危机升级!中国打响房地产保卫战!取消预售制,还是棚改货币化?

樱狼全球说 2024-05-14 08:22:39

最近一段时间,外资对中国资产非常看好,港股和A股纷纷从底部回暖,北上抄底的资金也越来越多,而随着一季度经济数据公布,越来越多的国外投行看好中国经济,上调了中国今年的GDP增速。

外资看好中国经济,因为房地产?

为什么外资要看好中国市场?他们不是都喜欢抹黑中国经济,唱衰中国么?其实关键答案还是在于中国的房地产。

不得不承认,房地产和土地财政,是目前中国经济的支柱产业之一,如果房地产没有起色,那么尽管我们在其他的消费,文旅甚至汽车产业方面下功夫,但是效果依然不会出色。

而外资看好中国,则来源于美国财长耶伦的一段话。耶伦访华后曾经对国外媒体表示:“中国将采取重大措施来解决房地产问题”。

耶伦访华后,透露中国将大力解决房地产问题。

现在的中国经济其实已经能够达到5%的GDP增速,如果房地产市场回暖,那不是未来可期?这就是外资看好我们的原因。

那么,现在的房地产情况到底如何?我们应该如何打赢中国的“房地产保卫战”?今天我们就来聊一聊这个话题,码字不易,换一个点赞,转发,收藏。

中国的房地产保卫战

到了现阶段,中国经济的主要矛盾已经非常清晰:有效需求不足,企业经营压力较大,国内大循环基本盘不错,但是依然有一些地方保护主义,导致资源要素等等不够顺畅。

再加上欧美国家对中国虎视眈眈,动不动就弄一个制裁,所以中国经济发展的不确定性和复杂性都在上升。

国内行业多点开花,经济复苏,但是内需仍然不足。

而尽管我们花了很多时间精力来救市,但是房地产依然是拖累中国经济发展的一个主要因素,那么如何解决房地产问题?这里有几个解决方案。我们一条条的结合实际来看。

第一,优化大城市房地产限售政策,全面解禁限售限购。

去年开始,中国国内大中型城市已经开始全面取消限售限购政策,目的很简单,当地没有人买房,房价下跌,库存房较多,市场无法消化。

根据数据显示,中国各大城市的商品住宅去库存周期,大概是18-36个月,也就是1年半到3年的时间。压力非常大。而具体来看,中国100个大中城市的平均新房去库存周期是25.3个月。

全国商品房库存面积。

但是,理论上安全健康的去存量周期是12个月左右,这就意味着存量房销售的压力非常大,有价无市,房地产陷入了彻底的买方市场。

所以从今年开始,各个知名大型城市也开始了限售解禁,比如最近的杭州,西安,之前的广州等等,就算是北京上海也在外环地区开了口子。

有人会问,为什么大城市的解禁非常重要?简单来说,大城市本身就是区域性甚至是全国的资金最密集的地方。

以前限售限购害怕居民加杠杆,无脑推高房价,导致泡沫。现在为了拯救房地产,这种不符合实际的限售和限购政策就应该取消。很多城市也是这么做的。

而大城市放开限售限购,让有钱或者有需求的人来买,就可以稳定住房价,稳住一城房价,那么相当于有一个定价标准,那么更大范围内的房地产价格就会稳住。

杭州楼市限售解禁。

为什么老百姓不愿意买房,不想买房?除了没钱买不起以外,更重要的是房价持续下跌,导致居民不愿意投资加杠杆。但是当房价稳定的时候,刚需观望派就会开始入场了。

第二,保教楼稳定期房预期?政府或将出手?

从数据来看,中国房地产行业从高点回落已经非常明显,比如中国300城房地产销售额,相比最高点回落45%,成交面积回落58%,超过腰斩线。

而更重要的是,以恒大为首的一批房地产企业,在当时地产牛市的时候,玩高周转策略,利用种种手段套取居民的购房资金,把本应该在监管账户中的钱套出来买地,导致烂尾楼的出现。烂尾楼损害的是居民的财富,关乎民生,也影响居民对于购房的意愿。

去年的烂尾楼事件,闹的很大。

毕竟辛辛苦苦掏出收入,说不定新房还要烂尾?有的人甚至烂尾了还得还房贷,这对家庭的打击几乎是致命的。所以想要解决房地产问题,让老百姓愿意买房,

比如最近国家两部门已经在协调金融和房地产企业,搞白名单制度,目的就是要消化和盘活各地的烂尾楼和库存房。从而解决居民购房的后顾之忧。

而关于期房的问题也开始了试点。以前房地产牛市,房子不愁卖,所以房地产都用期房策略来让居民买房,也就是先交钱,再建房。

但是现在是买房市场了,全国有的是现成的房子,这个时候再让居民买期房,很多人都不乐意了,两会期间的时候,有代表就提议,说现在预售制已经实行了30年,在房子剩余的当下, 继续采取预售制不合理,可以考虑取消。

李嘉诚的预售制,和炒楼花。

在我看来,现在中国新生人口已经开始下降,总人数下滑,未来的房地产要出现大牛市,可能性不大,所以取消预售制,杜绝烂尾楼,说不定真是一个好的政策。

第三,货币化安置?大放水和最后一击?

