从标品到非标，轻资产输出“法无定法”。
如果将2015年视为商业地产轻资产的元年，至今已近十年。期间，每年新增的轻资产项目数量，从两位数增长到了三位数，并且近三年稳定在约150个左右。这一增长趋势反映了经过数年的探索，商业地产行业的轻资产模式正日益成熟。
与此同时，新的竞争者不断涌现。以万达、印力、龙湖为代表的民企，以华润、招商蛇口为代表的央企国企，以及以瑞安、新世界发展为代表的港资企业，尽管节奏和方式有所不同，但都在持续深耕这一领域，实现规模扩张和模式创新。
8月27日，招商蛇口旗下招商商管正式中标长三角绿洲智谷·赵巷项目商业运营管理，达成与长三角赵巷新兴产业经济发展（上海）有限公司的商业管理合作。这意味着长三角绿洲智谷·赵巷的商业将开启全新的探索之旅，同时也是招商商管轻资产输出的又一次实践与进阶。
自4年前作为招商蛇口旗下商业地产投资运营和管理的核心平台亮相以来，招商商管正通过轻资产模式不断巩固其商业创新领域的专业服务者地位，书写多赢的故事。
7月末，具有超千年历史的宁波秀水街，迎来首批10家特色商业品牌的签约；8月初，招商商管又成功中标济南黄河体育中心的运营管理服务策划项目。
在Mall星人看来，从「花园里」成熟产品线的输出，到不同「特色街」的打造，从标准化产品的创新到非标项目的革新，招商商管已迈入轻资产运营的新赛道，呈现出一种“法无定法”的灵动态势。
壹▷花园里产品线多点开花
持续验证并垒实轻资产服务体系
从轻资产项目的全局分类来看，那些已经成熟并通过市场验证的标准产品系列，在外部拓展中占据了显著的比重。这些标准产品系列因其可规模化复制的特点，能够有效集中专业资源并聚合核心优势，进而推动集约化发展与迅速扩展。
然而，零售商业产品的本质特征决定了商业地产的产品线标准化只能追求最大范围内的复制，而非完全同质化的复制。标准化更侧重于管理流程和内部制度的规范化，而非产品线本身的彻底标准化。因此，企业仍需不断对成熟的产品线做出个性化调整，以满足市场上更加多元化的轻资产项目需求。
◎打造新一代「产城人」深度融合的聚集地
如今，产业园区内的商业形态呈现出丰富多彩的局面。产业与商业的交融碰撞，催生了更多新业态、新场景以及新的消费模式。如何激发园区内的商业活力，并实现产业与商业的联动发展，共同繁荣，一直是业界持续关注和探索的核心议题。
长三角绿洲智谷·赵巷项目以南北两区的格局分布在上海地铁17号线嘉松中路站两侧，商业总建筑面积约为5.5万㎡。其中，北区预计于今年12月正式开业，南区计划于明年亮相。
△长三角绿洲智谷·赵巷项目布局示意图｜图源：项目官微
项目所在青浦区赵巷镇，是上海东西发展轴和“长三角数字干线”的重要节点。在赵巷，嘉松中路站周边千亿级产业集群正逐步成型，汇聚了诸多产业园区以及公牛集团、国泰君安、欣巴科技等一众知名企业。
与嘉松中路站最紧密相依的长三角绿洲智谷·赵巷，是长三角赵巷新兴产业经济发展（上海）有限公司在长三角生态绿色一体化发展示范区布局的首个特色标杆示范园区。该园区总建筑面积约86万平方米，集商务办公、科研中心、公共配套、人才公寓和休闲商业于一体。
△长三角绿洲智谷·赵巷园区规划｜图源：园区官网
长三角绿洲智谷·赵巷项目不仅与嘉松中路地铁站无缝对接，还紧邻嘉松中路、崧泽高架路等主要道路。随着未来G318沪青平公路（漕盈路-嘉松中路）改建工程的启动建设，嘉松中路的交通便利性将进一步提升。
人与商业是产城有效互动和融合发展的关键“连接点”，二者之间构成了相互依存的关系。
长三角绿洲智谷·赵巷一期在数字经济和数字能源产业方面已展现出集聚优势和特色，截至2023年底，园区累计注册企业已达231家（据绿色青浦公号报道）。二期（包括两栋企业总部大楼和14栋独栋办公楼），预计今年四季度开始运营。
