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城镇融合进程中，公共利益与被征收者的个人利益二者冲突不断。房屋征收中的评估环节对被征收人来说是十分重要的。因为它涉及到被征收人最终的征收补偿。而在实践中，在房屋评估环节中时争议时常发生，由市、县政府发布房屋征收补偿公告，再选择评估公司，具体执行完全交给评估公司进行房屋的货币补偿，这就使得评估公司的不全面评估，导致房屋不能进行良好的价格评估。关于房地产价格评估，您了解多少呢？北京在明律师事务所的宋晓峰律师团队将花一分钟时间，给您梳理拆迁过程中的评估，以及遇到评估报告的各种问题究竟该怎样应对。
以山东省德州市德城区单女士房屋为例，其房屋主要用于经营，存在电线光缆的评估、内饰装修的评估、房屋顶部吊顶设计及房屋结构性的评估等，该评估机构并未对细节性、功能性、辅助性房屋配置等方面进行全方位的评估，导致被征收人对评估报告不满、不服征收补偿决定，认为评估报告程序违法。
那么，要从哪些方面进行评估呢？首先，从土地类型谈评估房屋。评估中将土地类型作为个别因素调整内容是符合客观性、合理性的，在司法实践中，集体土地、划拨土地、出让土地作为不同类型的土地，其地上的房屋交易活跃自由程度并不相同，房屋交易受限制程度也完全不同。因此，在房屋评估时应当完全区分开房屋所在的土地类型，才能有效合法的确定房屋货币补偿价格。
其次，从比较方法谈评估房屋。房屋评估多数采用市场比较的方法进行，涉案房屋与类似房屋交易案例进行对比，再根据对比数据计算出房屋估价。实践中，如一栋配套完善的高档小区商品房与相邻的自建房进行对比，前者评估价格完全高于后者，此种情况因考虑相关因素，完全符合情理，没有违反《房地产评估规范》，结果具有客观性。然而收益法是将房屋未来一段时间的收益转化为货币价格的评估方法，是一种存在长远利益而存在的房屋评估比较法则。收益法的弊端正是存在较大的主观随意性，为了避免主观臆断行为评估，评估公司应当对于房屋的风险调整值需要作出详细且合理的说明解释，做到收益依法有据，顺应市场发展规律的同时不贬损被征收方的利益。
再次，从房屋评估和补偿时间延迟谈评估房屋。房屋评估和补偿时间延迟，会导致被征收人的合法权益无法得到保障。以国有土地上房屋评估为例，国有土地上房屋需要评估机构进行依法评估，如果是在征收初期进行的房屋价值评估，则征收方不合理地过分拖延作出征收补偿决定，必将导致房屋价值评估报告一年的有效期届满，那么该评估报告则失去了客观评估被征收房屋当前价值的作用。这种情况下，理应在评估报告有效期届满、失去法律效力后，由征收方委托评估机构根据当时周边类似房屋交易的市场价格进行重新评估。
最后，房屋评估报告是政府作出的补偿决定的重要依据，也是行政诉讼案件当中的重要证据之一，其会直接关系到补偿决定的合法性。现实案例中对于被征收人往往处于被动、弱势地位。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人是否申请重新评估，不影响诉讼阶段对于房屋评估报告提出的异议的权利。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十二条规定，在申请复核、鉴定之后，被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条处理，得出即便复核、鉴定结果并非终局性结论对于评估报告仍可以通过行政复议或者行政诉讼的途径解决。
在日益推进的城镇化进程中，行政征收案件中对房屋进行征收已经非常常见，公共利益和被征收人的利益之间也频发争议。因此，在房屋拆迁过程中，影响被拆迁人最终补偿的一份文件往往是房屋评估报告，而且这也是征收方最后确定房屋价值的依据。实践中，评估流程是非常的复杂，被征收人稍不注意可能都会导致评估报告内容上有疏漏，从而无法获得满意的补偿。因此，在明律师建议广大被征收人要认真的看一下上面的内容，避免让自己遭受损失。同时也告诫各评估机构，应当站在以法律为准绳并且关乎百姓的切身利益的角度去衡量，始终秉承公平补偿原则以维护被征收方的合法利益。
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