《民法典》第944条：物业不得以停供水电等方式催缴物业费，违者需赔偿损失。
关键点：
✅ 即便欠费，物业也无权断供基础服务；
❌ 物业威胁断水电的录音/通知=直接索赔证据！
2024年武汉判例：物业断水3天致业主冰箱食物腐烂，法院判决赔偿2000元。
录音/录像：
拍摄物业人员口头威胁画面（需露脸+说出具体威胁内容）；
录制物业张贴的断供通知（带公章更佳）。
书面证据：
物业发送的断水断电短信/微信（保存原始载体）；
物业盖章的《限期缴费告知书》（重点标注违法条款）。
取证技巧：
固化电子证据；
在业主群公开@物业：“你方今日断梯行为已违法，请立即恢复！”
第二类：业主合法抗辩证据物业违约记录：
电梯故障报修单（连续3次未处理）；
垃圾堆积全景照片（带日期水印+定位）。
催告整改证明：
EMS寄送的《整改催告函》底单；
12345投诉记录（截图含受理编号）。
文书模板：
“致XX物业：贵司未履行合同第X条保洁义务（附照片），现要求5日内整改。若持续违约，本人将依《民法典》第526条行使抗辩权。”
第三类：损失量化证据直接损失：
因断电导致的食材腐败购物小票；
被迫住酒店的发票（连住3天以上）。
精神赔偿：
医院开具的焦虑症诊断书（如有因物业骚扰）；
通话记录截图（日均10次以上催费电话）。
2024年广州案例：业主凭酒店发票+精神鉴定书，获赔1.2万元。
分类举证：
违约证据 → 证明物业失职在先；
催告记录 → 证明业主程序合法；
损失凭证 → 锁定赔偿金额。
话术示范：
“物业声称‘维护权益’，但其2023年保洁记录缺失67次，已构成根本违约！”
步骤2：法律碾压法条组合拳：
《民法典》第944条（禁止断供）；
《治安管理处罚法》第42条（威胁恐吓）；
《精神损害赔偿解释》第8条（精神损失索赔）。
反诉公式：
总赔偿 = 直接损失 × 1.5 + 精神抚慰金（5000元起）
步骤3：调解施压谈判底牌：
“若今日不调解，我将向住建局申请吊销你们的三级资质！”
“抖音话题#XX物业黑社会已准备好，播放量破万就发布。”
四、致命陷阱：3个动作让你必输暴力对抗：与物业发生肢体冲突 → 反成被告；
删除证据：清理手机聊天记录 → 丧失关键筹码；
拒收传票：缺席庭审 → 法院直接支持物业诉求。
终极话术包对物业经理
“你断水当天我就公证了证据，现在给你两个选择：要么撤诉并赔款，要么等着上失信名单！”对法官：“物业用违法手段催费，若今日支持其诉求，等于纵容黑恶势力，请法庭维护公序良俗！”
“物业越是嚣张，越要冷静留证！转发本文到业主群，下次被威胁时甩出这条民法典，看谁才是爸爸！
