慕尼黑的公寓。（Foto：DPA）
我们中的大多数人都曾梦想过住在自己位于绝佳地段的漂亮房子里。但是，普通人有多大可能实现这个梦想呢？
有一点是肯定的——要在德国买房，您必须赚到相当多的钱。最近的研究表明，您的工资需要有多高才能买得起一百万欧元的房产。
购买一套价值 100 万欧元的房子需要多少钱？
在德国，要想买 100 平方米的房子（最好还能拥有自己的花园），您就必须要掏空腰包了。最昂贵的房产位于南部，主要是慕尼黑以及最北部的北弗里斯兰地区。在这些地方，一栋这样大小的房子或公寓大约需要 100 万欧元。
例如，2024 年 8 月，位于慕尼黑 Obermenzing 郊区的一套豪华底层四室、105 平方米带花园的公寓售价为将近 130 万欧元。
银行里有这么多钱的人少之又少。但对于大多数人来说，即使是抵押贷款也是负担不起的。
请记住，这里是德国。买房时您必须考虑很多隐性成本。除了约一百万欧元的实际购买价格外，还有房产转让税，根据联邦州的不同，转让税占购买价格的 3.5% 到 6.5%。
此外，还有至少 3.57% 的中介佣金以及公证和土地登记费用。一般来说，您可以在购买价格上加 12.5%。对于价值一百万的房产来说，这将是一笔高达 12.5 万欧元的费用。
根据服务提供商 Dr. Klein 今年早些时候收集的数据，目前典型的德国购房者在购买这个价位的房屋时，资产净值约为 13.6%。也就是说，您需要攒大约 15.3 万欧元。
如果您正在考虑买房，您应该知道些什么？（Foto：Unsplash）
剩余部分由房产贷款支付。根据金融机构 Interhyp 的分析，15 年固定利息贷款的平均利率约为 3.54%。此外，初始还款额平均约为 1.82%。加在一起，这套价值 100 万欧元的住房的每月贷款分期付款额约为 4340 欧元。
这大约是大多数德国人每月的工资总额。但您肯定希望把工资花在更多的地方，而不仅仅是偿还贷款。这就是为什么金融专家建议将每月分期付款限制在每月净收入的 30% 以内。
如果 4,340 欧元占您净收入的 30%，那么您每月的净收入（税后）就必须达到 13,033 欧元。这对您的总收入意味着什么，取决于您的生活状况——例如，您所处的税级、是否有子女、是否已婚或正在帮助照顾父母等——有很大的不同。
例如，在北莱茵-威斯特法伦州，如果您是一个没有子女且是教会成员的单身人士，您每月的总收入必须达到约 23,500 欧元才能达到这一净额。这可能不会让您感到惊讶，但根据科隆经济研究所（IW Köln）的数据，只有不到百分之一的德国人能够达到这一水平。即使您与伴侣一起买房，你们俩也必须是德国收入最高的百分之一。
是否不可能买到梦想家园？
如果您真的想买这样的房子，您可能需要稍微缩小一下规模。一种选择是避开德国最昂贵的地区。根据邮政银行 Wohnatlas 2024 的数据，慕尼黑和豪华的叙尔特岛对大多数人来说都负担不起，但柏林、汉堡、法兰克福、斯图加特、科隆和杜塞尔多夫等大城市 100 平方米的平均房价为 675,000 欧元。
每月税前收入约 15,000 欧元即可支付这笔费用。如果夫妻双方都属于该国收入最高的 6% 的人群，就可以实现这一目标。
柏林的豪华公寓。（Foto：DPA）
在德国其他大城市，100 平方米的平均价格（包括额外费用）约为 35 万欧元。要支付这笔费用，您需要每月净收入约 4,562 欧元。如果您是德国收入最高的 5% 的单身人士，或者是收入处于平均水平的夫妇，就可以实现这一目标。
在中等城市或农村地区买房甚至更便宜。这些地区 100 平方米的平均价格（包括额外费用）为 31.7 万欧元。每月约 4,132 欧元的净收入就足以支付这笔费用。对于单身人士来说，这笔钱还是很多，但对于有两份收入的夫妇来说，这绝对是可以负担得起的。
另一种选择是缩小您的梦想。如果您尝试选择 80 平方米的住房，那么在最昂贵的城市，您将节省约 13.5 万欧元，在所有其他大城市将节省 7 万欧元，在中等城市和农村地区将节省约 6.3 万欧元——当然，获得抵押贷款所需的收入也会相应减少。
第三种选择是非典型的融资条件——即要么出资额大大超过 13.6%（例如，您获得了大笔遗产或出售了以前的房产），要么贷款支出超过净收入的 30%。不过，在这些情况下，您可能不得不在生活的其他方面做出重大削减。
为什么房价这么贵？
很多人买不起房产的原因有两个。2010 年代，欧洲中央银行（ECB）的利率以及平均房产利率都很低，但房产价格却一路飙升。
仅从 2016 年到 2022 年，房价平均每年上涨超过 10%。多年来，德国新建公寓数量太少也是一个原因。供应量少导致价格上涨。尽管去年在经济不景气的情况下，购房价格平均下降了约 10%，但这一水平仍然很高。自 2016 年以来，德国的房价平均上涨了 66%。
