ID：内审师修行与实战
内审干货——国有企业资源管理审计，咋做？细说干货！
受一位关注小编的国企内审同行所托，唠唠国有企业资源管理审计哈，供诸君参考！
一、资源与资产的区别
估计会有人会疑惑：为啥国企中，会把一些私企认为的资产称呼为资源？
原因之一：国企根子里仍是国家视角，有家国情怀！私企只看收益！
这就引出了资源与资产的第一个重大区别：资产能直接给企业带来收益；资源需要二次开发才能带来收益。
比如自然界中的空气，肯定不能叫资产，但开发出了分离空气的设备和抽离的空气，那就是资产。
再比如：人力资源也不能叫做资产，除非你是贩卖人口或器官的。
资源与资产的另一个重大区别：资源是无限的，或者说是相对无限的！资产则是有限的。
打个比方：你所在帮会或犯罪集团经营一家怡红院，名曰红楼，被你们控制的小姐姐们可以说是你们的资产，数量有限，收益有限，使用时间也有限。
但是，红楼之外的备选美女们，那可是无限的，那才叫资源。
如果我们把视野扩大拔高，资产其实也是一种资源，或者说是资源的一种形式！
资产是财经行业的专业称呼，资源则是社会层面的叫法。
国企，之所以把其所拥有很多资产叫作资源，也没什么不合理的，对他们来说，有时拥有很多，取得收益的不多。
比如：融资性贸易，那可是一大便利！
企业会开发的话，它能变成很多资产，你不开发那它只是一种资源，没啥收益！
二、国企的资源有哪些？可从审计视角的分类！
咨询小编的同行简单介绍了他们企业的资源有什么？
大致分类：
（1）自用房产：办公用、仓储、工厂车间等。
（2）商用不动产：商铺、机场车站的侯机楼房、休息室、消防基地、办公楼，土地资源；
（3）场地：户外广告，停车位或停车场地等。
他们对资源一般从用途或性质分类，而我们做内审时，需要一个独特视角：资源成熟度！
打个比方：你们帮派正经营着一家红楼，嫖客如云，美女资源咋分类？
1.外部美女：与红楼尚无接触的是一类女人，你们可以通过钱、权或其他方式开发她们，这是处于待开发状态的美女资源；
2.兼职美女：不完全受红楼控制，偶然合作或已达成合作共识的，处于半开发状态；
3.专职美女：完全受红楼控制的、生死予夺！她们就属于成熟资源，也正带来大批现金流。
三、通用审计程序
1.资源的完整性，结合资产盘点
任何审计，都要先搜集资料。
先看账长资产或资源有哪些，包括财务入账、各类管理台账。
核对其数量、面积、登记手续等是否完整。
过程中你会发现：有的资源没登记；登记的资产无价值；资产闲置过久；管理问题，如：没有台账或过于简陋，数量错误或未及时更新等。
2.收入价值
评价资源本身的市场价值几何？只是很小的一方面！
其所能带来的收益价值才是核心，重点关注：有没有市场价值？有没有调研程序？有没有做增值服务？出租价格是否合理？未来收益如何？等。
3.成本费用支出
这是一定要审的，取得成本可在刚刚取得时审计；
后续的维修、物业、运营支出才是审计核心。
每笔费用、每笔成本的支出程序，包括金额和程序是否经授权，项目和类型比较多的，除了审具体费用的真实性外，还可做同类业态的对比分析，找出异常数据，以评价经营能力。
当然，要看那些必要的支出是否及时支付？该有的维修、维保、养护是否做到位？是否采取了行动？
4.招租和出租管理
闲置的资源，有没有发布招租信息？如户外推广、线上推广，门口张贴广告，招商人员管理等。
已出租的，查看租金价格是否通授权？授权价格与合同价格是否一致？相关的优惠或延期是否有合同约定？特批程序的执行情况等。
刚退租或刚闲置的资源，有没及时做到信息传递？不同部门或单位有没有做到共享信息？以利于再次使用或出租。
5.资源安全
安全方面需要考虑的因素有很多，我们重点看2方面：
资源自身存在的安全隐患，比如：楼会不会塌，设备会不会爆炸，水电气事故等安全；
另一方面的是运营安全：不当使用、非法出租、非法经营、被人占用、空置未上锁未关水电，被盗用、运营污染等。
