作者 | 魏启扬

来源 | 洞见新研社

长沙的低房价全国闻名，放开首套房限购后，如何在长沙房产的价格洼地中寻找能够通达未来，隐含潜力的价值高地成为很多购房者的关切焦点。

望城9月27日出台的《望城区促进房地产市场平稳健康发展若干措施》在购房契税、缴纳土地出让价款、人才购房、改善性购房支持、购房入学等方面制定了一系列优惠政策。

其中最引人注目的一条是，对2023年10月1日至2024年2月29日期间购买新建商品房的购房者，按所交契税的50%发放财政补贴。

望城的房产新政进一步强化了辖区内新房的价格优势，而在很多业内人士看来，被定位为“省会新地标，湘江未来城”的大泽湖板块尤为受益。

不久前，长沙市结束了第三轮土拍，运达地产和永通集团携手摘得的015号地块就是位于望城大泽湖板块，该地块毛坯限价10300元/㎡。

众所周知，运达以品质著称，在长沙开发的项目不多，但每一个的口碑都非常不错，运达滨河广场、运达中央广场、运达会展湾等项目的新房价格都卖出了片区或长沙的新高度，如今在二手房市场上，这些项目房源的价格虽然较贵，但依然抢手。

局势变得明朗起来，运达作为行业内首屈一指的开发商，此次进驻大泽湖，受限价影响，新房价格必定不会太高，另外一面，在运达品牌效应的带动下，或将推动整个大泽湖板块的价值提升。

这也意味着，在望城购房契税补贴新政的叠加下，大泽湖目前正是长沙为数不多还可“捡漏”的洼地。

在分析大泽湖板块的价值潜力之前，我们先回答，为什么是大泽湖成了那个“天选之人”。

首先需求明确，随着人口的增长，长沙的城市界面一直在更新之中。

一个非常明显的指标，去年一年，长沙有超18万人口流入，排名全国重点城市第一，按照当前的城市吸引力，在未来很长一段时间内，长沙都将保持着人口流入增长的态势，这也意味着，长沙的城市也要持续拓展扩容。

从长沙城市发展的规划来看，其主基调是沿江发展，一路向西，以宏观的视角看整个大河西，在湘江新区之外，就只剩下望城了，而沿着湘江北上的路线，在金星北和月亮岛之后，下一个就是大泽湖了。

大泽湖片区区位示意

大泽湖的区位优势不光光是沿江偏西，更在于它处于望城与大河西主城融合的核心，当大河西主城外拓时，大泽湖首当其冲，站到了城市界面更新的最新前沿。

以长沙全局的视角来看，可能会有多个重点开发的城市板块，但对于望城而言，在金星北、月亮岛基本开发完毕，进入尾声之后，当前以及未来的目标都只有一个，那就是大泽湖。

因而，我们可以看到，在官方蓝图里，大泽湖被定位为“省会新地标，湘江未来城”，这是金星北、月亮岛们过去从来没有得到过的顶层设计支持。

今年9月份，长沙市轨道交通集团启动了地铁4号线北沿线的地勘工作，并回复将在年内开工，该条线路沿着湘江西岸，通联滨江和月亮岛，并且贯穿了整个大泽湖，是整个板块最为重要的交通基础设施之一。

我们知道，如今地铁建设的报批极为艰难，4号线北沿线能够在长沙诸多待建线路中“排上号”，在另外一个侧面说明了长沙及望城对大泽湖板块的重视程度。

以东莞松山湖为镜。

20年前的松山湖，被茂密的荔枝林覆盖，谁会想到20年后，松山湖能够蝶变成为风光旖旎的宜居之城，承载创新梦想的科学之城。

松山湖经验的核心是，除了独特的山水景观资源外，还有着清晰的产业落子。

同样的，长沙的梅溪湖、洋湖也是由葡萄园、行洪垸更新而来，前者背靠麓谷，后者对接大科城，隔江对望省政府，有着专属产业做支撑。

延续着大致相同的发展思路，长沙和望城对大泽湖也进行了高规格的产业规划，于是，大泽湖被高看一眼也就理所当然了。

通过上文的分析，不难看出，在新一轮的城市扩容中，在当前这个时间节点，与其他区域的新城相比，大泽湖确实有着不小的优势，但如果从一个更长的时间线，更宏观的视角来看大泽湖，它的内生势能是怎样的呢？

换句话来说，大泽湖凭什么能够成为被官方点名的“未来之城”，又凭什么高人一头，成为具有潜力的价值板块？

之前有说过，大泽湖有江，这一点很重要。

我们知道，时间往回后退10年，那个时候长沙地产的主旋律还是以黄兴路、解放路为中心向外辐射的“五一时代”，而如今则全面进入到湘江时代。

长沙境内的沿江土地本就是不可再生的稀缺资源，从滨江到月亮岛，都是沿着湘江西岸向北延伸，这两个板块能够快速崛起，它们所在的沿江位置占有极大的决定作用。

随着主城区沿江土地基本被开发殆尽，未来的江岸价值则将是南边的解放垸，西南的大王山与西北的大泽湖的三雄争霸。

大泽湖的优势在于，望城是长沙唯一横跨湘江两岸的城区，拥有35公里湘江黄金江岸线，“一江两岸”的整体规划下，大泽湖板块具有更强的功能协同能力。

我们现在能看到的，在生态上，片区内保留着大量的原生态资源，湘江、湖泊、水塘等水体高密度分布，平地、丘山、茂林等地形条件在制造景观生态之外，让开发难度大幅降低，以及湘江、洲岛、对岸山体等，制造更惬意的视觉体验……

