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一、限购和取消限购都是被逼无奈之举
回想当时的限购政策，都是被逼无奈之举。全国各地房价就像脱缰的野马，一天一涨，说是抢购一点不过。很多小公司几十个人辛苦一年还没有炒一套房赚钱多。政府不得不采取限购、摇号等政策。
现在回头看，感觉宏观调节工作还是有欠缺。虽然是市场经济，但是我们是社会主义市场经济，在宏观调节方面比资本主义有很大的优势。
当我们意识到房价增长过快时，就应该及时采取市场调节的手段抑制房价的快速上涨。加大供应，减少需求是最基本的措施。看似很简单，但是真正做到很难。很多公有制的企事业单位，甚至机关也买房、囤房，没有起到抑制的作用，甚至还推波助澜。
目前的现状是房地产远远超出市场的需求，房价远远高于建房成本，房地产出现了很大的泡沫。
击鼓传花的游戏总有鼓停之时，泡沫总有破灭的一天。如果不承认现在的泡沫，等泡沫更大时破灭损失更大。
阳光小区没有阳光
现在的取消限购也是被逼无奈之举，各地房价已经朝不保夕，跌破50%的情况比比皆是。取消限购可以在一定程度上抑制房价下跌过快，起到稳定人心的作用。
就在昨天，2024年5月9日，西安和杭州同一天取消了限购政策。目前全国还剩北京、上海、广州、深圳、天津和海南六地没有取消限购政策。
预计过不了多久，这六地也会取消限购政策，因为限购政策已经失去了意义。
房价下跌已经不可避免，但是如果房价下跌过快对经济的负面影响太大了。
现在宏观调控的任务变了，变成抑制房价快速下跌。最基本的手段是减少供应，增加需求。所以限购政策相应的应该变成鼓励购买政策。
二、房价为什么下跌？
很多人都亲眼目睹过，农产品因为生产过剩，产品超过了市场需求，最终蔬菜、水果等烂在地里没有人收获，因为收购价比采摘价格还低，菜农只能是血本无归。
房地产也是同样的道理，如果房子数量超过了需求，再便宜也没有人购买，因为房子太多了，卖也卖不掉，租也没有人租，房子还不断在折旧，还需要维护成本。
可能有人会说，还有很多人没有买房。但是有没有人住露天的，虽然有很多人没有买房，但是他可能在其他城市有房子，或者在农村还有农家别墅。谁都不可能在多个城市都买房，一家人也不可能每个人买一套房。
另外，古今中外人人都买房是不现实的，也没有必要，更没有必要一个人有几套房子。
我们国家在民生方面做得很好，几乎没有人流落街头。看见新闻报道，有记者看见有人住在城市的天桥下面，就去采访，结果这些人都是农民工，他们有钱，但是舍不得花钱租房住，他们说要存钱回老家盖房子。
多数农民还是要在农村盖房子，在城市买房的农民很有限。
大家看看自己周边的空房有多少？特别是晚上更加明显，一栋楼很少有几家亮灯的。所有的空房几乎都是炒房客购买的。身边的朋友买几套房的也大有人在。
房地产主要有住宅、写字楼和商铺三种类型。目前三种类型都出现过剩状态，商铺更加明显，因为商铺过剩大家容易感受到。
一个城市的营业性商业房地产是看得见，摸得着的，营业性商业主要服务全体市民和来本市的游客，根据本市常住人口数量和游客数量可以计算出本市营业性商业房地产的需求总量。
以海口市的营业性商业房地产为例。
海口市区常住人口约150万，按照经济学通用标准，城市营业性商业面积需求是常住人口的人均1平米左右，海口市区有150万平米的营业性商业面积就够了，就算海口是旅游城市， 营业性商业面积有200万平米足够了，何况现在线上购物比较流行，线下消费明显减少。但是海口市区的营业性商业面积已达1000万平米以上。足足是市场需求的5倍。
很明显海口市区的大型综合性商业太多了，农贸市场也很多。多数社区周边会同时存在多个大型商业综合体，农贸市场通常也会有多个。而现在很多小区都有自助售菜机，很多人还会通过线上买菜。商业面积超过了市场需求，必然会造成很多铺面亏损，甚至很多铺面闲置。另外铺面营业额不足，可以自主定价的商品必然会涨价。
