受大盘拖累，房地产开发板块遭遇暴击，大跌3.25%，跌幅位列124个申万二级行业前列。

其中，金地集团暴跌6.34%，绿地控股跌超5%，滨江集团、新城控股跌逾4%，保利发展、万科及招商蛇口纷纷重挫超3%。

真的是“覆巢之下，安有完卵”。

不过，早年间，被誉为“招保万金”的金地却在掉队，已跌出房企TOP10阵营。

13日，它也跌得最狠。

掉队

一周前，金地集团(600383.SH)披露11月销售情况，实现签约金额48.1亿元，同比下降52.82%。

同月，保利、龙湖签约金额（合同销售金额）240.01亿元和85亿元，同比减少24.72%和19.12%。

再往前回看两个月，龙湖合同销售金额81.6亿元和112亿元，保利签约金额209.16亿元和423.37亿元。

其中，10月各环比增长37.25%和102.41%，反弹力度相当可以。

来看下这两个月地产业都发生哪些大事：

一个是9月29日晚，央行重磅宣布存量房贷利率下调方案，预计平均降幅0.5个百分点左右；

一个是发布关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%；

再到10月17日，住建部表示，将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造；年底前将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元。

......

然后，就看到了10月销售数据的回暖。

据克而瑞数据，TOP100房企实现销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%，业绩规模达到年内次高；同比增长7.1%，年内首次实现单月业绩同比正增长。

但将金地单拎出来，却显得有点格格不入：

9-10月，签约金额52亿元、56.1亿元。就10月来看，仅环比增长7.88%。

后退速度太快

销售数据疲弱，将成为金地最大的麻烦。

你看啊，之前跻身房企TOP10阵营的金地，因后退速度太快在2024年已掉队：

前11月，累计签约金额632.3亿元，同比下降55.82%。

已被华发股份、中国铁建还有金茂甩在身后，在克而瑞“TOP200榜单”中位列14。

2022年、2023年，同样是因为同行快速下坠，金地重新挤进TOP10阵营。

事实上，这两年，金地销售规模也在下滑。在2021年登顶2867.1亿元后，开始转头向下：

2022年、2023年，签约金额2218亿元、1535.5亿元，同比-22.64%、-30.77%。

这对金地影响是显而易见的，净利连降3年：

归母净利润由2020年103.98亿元降至2023年8.88亿元，CAGR为-55.96%；

扣非净利润更是由97.76亿元降至-10.99亿元，直接步入亏损（这是金地自有财务记录以来首度亏损）。

到了24Q1-Q3，亏损还在扩大。其中，归母净亏损34.1亿元，扣非净亏损26.57亿元。

金地将亏损归结为“项目结转规模及毛利率下降所致”。

据其中报，24H1，公司房地产项目结算面积131.36万㎡，同比下降27.67%；结算收入141.01亿元，同比下降54.72%；结算毛利率9.24%，相较上年同期下降5.63个百分点。

收入降幅远高于结算面积，说明金地销售均价在走低。

说直白点就是在“降价卖房”。

事实也是如此。24H1金地销售均价1.5万/㎡，较之上年同期1.82万元/㎡下降了17.51%。

对此，金地财务总监曾爱辉表示“采取随行就市的价格策略，加速去化和现金回流。”

存货隐忧

这还只是由“市场下行、销售乏力”带来的显性负面影响。

去化过慢，历史高位获取的高价地块就变成了沉重负担。这些高地价项目售价及销售速度低于预期，会导致项目盈利能力下降，进而影响企业现金流和利润空间。

再者，当存货可变现净值低于成本时，将提取存货跌价准备。

就在今年前三季度，金地已计提存货跌价准备23.62亿元。

截至24Q1-Q3，金地存货仍高达1096.44亿元。

这些存货大多来自于此前高价获取的土地或未售出的建成物业，如若去化缓慢，将持续面临跌价风险。

对于金地集团来说，其利润率已经遭受了显著的下降，而当前高额的存货水平可能会进一步加剧其财务风险。