(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)在房产交易中，借名买房引发的过户纠纷屡见不鲜。本案围绕北京市朝阳区 A 号房屋的所有权证办理及过户问题，原告、被告与第三人各执一词，展开了一场复杂的法律博弈。以下将从专业律师的角度，深入剖析这起案例，揭示其中的法律要点与胜诉策略。
一、案件核心人物关系
原告：李睿，借名买房的实际出资人，与第三人签订购房认购书后，借被告名义与第三人签订房屋买卖合同。现要求被告、第三人协助办理房屋所有权证至自己名下，承担全部办证及过户税费。
被告：王悦，房屋名义买受人，认可与原告存在借名买房合同关系，但以可能产生二套房税费及购房机会损失为由，不同意协助过户，除非原告给予补偿，本案中暂未提出反诉。
第三人：北京 S 公司，房屋出售方。仅同意依据合同将房屋过户至被告名下，因房屋未交纳契税等原因，目前无法办理房屋所有权证。
二、案件详细情况
（一）房屋交易背景与经过
购房意向确立：2001 年 4 月 11 日，李睿与第三人签订《房屋认购书》，明确李睿拟购买 A 号房屋 。
借名买房实施：2001 年 4 月 18 日，王悦受李睿委托，与第三人签订《商品房买卖合同》，约定购买 A 号房屋，购房款共计 1606449 元 。
款项支付与房屋交付：庭审中，各方确认 A 号房屋购房款已全额付清，且房屋已交付给李睿 。首付款及后续按揭还款均由李睿实际出资，房屋也由李睿实际控制使用 。
贷款及购房资质情况：2001 年 10 月 8 日，王悦与某银行签订《楼宇按揭担保借款合同》，为购买 A 号房屋贷款 128 万元，该贷款于 2021 年偿清，且房屋未设定抵押 。2021 年 11 月 16 日，李睿的《购房核验查阅结果》显示初步核验通过，庭审中各方认可王悦具备购房资质 。
（二）原告诉讼请求与依据
诉讼请求：李睿向法院提出诉讼请求，要求王悦、第三人协助办理位于北京市朝阳区 A 号房屋的房屋所有权证，直接办至李睿名下 。后同意先过户至王悦名下，再由王悦过户至李睿名下，并愿意承担两次办证相关的全部税、费 。
事实依据：李睿称自己是实际购房人，与第三人签订认购书后借王悦名义签订房屋买卖合同 。购房款及按揭贷款均由自己实际出资，房屋也已交付给自己使用 。现在房屋未办理所有权证，李睿认为王悦和第三人有义务协助其完成过户手续 。
（三）被告抗辩理由
借名买房关系认可但拒绝协助：王悦认可与李睿就 A 号房屋成立借名买房合同关系 。但表示不同意协助办理过户手续，称合同签订后李睿出国，自己联系不上李睿 。
税费及购房机会损失担忧：王悦提出，自己家庭名下虽无产权房，具备购房资质，但一旦 A 号房屋办证至自己名下，会产生二套房的税、费 。由于李睿与王悦未约定税、费的负担，且王悦可能存在购房机会的损失，所以李睿应先对其进行补偿，才同意协助办理过户 。不过在本案中王悦暂不提出反诉 。
（四）第三人陈述意见
第三人表示仅同意依据王悦与第三人之间的房屋买卖合同，将房屋过户至王悦名下 。但由于房屋尚未交纳契税等费用，目前无法办理房屋所有权证 。若交纳契税后，A 号房屋不存在办证障碍 。
（五）法院查明事实
法院详细查明了房屋交易的全过程，包括李睿与第三人签订认购书、王悦与第三人签订买卖合同、购房款支付、房屋交付、贷款偿还、购房资质核验等情况 。同时，明确了李睿与王悦之间的借名买房合同关系以及各方对相关事实的认可情况 。
三、法院最终裁决