海口明珠广场
比如卖肉的摊位，以前一天可以卖2头猪，每斤能赚0.5元就很满意了，现在一个摊位一天只能卖半头猪，每斤赚1元还觉得亏本了。卖菜的摊位也一样，以前一个摊位一天可以卖300斤蔬菜，一斤赚0.5元就满意了，现在一个摊位一天只能卖100斤蔬菜，一斤赚1元还觉得亏本。更加严重的问题是，一个摊位一天连半头猪都卖不完，一个蔬菜摊位一天卖不到100斤蔬菜。
盲目发展大型商业综合体，看似可以提供新的就业岗位，方便老百姓购物消费，但是忽略了新的商业综合体对原有的商业综合体的冲击，造成新旧商业综合体都不能产生较好的经济效益。或者新的商业综合体繁荣一段时间后，又被更新的商业综合体所代替。最终造成社会资源的巨大浪费。
写字楼和住宅同样严重过剩，只是没有商铺过剩表现的这么明显。
三、那么房价还要跌多少？
我们可以看看日本30年前的房地产泡沫破灭。房价一夜暴跌超过50%，这是平均价，和我们目前的情况有点相似。接下来继续下跌超过10年，然后缓慢上升，到现在30年过去了，日本的房价还没有恢复到30年前的价格。这还没有考虑30年通货膨胀的因素。
预计中国的房地产可能比日本还要惨，因为中国房地产体量太大了，而且很多人抗压能力不强，不是没有决心，不是中国人没有信用，是因为没有条件，很多人断供了，除了弃房没有其他办法。日本国民素质还不错，很多人不管房价跌多少，都坚持交月供，很多人坚持了将近30年才还清房贷。
另外中国是社会主义国家，实行以人为本，就是不管发生什么情况，都要保证全体人民的生存权利，不管欠多少钱，谁都不能逼死人。这样如果房价下跌太多，弃房的人估计很多，反正不管欠银行多少钱，银行都不能逼死人。
四、怎样应对房价下跌？
唱衰中国房地产是不人道的，但是要从最坏处打算，我们必须重视房地产泡沫这个问题，采取适当的方式应对。
对于还没有买房的人来说，不妨再等等，等房价跌到成本价再买，甚至房价跌破成本价再买更合算。或者一直租房住可能更合算。
对于只有一套自住房的家庭来说，可以躺平了，房价和你没有关系。如果经济不宽裕，甚至可以把房子卖了，租房住，等房价跌破成本价再买回来。
对于有2套以上的家庭来说，建议尽快出手多余的房子，不管亏多少都要出手，因为越晚出手亏的越多。随着建筑成本的进一步下降，房价只会跌不会涨，新型建筑材料成本更低，质量更好，机器人建房成本更低。
能住50万人的小区
对于炒房客来说，没有什么办法能扭亏为盈了，只能断臂求生，尽量减少亏损，以备再战。
对于管理部门来说，一定要用市场的手段进行调节。如果还用行政的手段，限价，限购，限售等等，都将会进一步加大房地产的泡沫。看到报道，有些地区采取扩大政府购买的方式增加需求，政府用成本价购买房子用来作为安置房或者人才房等。这不失是一个好办法。
目前房地产市场明显出现了过剩，市场需求不足，房地产销售萎靡，进而导致房地产企业暴雷。房地产行业的危机又会影响到上下游企业的连锁反应，进而会影响国民经济的总体发展。
要解决房地产过剩问题，一方面应当减少房地产的投入，减少供给，另一方面需要增加房地产的需要，通过淘汰部分劣质产品，增加政府购买行为等，以缓解房地产的供需矛盾。
据报道，我国房地产总市值约450万亿，这么庞大的经济总量对国民经济影响很大，涉及到绝大多数老百姓的利益。需要采取必要的措施，保证房地产业健康稳定的发展，才能保证国民经济的稳定发展。
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作者介绍：海口一诺，曾在省政府任职多年，后下海经商至今，热衷研究历史问题和社会热点问题。
