房财经网北京海淀朱房村双子座有了新消息，前后脚成立项目公司。
1月21日，北京华润招铁海泽置业有限公司注册成立，注册资本50亿元，华润置地、中铁置业和招商蛇口，分别持股50%、40%和10%。
这个名字把三家开发商都内嵌了：华润置地的“华润”，招商蛇口的“招”，中铁置业的“铁”。
它有五位董事，董事长为华润置地北京公司总经理陈海鸥，总经理为于海波——来自招商蛇口，之前在金茂总部负责营销，当过城市总。
这是招商蛇口操盘的节奏？
从名字上看，“招”的股份最少，但排在“铁”的前面了。目前，项目方案设计已经在招标了。
1月23日，北京兆盛房地产开发有限公司注册成立，注册资本90.404亿元。建发房产北京总经理华晓巍担任董事长、总经理。
但没有看到传说中的中国金茂股份。
花姐了解到，中国金茂已确定放弃入股。原因是，地价太高，算不过账来。
它们是双子座，更是对手。
一切缘于1月2日，海淀朱房村的新年首场土拍大战。
0029西地块，由"华润置地+招商蛇口+中铁置业"联合体以91.52亿元拿下，溢价17.33%，楼面价8.92万元/平米。
0030东地块，经过247轮举牌，建发房产以90.4亿元拿下，溢价25%，楼面价9.51万元/平米。
建发房产十分生猛，硬刚三家央企地产商，把它们的计划打乱了。原本，两块地三家央企联合，是要一并拿下的。
中国金茂CEO陶天海是个实干派，每一块地都要亲自决策，不会轻易冒险。
不过，在建发拿下丰台新宫030地块后，金茂入股就比较爽快。总价也不高——24.345亿元，缝差也足够大——4.3万元/平米。
在金茂入局后不久，建发金茂观宸的案名发布，要打造宋韵大宅。
在这个项目上，金茂只做财务投资者。从拿地到入股，再到联合发声，一气呵成。
但朱房村东地块，建发房产想引入合作伙伴，难度还是蛮大的。
当时参拍朱房村地块有8家企业，排除西地块3家得主与金茂，与建发房产可能联手的，只剩下北京城建、保利地产和中海地产了。
但，这三家合作的可能性也很小。
北京城建是北京土地市场的兜底大户，房山区有2两块地没动静、1块地拿下1年还没开卖，丰台区项目调规成玺院也卖得不佳，顺义有3个新项目在售，通州和昌平有两个新地块出图待售。它在海淀已经入股香山樾。
保利地产在海淀也有项目，位于永丰北的嘉华天珺，前不久开盘了。它在报规时卡壳了近两个月，因为消防设计不过关。
中海地产重仓丰台区，一个月内连拿西南二三环的两块地，其中万泉寺地块高达110.54亿元，是2024年北京单幅地王。
朱房村东地块，建发房产要独自撑起？
在它的西北4公里处，功德寺双子座和樾玉鳴、和樾望雲的楼面价为7.1万元/平米，销售指导价为10.5万元/平米。
而建发地产的楼面价高达9.51万元/平米。想解套不是那么容易，除非有奇招。
有传闻说，建发在朱房村地块，也会做360平左右的平墅——每层只有一户。类似于中海新城酒仙桥的4#。
朱房村双子座还有一个对手，那就是海淀区树村HD00-0705-0035-1地块。
与功德寺和朱房项目相比，树村地块离地铁更近，它的用地规模3.97公顷，地上建面7.33万平方米，容积率1.85， 纯居住用地，无配建。
而对于朱房村双子座，无论华润置地联合体，还是建发房产，随着各自项目公司的成立，好戏才刚刚开始。
在花姐看来，这对竞争者，包括关注它们的购房者们，至少有四点需要认真考量。
1、喇叭口的风水问题
朱房地块的西面150米是京新高速，再往西是紧挨的是京张铁路、京包铁路；南面是小清河；往东是主干道毛纺路。
另外，未来还有两条地铁通过，M13A和M18支。
从风水上看，朱房村双子座被北五环、京新高速和毛纺路三面包围、隔断，像个喇叭口，很是压抑。
唯有北面是腹地，可以透气。
2、西地块紧邻一堆基础设施
建发敢于叫板华润置地联合体，其中原因之一，是因为东地块素质好于西地块。
西地块与京新高速之间，有一大堆片区的基础配套功能。
如：地面公交场站0.51公顷，垃圾处理站0.12公顷，供热用地0.61公顷，供电用地0.54公顷，等等。
公交场、垃圾站、供热设备、变电站，这些设施，是很多开发商唯恐避之不及的。
3、建发新中式风格难以派不上用场
在朱房村东地块的设计风格上，建发恐怕要摒弃自身特点了。
按照土地出让文件，朱房村四块的外立面，以现代建筑风格为主，可适当结合新中式风格。
但在地产圈，建发是个神奇的存在，它擅长新中式产品，往往通过无比土豪的大门，来彰显自己的个性。
4、有7-16米的河道退线
按照土地出让文件，朱房村双子座占用了清河保护范围宽度，7-16米。
因此，它们的建筑控制线应退让至清河河道保护线范围外，令实际容积率从2.4升至2.5左右。
至于华润置地联合体与建发会出什么产品？
在花姐看来，如果两家都是背对背做产品，最后比拼的除了品质，更关键在于售价。
但建发地产的0030地块，楼面价要贵出0029地块近6000元/平米。建发房地产会否因自己的刚猛，而吞下一颗毒丸？
花姐点评：
建发房产凶猛。
2024年前三季度，它的营业总收入为646.13亿元，利润总额为34.98亿元，净利润为26.67亿元。
它虽是厦门地方国企，但母公司建发集团是搞大宗商品贸易的，现金流大，建发房产是主要的利润奶牛。
但，房地产早已进入薄利时代，只要有一两块地拿错了，就会给企业带来巨大的风险。
且看建发房产，如何扛下朱房村地块的所有。
