今年开年，大东海霸屏了福州楼市，不是说卖的房子地段有多好，品质有多高，而是敢于降价，且是大幅度的降价。
继金山核心地段的天樾降价后，玺悦也开始大幅度调整价格，看到中介朋友圈的价格区间在.2-2.4万的单价。
而在前一段时间，金山的一个新盘即将入市，此前异常高调，让很多中介过去踩盘，在上周六的时候也入市了。
这个新盘是建总流花溪，中介朋友圈的报价是毛坯2.0-2.5万单价，精装单价在2.5-3万区间。
两个楼盘都说卖爆了，问了几个比较理性的中介，他们给出的答案是冰火两重天。
前言
图片来源于中介
如今的中介，很多已经“不务正业”了，因为二手房成交佣金不高，基本还要由客源方和房源方来平分，于是很多中介转战一手市场了。
作为中介，他们肯定喜欢带看成交率高的楼盘，毕竟和收入息息相关，如果没有太高的性价比，就算佣金再高，成交不了有啥用？
他们的朋友圈有比较高的参考价值，可以看到他们主攻的楼盘，会不断刷屏的项目，说明这个楼盘有热度。
现在楼市，什么是热度？在当下的市场行情下，最引人注目的无疑就是以价换量。
看到大幅度降价的楼盘，中介发朋友圈的目的就是希望手头上的客户能看到。
此前中介在踩盘建总流花溪后，频发朋友圈，但是看到真实价格后，也只是不痛不痒地发一下报价，并没看到太多夸张的宣传。
关于大东海的几个项目，中介的朋友圈似乎燃爆了，尤其是这几天的大东海玺悦。
其实，每个楼盘都有自己的优缺点，我们逐一分析。
PART 1
图片来源于网络
大东海玺悦位于东区板块五里亭片区，在东区中不同的人，对于这个地段认知不同；
东区如今比较大的卖点是环晋安湖周边，因为有较好的休闲配套，城市界面也逐渐完善，对于新福州人来说比较认可；
但是在五里亭片区内，周边有比较多的老旧小区，城市界面略逊一筹，但离市中心更近一点，老福州人的接受度会高一些。
2023年2月5日，大东海玺悦开盘，毛坯备案均价35045元/㎡，折后均价31000元/㎡；
不过，这个价格并没有多大的吸引力，玺悦在福州楼市的存在感一直很低。
两年多了，没大幅度降价之前，217套住房，可售房源还有181套。
现在这个楼盘卖成现房了，大东海应该是想通了，在价格上做了大幅度调整。
其实，这个楼盘真实价格没有中介说的每平米降价一万多，真实均价大概在2.4万左右。
与高点相比，大概每平米降价六七千元左右。
聊一下楼盘的优缺点：
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在五里亭片区，属于老城区能辐射到的距离，离南门兜3公里左右，东街口约4公里左右；
门口三百米左右为2号线五里亭地铁口B出口，是正地铁房，也能换乘1号线和4号线；
（这里吐槽一下，1号线和2号线之间的换乘需要较长的步行时间）
周边配套基本成熟，西面是王庄商圈，东面就是东二环商圈。
现房，所见即所得，还能第一时间交房装修，对比期房能省下两年的租金。
图片来源于房评VLOG
从建筑角度看，该楼盘部分房源会有比较严重的遮挡，低楼层的采光效果不太理想。
楼盘西侧是连江北楼高架桥，这个算是比较大的不利因素；
因为这是福州的主干道，车流量大，对于高楼层住户来说粉尘和噪音污染影响较大。
北面地块是幼儿园，对于习惯晚睡晚起的业主可能不太友好。
这个楼盘总共就四栋楼，体量偏小，业主活动空间受限。
从目前销售端来看，在价格调整之后还是取得一定的效果。
PART 2
图片来源于置业顾问
建总流花溪，从目前来看，确实想在金山弱片区做有品质的新房，但不知道是否汪峰附体，经常被抢热榜。
在建总流花溪即将入市的时候，位于金山核心片区的大东海天樾，立马抢了热点，毕竟在中介口中是4.3万的单价卖到2.3万；
