摘要：分歧、压力（欢迎关注杠杆地产）
撰文|杆姐&编辑|爱丽丝
2025年开局，昔日房企“一哥”碧桂园传来大消息。
1月9日，碧桂园公告披露境外债务重组及业务发展的最新情况，内容透露诸多干货，这标志这其为其1年多的债务重组出现关键突破。然而，情况似乎又没那么简单。
1、关键进展
先来看碧桂园披露的这份公告。
公告提到，碧桂园重组提案的关键条款，及其已由7家知名银行组成的协调委员会达成共识，此提案构成进一步谈判和具体文件的框架。这一进展标志着碧桂园在成功落实重组方面的重要里程碑。
协调委员会由共同持有或控制本公司三笔银团贷款（未偿还本金总额为36亿美元）（「现有银团贷款债务」）未偿还本金额约48%的贷款人组成。
重组提案如果落实，碧桂园称将实现大幅去杠杆化，目标是减少债务最多116亿美元；还包括将到期时间延长至最多11.5年以及降低融资成本，目标是将加权平均借贷成本从重组前的每年约6%降低至重组后的每年约2%。
关于关键条款，杠杆地产看到公告说重组提案拟给予范围内债务的持有人/贷款人（统称「债权人」）五个经济选项，以将其范围内债务转换为现金（通过要约回购）、强制性可转换债券、不同票据（「新票据」）及/或贷款融资（「新贷款」，连同新票据统称「新债务工具」），向债权人提供以下架构：
（1）在交易的生效日（「重组生效日」）将债权人所持相关范围内债务通过要约回购出售予本公司，以换取现金，价格较该等范围内债务的面值存在折让；
（2）纯粹股权化（以强制性可转换债券（最终到期日为2025年6月30日（「参考日期」）后3.5年）的形式）；
（3）年期延长及部份股权化（以强制性可转换债券（最终到期日为参考日期后7.5年）及票据
及/或贷款融资的形式）；
（4）年期延长并设有本金削减（以票据及/或贷款融资的形式，最终到期日为参考日期后9.5年）；
（5）仅延长到期日，不设本金削减（以票据及/或贷款融资的形式，最终到期日为参考日期后11.5年），以配合债权人的不同偏好及需要。若干选项将设有上限。
此外，重组提案拟通过结合在重组生效日预付现金及债务工具补偿现有银团贷款债务下的贷款人，以换取该等贷款人释放其对就2023年7月有关若干现有银团贷款债务再融资而获得的有关若干担保的权利。这将使碧桂园能够在所有新债务工具中分享受该担保规限的若干资产的利益。
最重要的，碧桂园寻求通过对其综合资产负债表进行去杠杆化，目标是削减债务约116亿美元。因此选项包号本金削减及股权化的元素，各种选项的概约本金削减百分比如下图：
大部份新债务工具的摊销时间表将分摊为数年，年期从参考日期起计介乎7.5年至11.5年。新债务工具的票面利率将因应不同选项而异。
此外，碧桂园的控股股东正在考虑将其未偿还本金总额约11亿美元的现有股东贷款转换为该司或附属公司股份。
2、分歧
上述公告还提到，碧桂园及其顾问一直积极与其他境外债权人及其各自的顾问就重组提案进行建设性对话。
这包括与合共持有或控制碧桂园发行的美元优先票据及港元可换股票据（未偿还本金总额为103亿美元）（「现有债券债务」）未偿还本金额约30%的若干持有人（「项目小组」）合作。
微妙的是，在这份公告发布后的次日，也就是2025年1月10日，杠杆地产看到，一个债券持有人特设小组（AHG）向澎湃新闻记者表示，碧桂园公布的关键条款并未得到该小组的支持，双方在转股价格等方面存在分歧。
据悉，该小组持有碧桂园“103亿美元未偿还离岸优先票据和可转换债券”中超过30%的份额。
根据澎湃的报道，双方分歧主要涉及五大方面：
（1）强制转换债券的转换价格以及相关稀释对控股股东的影响；
（2）新债务工具的利率及还款计划；
（3）股东贷款的处理，例如转换为上市公司股份，以及一家运营大型开发项目的公司关键境外子公司的所有权；
（4）通过改善公司治理以及境外开发项目和处置计划的报告来对公司进行治理和监督；
（5）围绕与现有银团贷款债务结算的主要债权人之间的问题。
自2024年11月起，该小组就境外债务的潜在重组与碧桂园进行讨论。
3、关键一年
此次债务重组能否成功，对碧桂园后续发展至关重要。因为目前从销售端来看，其并未有太多回稳迹象。
前不久披露的销售数据显示，碧桂园2024年12月权益销售额约34.2亿元，销售面积约35万平米；2023年同期这两个数据分别为69.1亿元、68万平米。同比分别下滑50.5%、48.5%。
全年来看，碧桂园2024年的权益销售额约为471.1亿元，相比2023年的1742.8亿元同比下滑约73%。无论哪个数据，都跑输百强房企平均。压力不可谓不大。
所以重组成功与否对碧桂园信心恢复至关重要。
倘若化债顺利，重组成功，这距离碧桂园回归正轨还仅仅只是开了个头。后面更是漫长的“以时间换空间”之路，期间亦有太多不确定性。
此前的2024年12月，里昂发表报告称，碧桂园委任新核数师或可加快复牌，并需要进行债务重组，以避免清盘、减轻债务负担及保障资产价值。
但不管怎么样，2025年对碧桂园很关键，对整个房地产市场也很关键。
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