除了各种限售解禁,信贷支持房地产行业,最后一个解决办法是什么呢?答案是货币化。

上一次高层提出要去库存是在上一轮房地产的低谷,但是的情况和现在几乎没有什么差别,甚至要比现在更加的艰难。2015年的时候,高层明确提出化解房地产库存,然后就是轰轰烈烈的“棚改货币化。”

所谓的棚改货币化,就是政府对棚户区进行拆迁,然后直接以货币的形式给拆迁户,拆迁户然后到市场上买房,从而消化市场存量库存。

2015年,棚改货币化

这其实就是房地产最后的大杀器了,当时我们棚改货币化阶段,到十三五末期的时候,就提供了4.54万亿棚改贷款,支持2300万居民,1亿人走出棚改去,进入商品住房。相当于一个欧洲大国的总人口。

现在我们的房地产救市政策,虽然也是非常重磅,可以说要政策给政策,要钱给钱,但是目前为止还不算是到了政策底,更别说所谓的市场底了。

那么当改革红利的效果不显著的时候,是不是会持续抛出大杀器呢?棚改货币化会不会重启,或者说启动一部分?这也是我们需要考虑的问题。

总结

其实,房地产的问题现在不是救和不救的问题,而是到底该怎么救的问题。

之所以现在的地产行业处于一个颓势,直接原因是房价不断下跌,根本原因则是居民对经济的信心不足,以及上一轮居民加杠杆较为严重,现在还没有缓过来。

地产行业一季度数据不乐观。

而按照房地产周期来看,1-2年的时间并不能足以让房地产市场走出熊市,我们或许还需要更长的时间来应对地产业的问题。

很显然,高层对于房地产非常关注,而且也留够了很多的大杀器,比如最关键的棚改货币化我们还没有拿出来,毕竟这个方法见效快,但是也有风险。

也有专家表示,能不能让政府插手,建立一个全国性的保障房制度,通过“公私合营”,让政府收购存量住宅,然后改造以后出租给市场?从而更好的调控房价?这各种类似的试点,其实也已经在进行中了。

中国,一定会打赢“房地产保卫战”!

最后希望,房地产行业能够尽快复苏回暖,我们每个人都不愿意看到高房价的出现,但是如果房价一直下跌,那么由于固定资产占中国家庭的比重太高,房价暴跌带来的必然后果,就是家庭资产崩盘,国家金融行业出现危机,从而拖累经济和民生。

所以也希望中国能够努力救市,打赢这场“房地产保卫战”!

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13 阅读:10138
评论列表
  • 2024-05-14 17:08

    吃瓜看戏

  • 2024-05-15 03:29

    县级城市要想去库存得十年以上。

  • 2024-05-14 20:09

    建房卖房买房就什么都有了!除了房还是房!没有吃了就出租!

  • 2024-05-15 06:53

    打工贷款买的惨哦。这几年可不好混咯

  • 与水 10
    2024-05-15 00:34

    房子不炒不会涨价,房子不涨价就没有炒家买,现在炒房客手上有这么多房子,他们还真巴不得有人救他们。等房子跌下去就有人买。

  • 2024-05-14 22:48

    万科,中国最大的房产开发商,上涨之旅已开启

  • 2024-05-15 07:56

    预售可以按揭,现房现款能够买得起的人会更少。

  • 2024-05-15 14:07

    除了整天炒作,还是炒作。难道不炒会死吗

  • 2024-05-15 08:55

    你是炒房客,天天盼望房价上涨,幻想

  • 2024-05-15 12:52

    坚决不能取消线购

  • 2024-05-15 14:42

    啥时候打仗都不知道还买房

  • 2024-05-15 07:42

    海南2018年就规定:必须现房 精装修销售![点赞]

  • 2024-05-15 16:07

    5年内坚绝不买房,除非大降房价,拒绝当接盘侠,当冤大头。

樱狼全球说

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