周边网易上海国际文创科技园、赵巷北斗产业园等，也计划从明年起陆续投入使用。
产业聚集所带来的虹吸效应将吸引大量高素质、高收入、高消费的人群。预计未来长三角绿洲智谷·赵巷将自带办公人群约5万人，周边产业集群规划人群规模将达到15万人。
在高速发展的产城融合区域，产业园区与居住、消费功能高度复合，这种集中化和内向型的消费需求将持续释放区域内的商业活力。
△长三角绿洲智谷·赵巷区位交通示意图｜图源：项目官网
近两年，青浦迎来万科商置、瑞安房地产等头部开发商的多个商业项目开业，商业能级稳步提升。然而，新开业的项目主要集中在徐泾。赵巷区域内目前仅有青浦百联奥特莱斯、元祖梦世界等少数商业体。具有消费能力的年轻产业人口、中青年亲子家庭、潮流青年群体，迫切需要新一代的消费场景和与之相匹配的商业业态。
据Ｍall星人了解，长三角绿洲智谷·赵巷项目将围绕特色餐饮、文化娱乐、滨水体验、户外社交、健身文化、主题公园等多元业态，打造综合性的多样化商业体验空间，满足个性化消费需求和体验型消费喜好。
目前，已引入近40个品牌，囊括了华为、中国黄金等知名品牌，星巴克、瑞幸、Tims、喜茶、霸王茶姬等咖啡茶饮品牌，莫拉菲美发沙龙、星聚会等生活服务类品牌，哇咔星球等儿童类品牌，醉辉皇、红石榴、赛百味、和府捞面、马记永等具有地方特色的餐饮品牌和多种快餐品牌，初步形成了层次丰富的品牌矩阵，覆盖不同的消费群体。
◎ 多管齐下的“花园里”，靠什么兼顾标准化和个性化
作为招商商管标准产品线之一，“招商花园里”主要布局在优质社区聚集地，主张小而美、美而精的购物生活方式。在长三角绿洲智谷·赵巷项目之前，已有多个轻资产输出的花园里产品成功上线。
例如，2023年9月，招商商管在宁波市场输出的首个商业轻资产项目——鄞州花园里A区与B区，以100%的招商率、95%的开业率和超40%的首店占比，在市中心三江口核心区惊艳亮相。
该项目位于宁波中山东路城市发展带上，采用「商业+艺术+潮玩+自然」的组合，从休闲景观带到屋顶花园，再到城市公园和氛围阶梯，打造出立体化的“公园商业”，构筑都市生活新形态。
△宁波鄞州花园里
预计今年四季度开业的C区（项目整体约3万㎡），将以半开放式的空间结构联动室内外空间，以场场互动、场街互补的形式，探索新型商业街区模式。
目前C区的招商率已达95%，确定入驻一系列高质量品牌，包括宁波首店品牌如越山河、J&J bar、伦敦烘焙小镇，以及猫屎咖啡、越喃哩等，涵盖杭帮菜、酒吧、咖啡馆、烘焙简餐、潮玩娱乐馆、SPA和医美等多种业态。
△宁波鄞州花园里
今年7月，上海首座招商花园里——传媒港花园里一期（北区，约2万㎡）正式开业，这也是招商商管在上海落地的首个轻资产项目。
作为纯地下TOD商业项目，传媒港花园里不仅与11号线龙耀路站1号出口直接连通，可有效引导地铁客流，还打破传统街区商业的空间限制，能便捷地连接正上方的西岸传媒港办公楼群。
△上海传媒港花园里
无论是在楼层层高、通道宽度还是灯光亮度等方面，传媒港花园里都展现出宜人的尺度与舒适感。几个小型下沉式广场的设计巧妙地营造了户外通透感，并通过优化动线，吸引地面行人的注意并引导他们进入商业空间。
约3000㎡的盒马鲜生、好特卖、7-ELEVEN便利店等，加上丰富的餐饮门店，以及新能源汽车展厅、潮流数码门店和健身、休闲、娱乐、生活配套类品牌，不仅丰富了办公人群的日常消费选择，也为西岸周边居民乃至来访游客提供了更具生活质感与新鲜感的多元化消费环境。
△上海传媒港花园里｜图源：上海徐汇公号
待项目二期（南区，约1.2万㎡）亮相后，整个消费生态将更加完善，进一步提升项目的区域辐射力和市场影响力。
透过花园里产品线的外拓案例，我们可以大致总结一下招商商管轻资产输出的第一套打法：