第三人北京 S 公司于本判决生效之日起七日内协助原告李睿、被告王悦办理位于北京市朝阳区 A 号房屋的房屋所有权证，办至被告王悦名下 。
被告王悦于上述房屋所有权证办理完毕之日起七日内协助原告李睿办理上述房屋的过户手续，过户至原告李睿名下 。
四、案件深度分析
（一）证据审查与事实认定
借名买房关系证据：李睿与王悦双方均认可就 A 号房屋成立借名买房合同关系，这一自认在事实认定中具有重要作用 。同时，房屋的出资情况（首付款及按揭还款均由李睿实际出资）和占有情况（房屋由李睿控制使用）进一步佐证了借名买房的事实 。律师在处理此类案件时，应注重引导当事人在借名买房过程中签订书面协议，明确双方权利义务，避免日后纠纷。若没有书面协议，也要尽可能收集和整理能够证明借名买房关系的相关证据，如资金往来凭证、聊天记录、证人证言等。
购房款支付及房屋交付证据：庭审中各方对购房款已全额付清以及房屋已交付的事实予以认可，这为法院认定房屋交易的完成提供了关键依据 。李睿作为实际出资人，应妥善保存购房款支付凭证，如银行转账记录、收据等，以证明自己履行了购房的主要义务。律师在代理此类案件时，要提醒当事人重视证据的保存，确保在纠纷发生时能够有力地支持自己的主张。
购房资质及贷款相关证据：李睿的购房资质核验通过证明以及王悦与银行签订的贷款合同、贷款偿清证明等证据，对于法院全面了解案件情况、判断房屋过户的可行性和合法性具有重要意义 。律师在诉讼过程中，要善于梳理和呈现这些证据，向法院清晰地展示案件事实的全貌。
（二）法律关系认定与法律适用
借名买房合同关系的法律效力：在本案中，李睿与王悦之间的借名买房合同关系虽然没有书面协议，但基于双方的自认以及相关事实证据，法院予以确认 。借名买房合同在不违反法律法规强制性规定的情况下，具有法律效力 。然而，借名买房存在一定的法律风险，如名义购房人可能擅自处分房屋、拒绝协助过户等。律师在为当事人提供法律服务时，要充分告知借名买房的法律风险，并在合同中明确约定违约责任，以保障当事人的合法权益。
协助过户的合法权益：根据借名买房合同关系，李睿作为实际购房人，有权要求王悦协助办理房屋过户手续 。同时，第三人作为房屋出售方，在房屋交易完成且具备过户条件的情况下，也有义务协助办理过户 。法院依据相关法律法规，判决第三人协助将房屋所有权证办至王悦名下，再由王悦协助过户至李睿名下，符合法律规定 。律师在代理此类案件时，要准确运用相关法律法规，为当事人的协助过户请求提供坚实的法律支撑。
（三）当事人诉讼策略与行为分析
原告的诉讼策略：李睿在诉讼中明确主张自己的实际购房人身份，围绕借名买房合同关系、出资情况、房屋交付等关键事实，提供了充分的证据支持 。同时，灵活调整诉讼请求，同意先将房屋过户至王悦名下再转至自己名下，并愿意承担全部税费，这一策略既体现了李睿解决问题的诚意，也增加了诉讼请求的合理性和可行性 。律师在为当事人制定诉讼策略时，要充分考虑案件事实和法律规定，以及对方当事人的可能抗辩，制定出既能维护当事人权益，又具有可操作性的方案。
第三人的立场与影响：第三人作为房屋出售方，其立场主要基于与王悦签订的房屋买卖合同 。第三人明确表示仅同意将房屋过户至王悦名下，且受限于契税未交纳等原因无法办理房产证 。这一立场在一定程度上影响了案件的走向，促使李睿与王悦双方更加关注房屋过户的具体流程和条件 。律师在处理涉及第三人的案件时，要充分考虑第三人的利益和立场，合理协调各方关系，推动案件的解决。
五、胜诉办案心得
（一）证据收集与整理
