根据国家统计局数据，2024年我国总人口140828万人，60岁及以上人口31031万人，占比22%；65岁及以上人口22023万人，占比15.6% 。老龄化以每年2000万人的速度加深，预计2035年左右进入重度老龄化阶段，65岁及以上老年人口将超4亿，占比超28.6%。
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养老市场规模持续扩大
行业迎巨大发展潜力
随着社会经济发展与生活水平提升，传统家庭养老模式难以满足日益增长的养老需求。独生子女政策推行及家庭结构变化，使许多子女无力承担养老责任，老人对居家养老满意度降低，不少老人期望摆脱对子女的依赖，享受自由、舒适且有品质的晚年。相较之下，机构养老中的养老公寓凭借综合服务与舒适环境，受到越来越多老年人及其家庭青睐。老龄化加剧，养老成为社会焦点与挑战，同时推动“银发经济”迅猛发展。2024年，银发经济规模达7万亿，占GDP约6%，预计2035年有望达30万亿，潜力巨大，这不仅促使社会经济结构变革，还带来新兴产业发展机遇。老年人口增多，对健康医疗、养老服务等需求上升，为市场注入活力与挑战。面对庞大的养老服务需求，养老服务机构数量持续增长。据URI数据，2018 - 2025年1月，全国养老服务机构从20.4万增至40.4万，但仍有上升空间。中产阶级养老意识不断增强，养老服务需求将进一步提升，预计2028年中国养老产业市场规模将达24.2万亿元。为应对老龄化挑战，国家密集出台养老政策，建立基本养老保险全国统筹机制、推进长期护理保险试点，推动居家、社区、机构养老协同发展；还通过加大财政投入、给予税收优惠等措施，鼓励社会资本进入养老行业。2019 - 2024年，全国财政在养老服务和老年人福利方面支出超5600亿元，年均增长11%。
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养老公寓打造的关键要素：
以人为本、医养结合
养老公寓成都市银发族热门之选，打造满足其需求的养老公寓，不止是空间规划，更是对生命尊严与社会温度的深度探索。URI从选址、设计、服务等方面，整合打造养老公寓的核心关键点。
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科学选址：奠定养老生活根基
1.医疗优先原则：核心选址要素应遵循"15分钟医疗圈"，优先选择三级医院3公里辐射范围内，同时配备社区卫生服务中心。建议与周边医疗机构建立绿色通道合作，确保急诊10分钟响应。
2. 复合型社区配套：选址需满足"10分钟生活圈"标准：800米范围内配置菜市场、超市、药店；1.5公里内应有公园、文化中心等休闲场所。更佳方案是嵌入成熟社区，形成代际融合的共生环境。
3.生态与交通平衡：容积率宜控制在1.5-2.0之间，绿化率不低于35%。优选地铁站点1公里范围内或公交枢纽500米辐射区，同时规避主干道噪音，建议选址噪音值低于50分贝区域。
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适老设计：构建安全舒适空间
1.舒适空间环境：居住环境应确保干净整洁，采用柔和、温暖的色调如米色、浅木色等，选择防滑、易清洁的地板材料和具有抗菌功能的墙面涂料，确保老年人在使用过程中的安全和卫生。
2. 无障碍体系：走廊宽度不低于1.8米，房门净宽需达0.9米。全区域实现零高差设计，电梯配置担架梯（载重≥1000kg）。重点区域安装双重扶手（上层高85cm，下层65cm），防滑地砖摩擦系数≥0.6。应包含轮椅通道、斜坡和电梯等设计，确保他们能够轻松移动，防滑、防跌倒和防火措施，以减少意外风险。
3. 智慧安防系统：安装紧急呼叫系统、监控系统等，居室配备三键紧急呼叫装置，公共区域每20米设置呼叫点。引入毫米波雷达跌倒监测技术，结合智能手环实现体征监测，数据直通医护平台。建立电子健康档案动态更新，智能药盒提醒系统等功能。