①分区亮相，循序渐进，稳扎稳打：鄞州花园里的ABC区、传媒港花园里南北区和长三角绿洲智谷·赵巷项目，都不是整体一次性开业的。无论出于项目建筑格局的巧合也好，还是运管上的有意为之也好，这么做的好处是显而易见的，招商还是运营都可以由此找到合适的节奏，通过局部先行先试，测试市场、分解压力，与此同时，分区之间也能形成一定的互补性差异化。
②餐饮破局，聚焦多元，特色经营：传媒港花园里一期的招商率达到95%，其中餐饮品牌占比超70%，涵盖了咖啡茶饮、简餐快餐、特色菜系、烘焙小食等多个细分品类，打造新“食力”特色空间。事实上，这也是商场业绩和客流增长的关键突破点之一。除了引入常规连锁餐饮品牌外，招商商管还特别注重引进口味鲜明、品质上乘的特色餐饮品牌，以及具有社交属性的高品质、高人气头部/本地餐饮品牌，以此构建多元化的美食矩阵，满足不同客群的需求。
③精选品牌，有的放矢，不拘面积：一方面，在有限的体量内，精心选择最佳匹配的品牌，另一方面在多元场景下，不再以传统理念单向考虑商铺去化面积等问题，而是结合所在城市的城市肌理、在地文化、客群特质等因素，养成“易出圈体质”。如鄞州花园里C区引入的浙江首家REAL BEAUTY瑞欧医美，其面积达1600㎡。
④在地深耕，抱团发展，资源联动：例如，呼应西岸自带的文艺、生态、科技等属性，传媒港花园里与徐汇首条马路美食夜市“西岸夜巷”深度联动，为地面滨水商业与地下TOD商业的互动探索新场景；毗邻潜龙公园、背靠钱肃乐故居的鄞州花园里，联同波特曼商业街区等空间，用片区思维发挥聚群效应，携手塑造新兴三江口商圈。
△西岸夜巷现场
贰▷深挖在地文化和文旅资源
创新跑进多元「特色街」的非标赛道
标准产品线的输出虽需针对具体情况做出调整，但仍具备较高的可复制性。而非标产品的轻资产输出要想实现规模化成功，则更加不能简单标准化的调整适配。它要求根据具体项目的特点进行定制化设计，更加注重个性化与在地化，营造出与所在城市和板块紧密相连的独特场景。
△宁波秀水街鸟瞰效果图
Mall星人发现，招商商管通过将历史文化街区焕新为兼具文化传承与现代潮流的“特色街”，在非标领域实现了重要突破。在保护与传承的基础上进行有机更新，使现代商业、旅游文化和生活配套巧妙融合，不仅能满足居民消费需求，还有效推动了旅游业发展，令区域重焕生机与活力。
7月底，一尺花园宁波市区首店（陈宅店）正式入驻宁波秀水街历史文化街区，开始对外试营业。此前，同样位于陈宅的秀水文化馆，已先行开放。
陈宅是一栋始建于民国时期的建筑，见证了宁波近代著名实业家陈庆恒先生辉煌的一生。一尺花园源自上海，是一个以咖啡商业空间运营为核心的生活方式品牌，其在上海的静安花房店、广富林店等均享有极高的人气。
△一尺花园（陈宅店）｜图源：一尺花园公号
与一尺花园陈宅店试营业同期，宁波秀水街举办了首批入驻品牌签约仪式，除了一尺花园，还宣布了摩登天空MODERN SKY LAB、兰博基尼、超级鸟局、Kokorowa、在地文化、mini box、中国古代带钩博物馆、几何文化、迷鹿手工主理人等特色主力品牌和商家入驻，其中首店占比高达80%。
△宁波秀水街｜图源：项目官方
宁波秀水街由宁波海曙开投集团与招商蛇口共同规划设计和管理运营，是招商商管在商业轻资产赛道布局中的重要项目之一，旨在打造一个历史传统民居街区与新时代文化活力共生的千年古城保护更新项目。
△宁波秀水街区位示意图
秀水街的历史可以追溯到唐代，是宁波老城内保存最为完整的传统居住建筑群之一，被誉为“民居博物院”，反映了宁波明清至民国时期的建筑风格，承载着甬商精神和老宁波的人文记忆。
在传统文化与新潮业态的融合发展中，宁波秀水街被重塑为三个板块：都市文化生活空间、潮流文艺灵感街区以及燃情美味夜活空间。
