买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2245字，预计阅读时间：可能6分钟

银四的楼市，终于见了点起色，为数不多的新楼盘，自然也不想错过这一波热度。

东李的地铁盘芳华地，老四方板块的通和·悦章，中车·智汇港二期，爆出了越来越多的产品信息，与此同时现房和准现房的又一波降价潮也接踵而至。

怎么办？

刚需们面对的是挑花了眼的“甜蜜烦恼”，新盘的营销总们则是地狱级难度的市场中“打怪”。

新盘值不值得等？

新盘未来会不会降价？

未来会不会有更多好的选择？

找到这个问题的答案，我们也就找到了补短板和救市的方法。

地铁的神话还灵吗

在青岛所有的平台公司中，老王认为青铁置业是难得的人间清醒。

我是小白，那我先拿出项目来和你华润、保利来虚心学习。一旦我觉得这块地好卖，那么观海地也好，封华地也罢，肥肉你们谁也别想来分一口。

2024年，青铁置业将第三块“肥肉”端到了前台。

毫无争议的地铁盘，而且你还可以通过地下通道，通过地下无风雨换乘，完美地解决了通勤痛点，秒杀了现在一众在售的新房和准现房。

户型，昨天也出来了。小户型为主，而且有很多赠送面积，这一项几乎接近满分。

芳华地占尽地利，问题是天时与人和都变了。

一年做1000+的一对一访谈，并且还不定时与外贸、金融、律政等行业的精英做线下沙龙的交流，老王发现一个显著的变化：

买房的年轻人越来越少了，提前两三年布局的年轻人更少。

青岛收入本来就不高，如果年轻人更喜欢将每个月三四千的预算投入到一场演唱会、一次微旅行中，那么在买房层面自然就有心无力。

另一个方面，融海·启城的步履维艰，世园·金茂府、青山湖岸们不断地降价，让很多年轻人达成了一个共识：

期房很危险，现房比较保险，反正房价不涨了，那么就再等等吧。

所以，虽然森林公园十年内没有地铁加持，但是我相信它还会是今年东李卖得最好的盘。

年轻人有没有买期房的？当然也有。但是老王发现能有低谷抄底这个理念的年轻人，家境一般都很殷实，预算能一步拉到400W-800W，芳华地对于这部分高端客群显然难以形成吸引力。

98㎡-119㎡这个面积段，东李确实断供许久，但是大家不要忘了，这周边还有大量的二手次新房在售。许多房子原房东装修得很用心，甚至可以拎包入住，这对于刚需来说，显然更实惠。

所以，芳华地最大的难题，不是隔壁的大烟囱，物流园，也不是离着学校比较远，而是上市的这个时间既无天时，也无人和。

如果开发商过于乐观，定一个高价，除非自己集团的员工出来托底，否则很难取得开门红的效果。

虽然过往战绩不错，但是这个盘，青铁置业必须要打起十二分的精神。

红盘的神迹难延续

通和·启章，是过去两年中，青岛楼市的一个“神盘”。

如果以老青岛的眼光去看，老四方破旧的城市界面之下，这是个三流地段；但是从销售的价格和流速来看，这真是个“黄金”地块。

原因，老王分析过：

第一，一共就两百多套房子，对于海慈医院的医生来说，这是溜达着上班的改善之选；

第二，两站地铁到广饶路，市南的刚需外溢，这个通勤也是相对舒适；

第三，开发商产品做得不错，户型还是精装用材，以及物业的选用，不亚于一些头部房企。

在上述三点中，前两个原因是红盘最主要的因素。

问题是，这样的小开发商，往往会把地段红利当能力，所以才会拿悦章这块地。

这块地，除了脱了鞋都撵不上的海信·湖岛世家二期，这个二手房的竞品外，真是要啥没啥。

学区？没有，但是交房更早的保利·和颂有；

地铁？M5号线开通还早，要是刚需在意这个，那么那几个现房和准现房也不用痛苦大降价了；

口碑？别说你一个外行品牌不如海信，就是头部房企，又有几个能比得了海信？

商业mall等商业配套？欢乐滨海城未来会有山姆，闫家山现有海琴广场，未来有第三代凯德；胜利桥有万科未来广场……

城市界面？去欢乐滨海城看看长虹卧波，心气儿是不是比夕阳落得还快……

所以，老王真想不出这个期房能有什么卖点。

低价？直接掀桌子，毛坯1.5万元/平方米，或许只有这条生路？

但是外行做地产，不是来做慈善，还想赚钱呢，定价不会低。

难！

未来两年降价概率：50%。

“骗子”没有好结果

2024年，老四方这几个盘降价，多多少少都拿出了点诚意，中车·智汇港是唯一的“大忽悠”：

所谓135万起的房子，是一二楼的变异户型；

所谓的降价，是精装改毛坯，毛坯房的均价还是在2.1万元/平方米左右……

所以，我用“骗子”二字来形容这家开发商，不过分吧。

就中车·智汇港的价格，哪怕是精装，不论是对比毛坯准现房，还是市北的精装房，都是性价比最低的存在。

它和通和·悦章的问题基本一样，优点就是这是个大盘，有商业啊，学校的规划。

先说商业，确实有很多老厂房改造，但这不是传统旅游区，而且周边居民消费力有限，要想成为网红打卡区，你必须要有超强的商业运营能力，中车有吗？

再说学区，目前来说，老四方板块最好的生源都奔着启元去了，未来几年适龄儿童会大幅下降，去市南、浮山后的门槛会更低，在这个背景下， 谁会让孩子到这样一个片区当“小白鼠”？

最后说口碑，通和启章未来交房品质应该会不错，但是中车的一期的交付，呵呵，我们等着看就好了，老王会即时给大家播报。

所以，在刺刀见红的老四方，中车·智汇港如果不大幅降价，大概率会成为众多房企的背景板。

未来两年降价概率：70%。

所以，这么一圈分析下来，除了地铁盘芳华地，我们可以结合价格来权衡一下之外，其他两个盘真没有什么值得我们期待的。

但是他们上市，对于消费者来说却是一件好事，因为他们可以让老盘更有危机感，从而挤压出更好的价格。

但你要明白，这三个盘如果卖得不好，未来更不会有人拿地了。

所以，预算200W-300W如何买房，何时出手，你心里有谱了吗？

· 本文结束 感谢阅读 ·

深度洞悉青岛楼市，扫码关注