如今建总流花溪入市，又遇到一个价格和自己有点接近的降价新盘，金山弱片区和五里亭的地段差距太大了。
这次，中介的重心并没有放在他们看来没有什么性价比的楼盘上。
我们也可以来看一下该楼盘的优缺点：
图片为实地拍摄
起源于夏商周、晋、宋中原黄河流域中华饮食文化，在民间具有几千年文化传承的沙县小吃，就在楼盘南面。
周边有基本的生活配套，3公里左右的距离有仓山万达，爱琴海商圈，东面为奥体板块，这里有较多的运动配套。
流花溪算是一个不错的休闲配套，这里的生态环境和绿植都能给人比较惬意的感觉。
期房无法得知品质，但从宣传角度和户型来看，建总的流花溪项目确实偏向于改善型楼盘。
这个地块本来可以做四代住宅，但建总还是选择了三代产品，不过新三代住宅的产品可能会在公摊上有一定优势。
建总流花溪还有下沉式园林景观，健身房，泳池等配套。
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这是属于金山的弱片区，周边的城市界面较为薄弱，感观上看无法和价格相近的其他楼盘对比。
到目前为止，这里没有明确的地铁线路，未来一段时间内难以享受到轨道交通的便利。
北面的浦上大道在早晚高峰的时候，车流量较大，影响通勤时间。
在高宅片区内，从土地储备上看已经有很高的库存了，未来金山板块还会有更优质的地块入市，部分房源划片金山小学。
旁边的次新房钱隆府，带装修交付的二手房，成交价低点在1.8万左右，也会影响到该楼盘销售。
这个楼盘有较多的不利因素，有教堂，寺庙等建筑，部分高楼层房源能看到这些不利因素，对于某些购房群体来说，会有较大的抗性。
PART 3
图片来源于中介
其实，大东海玺悦和建筑流花溪本身没有可比性，毕竟二者之间的地段差距太明显了，但奈何同一个时间点，价格差距不太大。
如果算上现房和期房的等待时间成本，可能二者之间的真实价格就比较接近了。
大东海天樾位于金山核心地段，曾无情地抢走了金山改善型客户，如今玺悦却以更好的地段，大幅度降价来抢福州的刚需群体。
建总流花溪，在一个很普通的地段，却要做改善型产品，至少在这个时间点显得生不逢时。
不过，建总流花溪早点开盘也算是某种程度的错峰出行，毕竟金山板块未来还会有新盘供应，关键是地段更好。
但客观承认一点，建总最近确实有做改善型楼盘的潜质，华林雍璟和江南尚璟从现阶段来看取得不错的效果。
比如江南尚璟的入户大门，多样绿植和地下车库等，对比此前的产品都有较大的改进。
如果单纯说上周末人流量的话，建总流花溪还是很多人在看的，毕竟改善型产品能吸引眼球。
但是，要说真实成交量的话，虽然此前大东海玺悦总库存量不高，但相信销售数据大概率还是超越建总流花溪。
小结
图片来源于置业顾问
大东海算是看得懂市场行情吧，天樾，玺悦和江山府等项目都做了大幅度调价，以价换量还是迎来不错的行情。
建总流花溪所做的改善型社区，呈现出来的效果还是不错的，如果不是地缘客户，也会把这两个楼盘做一下对比，毕竟价格差不多。
现在要思考的问题是，如果价格差不多，一个地段不错，产品力一般，另外一个产品力不错，地段一般，普通人会怎么选择呢？
其实，未来市场上，产品力也是一个重要卖点，不过，在地段面前，一切都显得那么无力。
选择玺悦的一部分理由，应该是本身房源就不多，怕买晚了就没有好的楼层户型了。
关于建总流花溪，也算是一个比较大的楼盘，不妨可以持币观望，毕竟现在楼市还没有大幅度上涨的预期。
耐心等待，耐心观察，等看到项目真实的产品力之后，再决定是否在这里置业。
不仅仅是建总流花溪，未来金山板块还有那么多楼盘要入市，这些都可以再观察一下，看看那种风格更适合自己的品位。
