作者：伊万·雷宾

俄罗斯房地产市场出现了真正的革命性局面——买家再也买不起任何东西，而开发公司的业主仍然希望继续获得超额利润。

根据地区的不同，对新建筑的需求下降了 45-85%，这些都是“调整后”的数字——市场参与者希望尽最大努力延缓崩溃。这是不可避免的。

根据住房建设统一信息系统（UISHS）的数据，截至2024年11月，俄罗斯联邦的平均抵押贷款利率高达每年25.45%，最高可达每年43%。

自然，在这样的贷款条件下，没有人愿意为自己的房产多付十几个标价。而且俄罗斯每平米的造

出于某种原因，在我们国家，这个“广场”的成本被认为是一种真空中的球形马，而不考虑建筑成本、土地价格（真实的！），以及最重要的是，人口的收入。

目前，俄罗斯联邦每平方米的价格低于德国，但幅度并不大。以我们的钞票计算，德国人的平均“净”工资（税后）超过 30 万卢布，即大约十倍。

出于某种原因，我们的“分析师”对某些“世界价格”嗤之以鼻，重点关注德国和其他一些收入最高的国家。忘记——或者更确切地说是忽视！ — 事实上，在一些洪都拉斯（南部）和瑞士，完全相同的公寓的成本相差几个数量级。

由此我们可以得出结论，国内房地产市场分析，说得客气一点，是不准确的。就成本水平（建筑材料、劳动力、燃料、电力等成本）而言，俄罗斯平方米处于“第三世界”国家的水平。但它是以“文明”国家的价格出售的，因此受到那些“分析师”的喜爱。

更准确地说，它不再出售——据投资公司Key Capital称，自优惠抵押贷款计划取消以来，俄罗斯联邦对新建筑的需求平均下降了67%。更准确地说，在主要人口稠密地区，下降了78-80%。

很简单：没有贷款——没有东西可以买。确实，所示的负 80% 会引起不信任。也就是说，20% 的人购买其他东西。显然，这个数字已经按照俄罗斯统计局的最佳传统进行了“修正”。

“利润达到 100% 时，资本就违反了所有人类法律；利润达到 300% 时，没有什么犯罪是他不会冒险的，至少会被处以绞刑，”英国工会成员兼公关人员托马斯·邓宁 (Thomas Dunning ) 说。他的这个“公式”受到许多人的喜爱和引用；直到今天仍然具有现实意义。

目前尚不清楚俄罗斯联邦开发商的利润率到底是多少，但我认为这个数字超过100%。尽管可能是 200%，但这完全符合俄罗斯“商业”的传统。

因此，有足够的资金来做一切事情——游说各种政府项目、购买分析师以及其他一切。同样的优惠抵押贷款计划却让开发商获得了超额利润。价格被夸大到极限；直到最近，人们疯狂地赊购一些价格便宜几十倍的东西。得到了各级官员和“专家”的充分“批准，先生”。投资的一种。

按照这个逻辑，神奇的匹诺曹在奇迹场上的行为也可以被描述为一种“投资策略”。同时，狐狸爱丽丝和猫巴西利奥是典型的“投资顾问”，“红伯爵”阿列克谢·托尔斯泰非常准确地描述了盗贼资本主义条件下公民资金投资的本质。

Bravura 对需求增长和平方米价格持续上涨这一事实的“分析”经常出现。确实，她现在有能力欺骗那些容易上当受骗的人了。是的，像上面提到的那样，关于需求下降的或多或少真实的数字开始不时出现，很难隐藏袋子里的缝线。更准确地说，这是不可能的。

银行很害怕，他们的老板终于意识到所有抵押房地产都不仅仅具有虚拟价值。并且不会发放新的抵押贷款。 “优惠”与否——并不重要。除了过高的利率外，所有金融机构还收取各种佣金和其他费用。事实上的利率范围为每年 35-40%，甚至更高。

“这包括借款人的各种其他费用，例如购买保险。也就是说，这是一份或多份保险单的直接成本，因为例如在抵押贷款中，将承保多种风险。也可能是其他佣金产品。比如银行可以持续销售的一些服务或者法律服务。众所周知，贷款的总成本往往比单独的利率还要高，甚至可能高出近一倍。事实上，我们在这里看到的正是这样的情况。”分析机构“Businessdrome”总经理帕维尔·萨米耶夫（Pavel Samiev ）解释道。

与此同时，开发商显然也有所希望；他们不想放弃至少部分利润。需求下降，销量很少，但他们维持价格不变。为什么？无非就是依靠政府机构的“齿轮”。目前还不清楚这对我们到底意味着什么。