6.营业外支出：不仅仅指财务账上的营业外支出，异常超支也是
因为是资源审计，所以我们只需看资源管理方面的异常支出，你会发现有很多意外损失，气候损失、破坏损失、客户赔偿、重大维修费、事故等。
找金额大的细查过程与原因，也能发现一些问题。
四、分类审计程序
1.不成熟的资源：主要看开发力度！
重点审计资源开发的力度和程度，比如，虽说是你们的自用房产，但整楼栋的三层，大概数千平方长年处于闲置状态，没人想到要出租或不愿出租，这就是资源浪费！
比如：户外广告，有些受众多的位置一直未开发成广告位！
再比如地面场地，楼前、商铺前广场可用于经营，或划定为停车位或合并到商铺中一块出租以获取更多收益。
重点看看，能取得收益的资源是不是都变成了免费资源？
当然，该有的社会责任还是要有，不是为了赚钱而赚钱！
总之，只要我们细心观察，可再次开发的资源有很多，就算是受限最严格的公共设施，除了服务于社会之外，他还可以用于培训，人流大的地方也需要提示牌啊，也可打广告啊！
公共休息室，也可以提供售卖或其他服务啊？
再不济，周边的大量场地搞个活动总可以吧。
另一方面，还要审计内部制度和流程：谁负责开发？怎么开发？开发渠道？开发效率、效率、效益如何？甚至可以追查开发计划（或招商计划）。
同时，也要查看资源价值是否有识别和评估：是不是有人评估？评估方法和结果是否合理？
对于国企来说，会遇到一些资源使用限制，但想要开发资源，就得会找有空子钻！找一些增加收益的机会和政策，再评估下经营风险。
2.成熟的资源：重在运营！
已出租或待出租的资源，从招商-合同谈判-合同运营，一水地查下云。
重点关注两个方面：
（1）招商管理
签约程序是否符合制度要求，是否合规操作？
招商价格的合理性也要看，很多舞弊都隐藏在这里。
查合同范围与资源是否匹配？如私自赠送一些场地或面积，尽管那是公共空间。
违规操作，比如同一商户退租后又重租，重新签订合同时又有新的装修免租期，还可以降低租金！
有很多权力人会谋取私利，形式多样：占用资源，低价租用，收取回扣等。
（2）运营管理
租用合同中有多个保证金：履约保证、装修押金、水电押金的收取与退还是否合规。
收款的及时性，看合同约定，看催交通知，看收取时间，评估下催收程序的效率；
欠款管理：欠款分析，欠款的催收程序，强制清退管理等；
退租管理：押金不退；现场验收：是否还原？是否有遗留物品？物品安全？水电关闭？上锁等。还要看二次招租信息是否传递？
各类维修与投诉：参照各自的流程制度，是否执行就完了。
现实中，主要还是关注长期欠款的，打官司的，有纠纷的资源，可以顺带查管理漏洞、人员失职等。
3.半成熟资源
上文所提的不成熟资源，就是没使用，没出租或没想用于出租使用的；成熟资源就是在使用，在出租或正招租的。
那半成熟资源呢？
肯定是处于两者之间，想用却没用或间歇式使用、想出租没出租或偶然出租的。
比如：一块土地资源，配套建设很少，半原始状态，有人用了就临时出租了，收入很少！
没人用时，放几堆材料，放几块砖，也算是使用了。
你要是将土地归整归整，建一些配套设施，无论是使用还是出租，都能获取更多收益。
此类型的资源，才是最能实现增值的资源！
如果你想出成绩，那就好好评估一下半熟资源的机会成本和潜在收益，顺带发现一些管理问题。
主要看点：现状如何？投入资金的程序与合理性？评估下二次开发的进度、安全与质量，尤其是被临时使用或临时出租的资产，其价值是否得到充分发挥？
结语
资源嘛，它就像美女一样，你会开发或开发的多，你享用的就多。
不开发或只开发不享受，就是浪费！
资源管理中，可审计的东西有很多，真要展开细节，上文所提到的每一项内容都可以单独做一篇小作文。
实务中，从中抽出几个审计点，也能松松地完成一项审计任务或出具一份漂亮审计报告。
本文也只能算作道路指标牌，路怎么走？还得看诸君眼力和脚力！
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