近日，打算买套小户型公寓的“90后”小涵（化名）遇到了一个难题，在不计其数的公寓销售电话中，“首付3万元”“总价30万元左右”的信息吸引了她的注意力，毕竟对一个刚毕业2年的“新济南人”来说，低首付还是很有诱惑力的。
然而，在她满怀期望地来到花园东路和奥体西路附近这家楼盘一探虚实时，认筹金2万元、交3万元团购费可享92折优惠等各种认筹优惠、团购优惠、首付分期……却令她傻傻分不清楚。
（图片来源：中国房地产网济南）
“首付3万元”为噱头因临近结束日期 首付分期无意义
来到售楼处，据了解“首付3万元”的活动已结束，且所谓的“首付3万元”宣传仅限开盘当天。
令小涵疑惑的是，开盘已经好几个月了，而推销电话是在一周内接到的，对此置业顾问解释说，首付3万元是指首付分期，也就是说，一套30平方米平层公寓的总价在30万元左右，首次支付总房款10% 3万元，第二次支付20%，第三次支付20%，三次汇总相加为总房款50%，即公寓首付的50%。但是，截止日期为12月下旬，就算是首付分期，一个月内交齐，和首付50%相比没有什么意义了。
这里所说的“首付3万元”不符合公寓首付50%的要求，即首付分期或首付贷，可以理解为通过开发商直接垫付（分期首付）或者其它平台（首付贷），向购房者提供首付阶段的“贷款”，而客户则通过分期的方式在一定时间内偿还，实际上也就是借钱来做首付。
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那么，首付分期的操作方法是否违规？在2018年8月，山东省住建厅等10部门联合出台《关于转发住房城乡建设部等七部委<关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知>的通知》，从抓紧研究制定专项行动工作方案、坚决打击各类违法违规行为等四个方面进行了说明，其中就明确指出严查“首付贷”“首付分期”。
根据置业顾问的说法，在楼盘开盘时有“首付分期”的违法违规行为，而近来的宣传是以此为噱头来吸引购房者的关注。
“返租优惠”迷人眼“钱景”还是陷阱？
据介绍，目前该项目在售平层公寓和双钥匙LOFT两种产品，平层公寓面积在30平方米左右，一套总价30万元左右；双钥匙LOFT面积在45平方米左右，总价60万元左右。小涵参观了样板间后非常心动，面对平层公寓的总价低压力小，和公寓界的“网红”双钥匙LOFT，一时间竟不知如何选择？
究其原因，双钥匙LOFT的设计时尚新颖，两层独立分开，可租可住，互不打扰；而平层公寓可以“托管返租”，更主要的是租金还不低。按照置业顾问的介绍，平层公寓托管年限一般可选择3年-5年。若建筑面积30平方米以上，每年每套可返租金26000元，折合约2166元/月；若建筑面积30平方米以下，每年每套可返租金24000元，折合月2000元/平方米。按此算法，以此类推，5年租金约占总房款的2/5左右。
可以说，返租公寓在一方面迎合购房者厌恶风险的心理，给予稳定的回报，另一方面满足开发商回笼资金的要求，加速公寓产品去化。
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那么，返租公寓靠谱吗？根据《商品房销售管理方法》第十一条规定，“不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”因“售后包租”的销售模式是明文规定禁止的，所以市场上的 “售后包租”大部分是以委托第三方公司签订合同的形式进行规避。这种做法最大的弊端是购房者以为签订的合同由开发商负责，但其实和开发商没有一点关系。
不少购房者和小涵一样，被3年-5年的高额回报冲昏了头脑，在此提醒购房者“这世界上不存在完美的产品，只存在包装完美的产品”，毕竟各地都有不少返租项目出现问题的案例。购房者在购买前一定需要经过核实运营能力、口碑及双方解除合同的成本等，最好在合同附加条款中标注清楚因运营商违约，导致合同不能执行的连带责任等，防止签订不平等合同。
认筹、团购双重优惠消失的“团购费” 抵扣的“认筹费”
“目前，平层公寓优惠是交3万元抵5万元，团购费3万元，享受总房款92折优惠；LOFT公寓认筹金2万元，团购费3万元……”面对置业顾问讲解的优惠、打折，小涵一时间傻傻分不清楚——
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待详细询问后，了解到买房需要缴纳2万元认筹金+3万元团购费，方可享受购房优惠。其中，2万元认筹金将计入总房款；3万元团购费可享受总房款92折优惠，但不计入总房款。同时，认筹金和团购费并非定金，后期不予退还。
诚然，在买房过程中，有的楼盘要求缴纳“团购费”“认筹金”等各种名义的费用，才能享受优惠，一般从几千元到几万元不等。那么，这种做法是否合法，是否可以不交？
2016年11月29日，济南市下发《关于规范商品房销售明码标价行为的提醒告诫函》，明确规定商品房销售实行明码标价，实行优惠折扣售房的，应当标明优惠折扣率及享受优惠折扣的条件；商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。
而买房时，团购费不计入总房款，一旦后期不买房了，团购费也不予退还，这让购房者忍不住质疑存在猫腻。
业内人士指出，所谓的“团购费”“折扣费”等均是未在合同上表明的“灰色收费”，都是佣金的不同称呼，收取“灰色费用”的多为中介，归属不同的中介公司或第三方电商机构等。他们通过“场外销售”与楼盘“场内销售”形成联动，当目标客户购买商品房时，抽取佣金提成。如若开发商并未履行明确告知的义务，购房者在享受“优惠”的同时善意的相信了开发商；虽然在pos机上刷卡、获得收据，这看起来很正常，而"团购费"却没有体现在正式合同上，后期一旦不买房申请退还时将比较麻烦。
根据相关政策法规，首付分期、认筹金、团购费的操作在房地产交易过程中是不允许存在的。购房者面对意向楼盘，需要付意向金时要慎重；如果仅仅是想建立一个定房关系，一定要看清楚是否属于“居间协议”，以此来保护自己的权益。
来源：中国房地产报济南