根据最新批复的控规指标，大泽湖片区平均容积率仅为0.89，产居比为3.9：6.1，绿地占比率达35%……

这种天然资源配置，在长沙不说独一无二，至少是屈指可数。

沿江的区位，稀缺的生态景观资源可以说是老天爷赏饭，支撑起大泽湖板块价值的还得是产业布局。

现在，长沙正在举全市之力打造“全球研发中心城市”，在7月30通过的《中共长沙市委长沙市人民政府关于全力建设全球研发中心城市 奋力打造具有核心竞争力的科技创新高地的实施意见》中，明确提出集中力量建设“一城一区三基地”，大泽湖就是其中重要的研发基地。

对照着《实施意见》的要求，“大泽湖全球研发中心基地”进行了诸多谋划：

依托望城5条重点产业链，打造一批企业研发中心；

依托大泽湖·海归小镇，打造研发要素聚集平台；

依托望城经开区，打造成果转化中试产业园……

在《长沙2035国土空间规划》中，大泽湖板块的定位是，坚持聚焦“生态、智慧、活力”的开发建设理念，以高端人才集聚为原动力，以智能终端为核心发展方向，打造一个“绿色智慧新城区、智能制造策源区、产业聚集区、创新驱动引领区、改革开放先行区”于一体的“未来之城”。

值得注意的一个细节，海归小镇是大泽湖板块投资达189亿的省级重点项目，其中包括海归学院、研发平台、国际学校、国际医院等37个基础设施及配套项目，并且还在区域内沿江规划了近400亩的产业用地，作为科技研发平台。

海归小镇自去年揭牌运营，截至目前已经吸引培育了170多名海内外高层次人才落户望城。

不难看出，在湘江生态的加持下，大泽湖更加注重“产-城-人”的共生共融，海归小镇项目快速显现成果，一定程度上显示出大泽湖板块对创新要素强大的吸引力。

海归小镇建设运营所展现出的阶段性成绩，只是大泽湖片区开发进展很小的一部分，现在的大泽湖一天一个样，正在重复着与松山湖、梅溪湖路径相似的蝶变故事。

总部经济方面，片区已引进澳优总部、新奥燃气总部并建成投产；投资超10亿元的中交湘江总部中心、康佳集团华中区域总部等项目正加快建设；投资超50亿元的大陆希望总部经济产业园项目将于今年启动建设。

大泽湖片区中部，大泽湖近自然湿地公园建设正如火如荼，目前，一期工程已完成部分启动区及树岛区施工，计划年底内完成启动区建设，湖面基本成型，整个项目预计2024年竣工，届时将成为望城区最大的市政公园、湿地公园、生态公园。

此外，这里还规划了文化艺术中心、工人文化宫、自然博物馆等公共文化设施项目，建成后将成为大泽湖片区的生态活力中心。

交通、教育等基础设施建设方面，大泽湖的完成进度超乎想象。

除了上文提到的地铁4号线北延线外，横跨湘江的香炉洲大桥随着最后一榀重达8.7吨的梁段精准落位，河东段钢箱梁全部吊装完成，项目建设进入到最后的冲刺阶段，预计到今年年底具备通车条件。

香炉洲大桥建成后，将有效串联大泽湖片区与高铁西城、望城经开区、月亮岛、丁字湾，助力“一江两岸”协同发展。

交通“焕新”的同时，大泽湖片区也正在进行一场轰轰烈烈的“造学运动”。

位于大泽湖·海归小镇核心区的湘江学校正在加快建设，规划72个教学班，预计2024年开学，将满足海归人才子女配套入学需求。与此同时，长沙市一中大泽湖学校项目已经落户，教育优势进一步凸显。

当然，还有还有包括腾飞路、对家塘路、雅康路、雅旺路、栖贤路等在内的综合立体交通网与长沙市第四医院等城市服务配套项目，在紧锣密鼓地持续推进中……

这一幕是不是似曾相识？

产业总部、生态公园、交通路网、教育医疗……这些基础设施建设同步推进的同时，一座新城也就拔地而起了，大泽湖现在经历的，与梅溪湖，洋湖之前的发展轨迹几乎完全一致。

长沙在过往已经做出了成功的示范，因而我们没有理由不去关注大泽湖的未来。

回归到现实，长沙城市扩容，新城发展的方向不只一个，可能出现的价值板块也可能会有很多，但是大泽湖作为长沙和望城倾力打造的“未来之城”，一定是不容忽视，最具想象的那一个。