项目集休闲娱乐、餐饮购物、文化艺术、酒店文旅于一体，在空间打造和业态定位上做了创新呈现。主轴线上的艺秀、商秀、文秀三大核心广场，结合秀水在地文脉，设计特色景观构筑，运用多媒体创新技术手段，带来视听触感等多元全新体验，打造古今对话的时尚秀场，提供无可复制的深度体验。
△宁波秀水街布局示意图
除首批入驻品牌外，宁波秀水街还将继续引进健康生活主题餐厅、注重设计美学的生活零售、潮流零售以及艺术空间等潮流业态，在自然景观、文化记忆、文旅休闲与特色商业的有机融合下，激发全新的体验。
△宁波秀水街效果图
商业成功的逻辑在于“人、货、场”的高效匹配，即保留建筑的灵魂，还原在地文化，提供具有松弛感的差异化消费场景和特色化商业内容，搭配个性化的主题活动，以吸引更多忠诚的消费者。
事实上，自2018年重庆长嘉汇弹子石老街正式开街以来，招商商管在“特色街”运营方面的经验已得到充分展现。
重庆开埠直至上世纪80年代前，长嘉汇弹子石老街一直是商贾云集之地，充满了吊脚楼、黄桷树、陡坡与梯坎等独特的巴渝风情建筑。然而，随着时间的推移，老街逐渐破败乃至消失。
如今，作为国家4A级旅游景区的长嘉汇弹子石老街，已焕新成为长嘉汇购物公园的一部分，将百年老街与现代都市景观结合，创造出“正看江，背看城”的山城景色。漫步老街，正面远眺是长江与嘉陵江交汇独一无二的景色，于背向近观，目光沿80米高差梯步蜿蜒而上，不时有惊喜呈现，重庆标志性“爬坡上坎”的风貌尽在眼前。
△重庆长嘉汇购物公园
除了长嘉汇弹子石老街，长嘉汇购物公园还包含了时尚坊商业配套，整个项目拥有西南首家杜莎夫人蜡像馆、重庆首个市内免税店、海昌海洋乐园等文旅业态，集历史文化、观光、休闲、娱乐、购物于一体，使得弹子石老街、法国水师兵营、王家大院等在历史中焕发新时尚，充分发挥“文、商、旅”的综合功能，成为体验本地人文生活的最佳去处、游客来重庆旅游的重要打卡地。
△重庆长嘉汇购物公园
叁▷赋能与共赢
追求有意思有意义、叫好又叫座
从资产价值提升的角度看，未来几年商业地产的稀缺资源将是那些能够带来运营价值溢价的公司（团队）。这类公司通常具备全面的商业管理和物业管理能力，能够全方位管控项目，并通过系统化且富有创意的经营管理，实现资产价值的增值。
从去年以来，招商商管在轻资产输出方面明显加快了步伐。通过实施“轻重并举”和“全面推进轻资产战略”，一方面增强了自身的盈利能力和规模化优势，另一方面也借助这些优势提升了合作伙伴的资产价值。
以下从不同的角度，我们尝试总结一下招商商管在轻资产赛道上奔跑时的几个特性：
从城市布局方面，截至2024年6月底，招商商管持有和管理的商业项目超过80个，涉及30多个城市。在轻资产方式拓展集中商业的过程中，重点聚焦于上海、北京、杭州、南京、深圳、广州六大核心城市，兼顾长沙、厦门、苏州、宁波、南昌等已有项目布局的优势市场。
在合作伙伴的选择上，优先考虑国央企，如鄞州花园里的宁波市鄞开集团、传媒港花园里的上海西岸集团、宁波秀水街的宁波海曙开投集团，以及最新签约的长三角赵巷新兴产业经济发展（上海）有限公司等，都是地方国企。
地方国企对本地项目熟悉，信用良好，同时可能也愈加认识到在城市更新的过程中，专业商业运营商的介入，对打造商业地标、焕新整个商圈的驱动作用。双方合作，是互补，也是共赢。
截至目前，招商商管轻资产获取的项目既有存量也有增量，既有标准产品线输出也有非标输出。具体输出模式上，在以管理运营输出为主的基础上，招商商管增加了顾问咨询、利润分成等多元化的合作模式。
无论哪种模式，重要的是品牌溢价与运营效率，资产与运营高效协同，实现多种管理模式的自由切换。
