书接上回，上一期我们谈到了此次全会关于房地产改革的一个信号，其实整体分为九个内容，上期我们谈了四个，本期我们接着讲剩余的五个内容。可以说，由于当前国内空置房的数量已经超过市场的需求，房地产经济增长乏力。而房地产经济虽然遇到了巨大的阻力，但是却不能够在短时间内出现重大问题，原因只有一个：瘦死的骆驼比马大。也就是说通过上篇文章中提出的那四条措施，其实就是要达到一个目标，让房地产经常平稳落地，并逐渐趋于理性，回归到居住的属性。而这个周期不会太长，也许是三年之内，也许是五年之内，但是目标必定会实现。除此之外，其实房地产经济仍然还有一定的增长点，所以我们今天来着重谈一下此次文件中提到的刺激房地产经济的五条措施。

五是支持城乡居民多样化改善性住房需求。

有句话说得好，人的潜力是无穷的，其实从另一个意义上来说，人的欲望也是无穷的。从这个意义上来说，改善性住房就成为了当前房地产经济发展的增长点。我们举一个例子，记得我小的时候，我们住的都是普通的茅草房，那时候非常羡慕一些住瓦房的，觉得那样的日子应该是非常幸福的；但是等我们住上了瓦房，却发现别人早已经住上了楼房，又觉得小洋楼应该是让人向往的；等到我们费尽千辛万苦成功住进了楼房时，别人早已经进城住上了商品房。且不说繁华的市区，便利的生活环境给人带来了优越感，就连教育、医疗和养老的条件都比农村好多了，因此进城买一套商品房，也过上城里人的日子，又成为很多人努力的方向。

等到我们到城市里生活的时候，却发现由于价格的问题，导致我们一家人挤在一个狭小的空间之内，不要说什么小花园了，就是连自己独自相处的空间，都很难拥有。其实我们现在可以看出，未来一段时间之内的经济增长点就在这里，那就是改善性住房。当然，也许有很多人会说，还有一大批没有房子的人呢？不过，这一点大家不用担心，国家正在同步建设保障房，随着时间的推进，今后没有住房的人越来越少，而这所有的面临的一个最重要的需求就是改善性住房。因此，国家在此次文件中提出了支持城乡居民多样化改善性住房的需求，也就是小房子换大房子，大房子换别墅，别墅换小花园，反正只要人有不断提长的需求，房地产经济就一定会有增长点。通过这个手段，也就基本解决了一些最基本的住房保障问题，同时也能够给房地产经济一个缓冲，刺破泡沫，平稳着陆。

六是充分赋予各地政府房地产市场调控自主权。

但是房子要趋于理性，要回归居住属性，就不得不得到价格。之所以我们称当前房地产经济存在巨大的泡沫，其实就是因为房价问题，畸高的房价已经严重误导了社会，很多人已经把房子当成一种投资的工具，当成一种理财商品，这是完全不符合房子本身属性的。因此，在这样的情况下，就必须让房价回归到合理的水平。我们大家都知道，房子的价格之所以能够飞速上涨，原因很少：一是教育原因，也就是所谓的学区房；二是供求关系，很多地方限购，从而导致了供不应求的假象；三是风险高，来钱快，也增加了一些赌徒好胜的心理。因此，在本次文件中，国家明确规定：充分赋予各地政府房地产市场调控自主权，要因城施策，允许有关城市取消住房限购政策。什么意思呢？也就是说，各地可以根据本地的发展，自由调控房价，取消限购政策。

虽然没有能够完全消除以上三个方面，其实现实中已经达到目的了。因为第一个问题已经不是问题了，大家可曾发现，我们身边的一些所谓的“好学校”，也就是幼儿园和小学，前几年摇号的现象和连夜排队的现象几乎都不见了。我家楼下的一个幼儿园就是如此，在本地算是非常好的幼儿园了，前几年即便是本学区的，但是由于人数太多，你可能找人都上不了学校。而今，连招学生都招不满了，人口出生率降低了，孩子少了，对学校的要求就没有那么紧迫了。所以从长远来看，今后几年里，这样的情况将会持续存在，据说全国有大量的幼儿园和小学因招生不足而不得不关门合并。当然，仍然有一些地方人满为患，但是随着社会的进一步发展，这种情况今后也会得到缓解。一旦学区房的诱惑再失去之后，房价恐怕真要面临断崖式下跌的风险，所以我多次奉劝大家，能出手早日出手。

七是取消普通住宅和非普通住宅标准。

我估计很多人不明白这句话是什么意思，如果说容积率，很多人都不明白，我就直白一点来说吧，其实普通住宅就是现在我们所居住的商品房，非普通住宅呢，就是指一些多层（不超过3层或者5层）或者豪华别墅。在以前，为了满足人们对商品房的需求，很多地方强制小区内要合理利用建设用地，不得建设超过规定的多层或者别墅。也就是说，要尽可能的建设高层，以缓解老百姓对于住房的需求。但是我们现在能够看到，这个标准已经取消了，什么意思呢？也就是说，今后各地要加大改善性住房的建设力度，要根本当前社会的需求，建设一些更好的居住环境。这个要求，也跟我们上面的第五点响应了。另外一点，最重要的就是普通住宅不能商用，但是非普通住宅可以商用也可以居住，这也算是一个最大的区别吧，也就是说要通过各种方式来促进经济良性发展。

八是改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

这两个内容的改革，我就不多说了，我只说一下原来的房地产开发融资方式有哪些，其实除了银行贷款之外，还有大量的融资方式，比如：1、上市融资。2、海外基金。3、联合开发。4、并购。5、房地产投资信托。6、房地产债券融资。7、夹层融资。8、房地产信托融资。9、项目融资。10、开发商贴息委托贷款。11、短期融资券。12、融资租赁。13、房地产证券化。而这所有的、大量的融资方式，也是形成今天房地产乱局的一个重要原因之一，因此国家要对房地产的融资方式进行彻底的改革，避免再次出现某些乱象。至于商品房预售制度，我想大家应该已经明白了，虽然现在有的地方是封顶才能卖，但是未来的目标很明显，那就是取消预售，只卖成品房，杜绝烂尾楼给社会带来了巨大负面影响。

九是完善房地产税收制度。

这里面的内容也有不少，房地产税制是指与房地产有直接关系的各种税收制度，是国家调控房地产市场经济活动的有力杠杆。房地产是指广义的房地产，即作为财产的房地产和附着在其上的各种权益的总称。中国税收制度中涉及房地产的主要包括10个税种，即营业税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、个人所得税、企业所得税、印花税。在此次改革之后，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税的缴纳时间由各省、自治区、直辖市人民政府规定，因此不同地区的征税时间可能有所不同。网传自2025年开始，各地都要实行房产税的缴纳，不知道是不是真的。因此，在2025年之前，把手上多余的房子处理掉，应该是很多人的选择吧。