这几年来经济增长放缓、住宅市场需求下降、产业结构调整、金融土地约束政策出台等多种因素影响下，房地产行业面临着严峻挑战与生存压力。

与此同时，产业园赛道的热闹景象在过去的两年里持续升温，大批房企和热钱纷纷转型涌入，公募REITs通路也大开，推动了这一领域的快速发展。

运气不错，我算赶上了。

房地产行业大体分为住宅地产、产业地产和商业地产三大类。

其中产业地产规模最小，但护城河最深。

因为产业园区承载着一个城市或者区域做强实体经济、稳定就业、培养税源、构建现代化产业体系的重任。

随着国家政策大力发展高新科技企业，国内产业转型升级，生物医药、智能制造、数字经济等高附加值、高技术行业成为产业转型发展的重点，也成了很多产业园区的重点定位和方向。

虽然比不上电动车行业的内卷，但国内各大品牌产业园区也进入到了一个高质量发展的阶段。

1、引入物联网技术，实现对园区内设备和设施的远程监控和管理；建设智能化的园区管理平台，实现对企业入驻、租赁、服务等各个环节的数字化管理；利用大数据分析，提供精准的市场调研和企业服务。

提高园区的管理效率和服务质量。

2、引入高校、科研机构等创新资源，促进科技创新和技术转移；与企业合作，提供定制化的研发和生产服务；打造特色产业展示中心，吸引投资者和客户。

整合资源和要素，形成具有竞争力的产业集群。

3、园区根据不同产业的需求，提供特色的公共设施和服务，如共享办公空间、会议中心、培训中心等；建设公用实验室和孵化器，为企业提供研发和创业的支持；与金融机构合作，提供融资和投资服务。

在办公产品和服务方面持续“内卷”。

4、与企业合作，提供定制化的企业服务，如市场推广、人才培养等；与政府合作，争取更多的政策支持和资源投入；与社会组织合作，开展社会责任项目，提升园区的社会形象。

与政府和大业主方创新合作，俺都弄过。

我自己觉得运营是产业地产中很重要的一块，但不是最有价值的事情。

问题来了，产业园运营中最有价值的事情是什么？

划重点：企业数字资产。

什么是数字资产？

资产，是能给企业带来经济利益的资源；数字资产，即值钱的数字化信息资源。

对产业园区运营商来说，绝大部分收入都是租赁收入。而企业的数字资产，就是在经营收入之外，未来回报率最高的资产：

1、企业数字资产包含了大量的数据和信息，通过对这些数据进行分析和挖掘，可以获取有价值的洞察和趋势，从而帮助企业做出更准确、更科学的决策。

2、通过对企业数字资产的分析，可以更好地了解企业的需求和趋势，为以后产业投资提供精准靶向。

3、通过对企业数据的分析，可以发现新的商机和合作机会，可以提供更多的增值服务，如CEO课堂、智慧医疗服务、数字化的市场推广等，进一步提升园区的竞争力和吸引力。

4、随着数字化的推进，企业在软件和硬件上都需要提供安全可靠的数字化基础设施保障企业数字资产的安全和隐私。

企业的盈利能力只是其微观表现，而企业的社会动员能力才是宏观层面的核心。

以滴滴平台为例，滴滴并不需要购置车辆，也不需要支付司机的薪水，但这些车辆和司机都属于滴滴的资产。

这解释了为什么一些企业即使不盈利，仍然能够吸引投资。

这是因为资本市场对企业价值和估值的认知角度，首先关注微观价值即盈利能力，但更重要的是宏观价值即企业的社会动员能力。

只要资本市场发达，企业就有机会从中获得投资者的认可，因为投资者通过“金钱投票”来表达对企业未来的预期。

物业管理和资产管理在产业地产中的区别很大。

数字经济的概念是2017年首次出现在政府工作报告中，之后持续写入政府工作报告。

2021年，“东数西算”工程的全面启动，对传统基建、能源基建、信息通信等产业的发展均将产生积极作用，数字经济有望成为经济稳增长发展、高质量发展的重要引擎。

数字时代机遇包含了数字经济、数据制度、数字资产、数据资源、算力资源和算法资源。

对产业地产和产业园运营商来说，一定是思维模式的转变，要求从用户需求想象空间转变到数据场景的想象空间。

最终是产业地产商业模式的转型升级。

对产业地产和产业园区投资商、运营商来说，就是要用数字化的手段持续管理企业信息：

1、客户挖掘、客户触达、客户管理；

2、以后还要升级帮客户拉流量、帮客户做曝光，想办法帮客户找到更多的业务机会。

任何传统行业的数字化转型，都是从积累自己的数字资产开始的。

围绕产业园区企业资产数字化这一领域，未来会衍生园区数字资产交易、授信贷款融资等多种区块链技术的应用场景。

除了收房租，但凡是个做产业园的公司，都想做产业投资。

以中关村发展、张江高科、深圳创投为代表一批行业大哥们很早就开始了实践并收获丰富。现在不少产业地产商也已经做起来了，在转型产业投资的道路上获得了丰厚的回报。

产业园区能做成产业投资的大前提就是入驻企业自己发展好，资本才有做产业投资的土壤，才有可能找到优质有潜力的投资标的，保证投资成功率。

如果本末倒置，产业环境还没有建设好，企业数据没有数字化，对企业的经营情况全靠猜，就幻想着拉一帮基金去和园区里的客户谈入股，那无异于赌博。

用赌一把的心态做事，也只能得到赌一把的结果。

【关于长安时间·聊易聊】

截至2023年10月31日，“长安时间·聊易聊”在西安已经有100多名西安投资人；400多名创业者、创始人；3000多名社群小伙伴；200多个西安创业项目加入机会清单。