✅业主有权依法更换物业✅需经过「双2/3」表决程序✅原物业拒不离场可申请强制执行
1️⃣《民法典》第278条
更换物业公司需由「专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上」的业主参与表决
经参与表决中「双过半」（面积+人数）同意即可
2️⃣《物业管理条例》第11条
业主大会有权选聘/解聘物业服务企业
（⚠️ 重点提示：无需100%业主同意，但程序必须合法）
案例1：北京某小区成功换物业
背景：物业长期不作为，电梯故障率超60%（来源：北京晚报报道）
关键动作：▶️ 业委会收集237户联名信（占总户数55%）▶️ 街道办见证下召开业主大会，表决通过率72%▶️ 新旧物业交接时报警处理原物业滞留问题
结果：法院判决原物业10日内撤场
案例2：上海业委会程序瑕疵败诉
教训：未提前15日公示会议议题避坑要点：
✅ 会议通知须书面送达/公告✅ 表决票须保留原始签收记录
更换物业6步流程图① 20%业主提议 → ② 业委会召开业主大会 → ③ 街道办备案监督
↓
④ 现场/线上表决 → ⑤ 公示决议7日 → ⑥ 发解聘函+招标新物业
⚠️ 三大常见误区
证据收集清单：
物业费收支明细（要求公开）
设施损坏照片/维修记录（带时间水印）
业主投诉记录（微信群聊天公证）
对抗耍赖三招：
向住建局物业科投诉（留存受理回执）
拒交物业费需同步发书面告知函
新物业进场当日请民警现场见证
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