在项目类型上，招商商管重点拓展片区综合开发（如已开业的苏州琴湖溪里招商花园城、湛江招商花园城，预计下半年亮相的深圳太子湾招商花园城项目等，都是片区综合开发的代表）、历史文化街区（如宁波秀水街）、小而美街区（如多个花园里项目）等类型，追求打造「有意思、有意义」的项目。
资产运营业务是招商蛇口重点培育的第二成长曲线。招商商管依托招商蛇口的资源禀赋，展现出差异化的平台优势和专业能力。
可以看到，在打磨产品线的同时，招商商管正因地制宜地塑造符合时代特征、地域文化和项目禀赋的特色商业，着力于独特性品牌和特色IP的开发，以适应不同的商圈环境和目标客群，为消费者提供更加美好的体验，通过“X+商业”的综合思维，打造具有差异化竞争力的商业新样本，不断更新品牌与城市共生的能力。
招商商管8月中标的济南黄河体育中心项目，正是其在「文体+商业」领域的一次重要突破，更是其在文体场馆运营能力和多元业态操盘经验的不断积累与释放。
该项目位于济南新旧动能转换起步区，主要包含一座可容纳6万人的专业足球场、一座可容纳1.8万人的体育馆以及一座集合游泳馆与全民健身中心的复合功能场馆。
△济南黄河体育中心项目效果图
去年12月，招商商管负责运营的合肥少荃体育中心投入使用。这是安徽省迄今为止体量最大、功能最全的室内体育馆项目，也是一座体育主题商业综合体，涵盖综合体育馆、户外体育公园、运动潮流主题街区、体育配套商业MALL四大特色空间。
自投入使用以来，合肥少荃体育中心已成功举办国际赛事及明星演唱会等活动超过20场，吸引到场观众超过17万人次，大型活动频次居合肥市首位。
△合肥少荃体育中心 ｜图源：合肥体育发布
位于杭州城北核心板块的杭州城北招商花园城，是一个包含「商业MALL+风情金街+城市客厅+文体中心」的超复合商业综合体。该项目B1层将直接连通在建的15号线和规划中的14号线交汇的崇杭街地铁站，整体面积逾24万㎡，其中文体中心约2万㎡。
△杭州城北招商花园城布局示意图
Mall星人了解到，杭州城北招商花园城已开始招商，预计于2025年四季度开业。作为一个超复合商业综合体，该项目文体中心的运营方式及多业态之间的创新配合值得期待。
△杭州城北招商花园城效果图
跳出“购物”的单一定位，已成为当前在营商业项目和未来拟入市项目的核心任务。在复合迭新的趋势下，文体、历史、艺术、文旅、潮玩等元素与商业的融合，可以为空间的利用增添更多的可能性。为此，运营者必须在定位确立、概念提炼、场景打造、业态组合等方面进行深度整合，形成一个有机统一的整体。
主打「产业会展+商业」的深圳会展湾、围绕「生态科技+商业」的长沙观沙岭招商花园城、聚焦「邮轮度假+商业」的上海海上世界（预计今年下半年开业）等项目，都在兑现招商商管“X+商业”理念落地的不同形式，并验证这种差异化打法的效果。
优质的轻资产服务，一定要叫好又叫座，才能走得更长远。招商商管近年来新开业的项目，在招商率、开业率以及人气和销售方面，均有突出表现。早在2017年，其南京首个商业轻资产项目——夫子庙花园里便实现了100%的开业率。
传媒港花园里一期开业后迅速跻身大众点评商场销量榜徐汇区第四，日均客流量稳定在2万人次，销量榜目前仍居徐汇区第七——要知道，大众点评销量榜上与之竞争的徐汇万科广场、美罗城、港汇恒隆广场等项目，在体量、定位、零售品牌占比等方面具有明显优势。
展望未来，相信招商商管轻资产的输出形式或将更加多样，在“花园里”、“特色街”之外，定位城市级购物中心的招商花园城、定位城市级滨水（海）综合文旅商业的海上世界两大成熟产品线的输出也有可能实现。
期待，这一天的到来。期待轻资产赛道的更多锐意进取和认真创新。
□文｜Mall星人 郭歆晔 司马和一
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