核心证据的挖掘与固定：迅速梳理案件事实，确定借名买房关系、出资情况和房屋交付等为核心证据 。指导李睿收集并整理了与第三人签订的购房认购书、王悦与第三人签订的房屋买卖合同、购房款支付凭证（包括银行转账记录、收据等）以及房屋交付后的使用相关证据（如水电费缴费记录、物业管理记录等） 。通过这些证据，清晰地构建了李睿作为实际购房人的证据链条，为胜诉奠定了坚实基础。
应对被告抗辩的证据准备：充分预估王悦可能提出的抗辩理由，针对王悦可能提及的联系不上李睿、税费及购房机会损失等问题，提前准备反驳证据 。收集了李睿出国期间与王悦的沟通记录（如有），以证明双方并非完全失联；对于税费问题，研究相关政策法规，准备好应对王悦关于税费负担不合理的质疑；同时，分析王悦购房机会损失主张的合理性，准备好相应的法律依据和事实反驳 。
证据的关联性和逻辑性梳理：在证据收集过程中，注重证据之间的关联性和逻辑性 。将所有证据按照时间顺序和法律关系进行整理，形成一个有机的整体 。例如，将购房认购书、买卖合同、付款凭证等按照房屋交易的流程进行排列，使法官能够清晰地了解案件的来龙去脉，增强证据的说服力。
（二）法律适用与策略制定
精准把握法律要点：深入研究借名买房相关的法律法规和司法解释，准确理解借名买房合同的法律效力、协助过户义务的法律依据以及税费负担等方面的规定 。同时，关注本地法院在类似案件中的裁判思路和倾向，为制定合理的诉讼策略提供坚实的法律依据 。例如，了解到本地法院对于借名买房合同关系的认定标准以及在处理过户纠纷时对实际购房人权益的保护原则，据此确定诉讼策略的重点和方向。
制定合理诉讼策略：基于对法律的理解和证据的收集，确定以主张借名买房合同效力和协助过户义务为核心的诉讼策略 。在诉讼请求的设计上，充分考虑案件实际情况，先要求王悦、第三人协助将房屋过户至李睿名下，后根据实际情况调整为同意先过户至王悦名下再转至李睿名下，并明确表示愿意承担全部税费，增加诉讼请求的合理性和可接受性 。在庭审过程中，重点围绕借名买房合同关系的成立、李睿的出资及房屋交付使用情况进行阐述，有力地反驳王悦的抗辩理由 。
（三）庭审应对与沟通
有效回应对方抗辩：在庭审过程中，充分准备应对王悦和第三人的各种抗辩理由 。当王悦提出联系不上李睿的问题时，及时出示相关沟通记录进行反驳；对于王悦提出的税费和购房机会损失问题，依据法律规定和政策文件，详细阐述王悦主张的不合理性 。针对第三人提出的契税未交纳等办证障碍问题，积极与第三人沟通，了解具体情况，并向法庭说明李睿愿意配合解决相关问题，推动房屋过户进程 。对于王悦和第三人提出的新问题和新证据，保持冷静和灵活，迅速组织语言和证据进行反驳，确保庭审辩论的主动权始终掌握在己方手中 。
与法官的有效沟通：庭审中注重与法官的沟通，准确理解法官的询问意图，清晰、简洁地回答问题 。在阐述案件事实和法律观点时，运用通俗易懂的语言，使法官能够快速理解案件的关键要点 。例如，在解释借名买房合同的法律效力时，结合本案的具体情况进行说明，让法官能够直观地认识到李睿作为实际购房人的合法权益 。同时，关注法官对案件的关注点和倾向，及时调整陈述和辩论的重点 。如果法官对某一证据的证明力提出疑问，详细补充相关证据和解释，确保法官对案件事实有全面、准确的了解 。此外，对于法官提出的问题和建议，认真倾听并积极回应，展现出专业、负责的态度，提高法官对案件的审理效率和公正性 。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
