这两天有人再次提到房价上涨的问题，原因是政策已经出台。其中包括取消地价上限和取消远郊区容积率1.0的限制。你问这些政策是否会导致房价上涨，我认为不太可能。

对于取消地价上限而言，它对于极个别核心且非常优质的地块可能产生影响，因为此类地块在市场上较为稀缺且需求量大。对于这样的地块，开发商即使高溢价购买土地，仍然有盈利空间。但是这样的地块属于少数，大多数地块无法达到相同效果。目前土地拍卖市场情况可以看出，大部分地块都以底价成交，如果底价较高，还可能出现流拍的情况。

由于房地产市场正处于下行阶段，许多开发商已经很难维持生存，即使有能力购买土地的开发商也会争取更高的利润率，压低土地价格。目前各大城市在进行土地拍卖之前通常会先了解市场情况，甚至主动询问开发商是否有购买土地的意向。因此，在当前情况下，开发商未必会疯狂加价购买土地，他们对当前市场行情非常了解。

近两年的土地拍卖市场呈现出一种现象，要么是国家队亲自参与，要么是地方国有资产平台支持。根据克而瑞的统计数据，2023年上半年，新增土地货值百强榜中，国央企和城投平台拿地金额占比达到78%，而民营房企仅占22%。因此，即使放开地价限制，民营房企也不能轻易购买土地，因为他们没有足够的资金进行拿地。目前，民营房企在销售回款方面遇到困难，融资渠道也在不断收紧。

中指研究院的数据显示，上半年房企信用债发行规模为2340亿，同比下降了7%。而其中近90%的份额被国有企业占据，只剩下5.8%留给民营房企。所以现在开发商缺乏购买土地的资金。

我们可以看到，连碧桂园这样最早进入央行融资白名单的房企都已经出现了问题。所以，放开地价限制和当初放开限购一样，总有一部分人会一厢情愿地认为放开后会带来需求量增加，大家会购买。实际上，市场的疲软才是导致政策的放松。

此外，你们是否觉得放开地价限制存在双重标准？一方面允许土地价格高溢价，而另一方面不允许市场销售端放开房价限制。对于限跌令是否也应该放宽一些呢？

尽管取消远郊区容积率1.0的限制可能会刺激市场对高层住宅的需求，但目前市场形势并不利于这一方面的发展。近期开始宣传高层住宅是贫民窟，富裕阶层更倾向于购买洋房和别墅。因此，现在出现了一轮炒作的局面，既可以减少郊区库存，又可以提高房价。但是，我们不知道这一轮是否会有人愿意上当。

综上所述，取消地价上限和远郊区容积率1.0的限制可能对极少数核心地块有影响，但大多数地块无法达到同样效果。目前的市场环境下，开发商的积极性和拿地能力都不会太高。此外，当前的土地拍卖市场主要由国有企业和城投平台参与，而民营房企面临销售回款困难和融资渠道收紧的挑战。因此，放开地价限制并不能轻易导致房价上涨。对于取消远郊区容积率1.0的限制，虽然可能刺激高层住宅需求，但当前市场形势并不支持这种趋势。

值得注意的是，房地产市场涉及诸多复杂因素，政策调整可能会对市场产生一定影响。对于房价走势和市场变化，需要综合考虑各种因素，并密切关注相关数据和趋势的发展。