深圳前海某楼盘业主陈先生，2025年3月收到银行短信通知：房贷利率从4.2%降至2.95%，月供减少1200元。这本是件好事，但他却忧心忡忡——利率跌破3%的代价，可能是自己两套房产市值蒸发近百万元。陈先生的焦虑并非个例。
截至2025年一季度，全国城镇家庭住房自有率达96%，其中45%的家庭持有两套及以上房产。
当房贷利率持续探底，看似减轻还贷压力的“蜜糖”，实则裹挟着资产贬值、债务失衡、金融动荡三大风险，悄然渗透至近半数家庭的资产负债表。
风险一：资产缩水——房价下跌的“死亡螺旋”
房贷利率跌破3%的背后，是楼市供需关系的根本逆转。
2025年全国商品房待售面积达7.6亿平方米，二手房挂牌量突破1200万套，深圳、杭州等城市部分区域房价较峰值腰斩。
以武汉光谷某楼盘为例，2023年单价2.5万元的房产，如今成交价跌至1.3万元，跌幅达48%。
更严峻的是，利率下行与房价下跌形成“死亡螺旋”：银行降低利率刺激购房需求，但需求疲软导致房价继续走低，进一步迫使利率下调。
这种恶性循环在三四线城市尤为突出。徐州某业主将挂牌价从150万元降至90万元仍无人问津，最终因断供沦为法拍房。
贝壳研究院数据显示，2025年三四线城市法拍房数量同比增长37%，其中60%的房源评估价低于未偿还贷款余额，形成“负资产”困局。
对于持有两套房的家庭而言，资产配置中70%的房产价值暴露在缩水风险中，财富锚点正从“增值预期”转向“保值焦虑”。
风险二：债务失衡——杠杆率突破安全阈值
低利率诱惑下，家庭债务结构加速扭曲。央行数据显示，2025年居民部门杠杆率攀升至72%，北京、上海等城市房贷月供占收入比超60%的家庭占比达37%。一个典型案例是南京某双职工家庭：
2019年以5.88%利率贷款300万元购房，2025年利率降至2.95%后，月供减少2800元。但房产市值从450万元缩水至280万元，导致家庭净资产蒸发170万元。
更隐蔽的风险来自“低利率幻觉”。2025年1月，杭州一位IT工程师因误判收入稳定性，在利率2.9%时加杠杆购入第二套房，三个月后遭遇裁员，月供缺口达1.6万元。这种现象折射出债务危机的传导链条：
利率越低，加杠杆冲动越强，但收入波动性加剧导致违约风险累积。国际货币基金组织（IMF）测算，中国家庭债务收入比已突破140%，远超90%的国际警戒线。
风险三：金融动荡——银行系统的“灰犀牛”
利率跌破3%对金融系统的冲击，正在从理论推演变为现实压力。2025年2月，某股份制银行年报披露：
个人住房贷款不良率从0.3%升至0.8%，其中利率低于3%的贷款不良率增速是市场均值的2倍。这一数据印证了美国次贷危机的教训——低利率环境下，银行放宽贷款门槛，高风险客户涌入市场，最终引发系统性风险。
地方中小银行首当其冲。河南某城商行2024年发放的“3%利率特惠贷”中，23%的借款人月供收入比超55%，远高于35%的风控红线。
一旦经济下行导致失业率上升，这类贷款的断供率可能呈指数级增长。更令人担忧的是抵押物贬值：银行持有的房产抵押物价值已普遍低于贷款余额，若强制拍卖将引发资产价格螺旋式下跌。
当深圳湾豪宅因利率跌破3%引发投资客抛售，当郑州法拍房数量突破10万套，中国家庭必须清醒认识到：
低利率不再是“上车”的绿灯，而是考验财富韧性的压力测试。2025年的楼市分化，
本质是经济规律对非理性扩张的清算——唯有打破“房产=财富”的路径依赖，建立多元资产配置、严控债务杠杆、紧跟政策红利的防御体系，才能在利率下行周期中守住财富底线。