4. 社交空间营造：按"30%私密+40%半开放+30%公共"的比例配置空间。标配多功能厅、书画室、茶歇区，每层设置交流客厅。屋顶设计疗愈花园，融入记忆步道、园艺种植区等元素。
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打造全维照护生态
1. 均衡膳食营养：养老公寓应提供营养均衡的饮食、安全舒适的居住环境、全面的医疗保健和康复服务，以满足老人的基本需求。饮食服务应根据老人的口味偏好、健康状况和营养需求制定个性化的饮食计划，提供多样化的菜品选择。
2. 三级医疗体系：具备基础医疗、康复护理和紧急救助功能，实现24小时医护值班，建立电子健康档案，配置PT/OT训练区，提供中医理疗服务。
3. 打造家庭氛围：通过举办各种文娱活动、开展社交互动等方式，让老人们融入社区，建立社交网络，提高生活满意度和幸福感。可以定期举办唱歌、跳舞、书法等活动，设置阅读室、手工艺室等休闲场所。
4.个性化服务：根据老人的身体状况、兴趣爱好、饮食习惯等，为每位老人制定个性化的服务计划，包括日常照料、医疗护理、康复服务等。
打造养老公寓应以"以人为本、医养结合"为核心，通过适老化空间设计、智能化健康监测系统、无障碍生活动线构建安全舒适的生活环境，以医养服务综合体为载体整合基础医疗、康复护理和紧急救助功能，选址兼顾城市配套与自然康养资源，形成集"居住照护、医疗保健、文化娱乐、智慧康养"于一体的全龄友好型养老生态社区，真正实现"老有所养、老有所医、老有所乐、老有所为"的现代养老愿景。
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多元竞争格局下
核心玩家及标杆案例盘点
当前中国养老公寓市场处于多元化竞争格局：政策驱动下，国企、民企、外资加速布局。头部房企（如万科、保利）依托社区资源构建全产业链服务；险资企业（泰康、平安）主打高端CCRC模式；专业养老运营商（亲和源、九如城）深耕细分领域。区域发展不均衡，一线城市中高端项目竞争白热化，二三线城市供需错配明显。同时，智慧养老、医养结合成为新赛道，轻资产运营模式逐渐崛起。
目前，国内较为知名的养老机构有泰康之家、光大养老、随园、和熹会、椿萱茂、乐成养老等品牌，凭借其在品牌形象上的塑造、产品质量的把控、创新技术的运用以及营销策略的巧妙，成功在激烈的市场竞争中脱颖而出，赢得了消费者的广泛认可。
其中，上海作为一线城市，最早进入人口老龄化且老龄化程度较深的城市，以庞大的543万领取养老金人群位居榜首，高收入高退休金高龄人口众多。根据统计数据显示，上海已经建立了100多个养老社区，覆盖了全市各个区域。
其中泰康之家·申园是上海高端养老公寓的标杆项目，也是泰康全国连锁养老社区的旗舰店，由泰康保险集团打造，位于松江区佘山国家旅游度假区，2016年正式投入运营。作为上海首个大规模医养融合养老社区，总投资约49亿元，总建筑面积达22万平方米，规划提供约2200户养老单元，可容纳约3000位居民入住。涵盖独立公寓、护理房等多种房型，适配不同健康状态的长者需求。
社区以“持续护理退休社区（CCRC）”模式为核心，覆盖独立生活、专业护理、康复及记忆照护四大服务板块，满足全龄段养老需求。社区内配备恒温泳池、健身房、图书馆等设施，并开设老年大学与30余个兴趣俱乐部，促进长者社交与精神文化需求。餐饮方面提供营养定制餐食，兼顾各地风味。智慧养老系统通过智能设备实时监测健康数据，构建安全便捷的居住环境。
结
语
当前，政策扶持与银发经济红利为养老公寓行业发展注入广阔前景，但行业精细化服务能力不足、专业人才短缺、支付体系不完善等问题仍待破解。
适老化技术创新与普惠型产品开发将成为破局关键，通过整合医疗资源、构建分级养老服务体系，有望实现"老有所养"到"老有优养"的跨越升级。未来十年，养老公寓将承载着破解中国式养老难题的使命，在挑战中探索可持续发展路径。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:林夏
内容复核:木兮
运营编辑:树懒
