原创 张岳
近日，一座城市的放松成为中国楼市的转折点。
东莞，或将成为下半年中国楼市的风向标之一。
01
一天两个大招
一天内两个大招！东莞刷屏了。
7月4日凌晨，东莞大尺度松绑政策落地，大面积区域正式解除限购。
除东城、南城、莞城、万江、松山湖外，其他28个镇全部取消限购！
28个镇取消限购后，意味着无论东莞户籍还是非东莞户籍，无论有没有东莞社保，无论是买新房还是二手，不再需要购房名额！不限套数！
同一天之内，广东市场利率定价自律机制发布文件，对东莞原限购片区商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整，非限购区首套最低2成首付，二套最低3成首付。
值得注意的是，目前东莞已有部分银行迅速调整政策，将贷款最低首付比例降至20%。在利率方面，多家银行首套利率低至4.45%与5年期LPR持平，且放款速度较快。
不限购+2成首付+低利率，东莞市场不仅赋予更多人群购买东莞的资格，同时也赋予同一个人以同样的首付和月供支付更高价格房屋的能力。三种情况都将刺激购房的需求。
当然，理解东莞新政不能脱离东莞的市场情况，接下来我们进一步解读东莞新政带来的影响。
02
东莞市场将快速回暖
结合东莞城市和市场的特点，我们判断这一次楼市新政将带来东莞市场的迅速回暖。
从供应方面，你可以把东莞楼市理解为一个“微缩版”深圳。
东莞GDP超万亿，常住人口超过千万，是广东省第三座人口超千万的城市，仅次于广州、深圳。我们都知道深圳住宅稀缺，但是在一手住宅供应方面，东莞比深圳还稀缺。
从2017-2021年广州、深圳、东莞、惠州四城一手住宅供应量（套）可以看出，近三年东莞的新房供应量比深圳还少，不到广州和惠州的一半。
在需求方面，东莞楼市是一个浑身上下布满“热点”的城市。
东莞处在广州和深圳中间，被两个一线城市包围，这样的地理优势让东莞成为“躺赢”的新一线城市。房企也无限看好东莞的发展潜力，今年第二批集中供地中，东莞8宗地块全部成功出让，吸引包括万科、华润、保利、招商等多家房企竞拍。
回到政策上，当下一线城市都在拼定力，北上广深咬牙不放松，多数三四五线城市放松也没用，大家对这些城市普遍缺乏信心。而东莞是第一个拥有强大基本面、能看到确定性，对全国敞开大门的城市。
未来货币政策还将持续宽松，普通家庭缺乏投资渠道，东莞是承接湾区乃至全国投住需求的第一个窗口，这是一线城市都不具备的优势。
03
东莞该怎么买？
如何在东莞挑选有潜力的资产？
人气和销量，不仅是一个楼盘业绩的体现，也很大程度上反映当前阶段购房者需求和市场导向。
今年4月，东莞诞生一个网红盘，截止开盘前吸引500批客户到场了解，启动认购登记仅几天就有超300人登记，连续3个月蝉联东莞水乡片区签约销冠，这个项目就是万科公园里：单价1.7万/㎡起，新政后首付2成仅需约32万就能买到万科装修房。
万科公园里对深圳客户的吸引力非常强，因为从项目去深圳既方便又快捷。
坐城轨：从万科公园里两站地铁到达东莞西站，换乘穗深城际向北可到达广州东站，向南途经虎门、长安后到达深圳机场，深圳还规划了深圳机场东枢纽，未来将与地铁1号线、12号线、20号线、26号线（规划）无缝换乘。
坐地铁：万科公园里附近规划有地铁R1线华阳湖站，R1线是东莞轨道交通的骨干线，向南与深圳地铁6号线支线相接，可到达深圳北站和福田中心；向西接广州地铁5号线，贯穿荔湾、越秀、天河、黄埔四大城区。
走高速：万科公园里周边有2条高速，从项目门口沿兴华路，西环路，约 4.7 公里可到达京港澳高速麻涌出入口。或者从项目门口转广麻大道、麻涌大道约 7 公里到达广深沿江高速麻涌出入口，通过这两条高速可快速直达广州、东莞城区和深圳。
在深圳，想享受香蜜湖这类低密湖景豪宅，最低上车门槛也是千万起步，但在东莞这类资产的价格仍处于洼地，且备受追捧。
万科公园里，是东莞罕见的拥有一线优质湖景资源的网红盘，距离华阳湖仅约200米。
华阳湖，是目前东莞唯一一个国家级湿地公园，也是湾区仅有的三个湿地公园之一。华阳湖内部不仅含有各大游玩景点，还有运动步道、游玩体验项目等，这也吸引了很多广州、深圳、东莞城区的家庭，在周末或节假日的时候带家人过来休闲、放松。
作为万科公园里的业主，每天早上可以带着家人沿湖边步道慢跑，一边呼吸新鲜空气，一边感受丝丝微凉的舒适湖风。在周末或假期，带上家人和美食在草坪上野餐，无需舟车劳顿，在家门口就能亲近自然，放松身心。
选择一个晴朗的天气，一家三口在华阳湖上划船，碧波荡漾的湖面上倒映出孩子欢乐的笑脸和快乐的童年。
同时，在这样原生态的环境下，万科公园里的商业配套也非常齐全。
项目周边有华阳湖创客坊、星河城市广场、嘉荣购物广场三大商圈，一线城市CBD常见的海底捞、麦当劳、星巴克等知名连锁品牌，在这里都触手可得。
除了各种大牌连锁餐饮，创客坊还有一条网红美食街，从十元到百元的美食，在这里可以一次尝个遍，是家人和朋友聚会的好去处。
孩子的教育在这里有更多的选择空间。
万科公园里约 2 公里（直线）内，有着从幼儿园到大学的全龄段教育设施，麻涌中心幼儿园、古梅中心小学、东莞中学初中部（古梅一中）、麻涌中学（东莞市第一中学协办）、中大新华学院等都在项目附近。
项目附近的嘉荣外国语学校已经建成，覆盖小学、初中、高中12年一贯制的高品质国际化学校，投资超过15.3亿，是东莞地区投资规模最大、占地面积最大的一所中小学校。目前小学和初中部已经正式开学，仅400个招生名额就吸引超1万名家长报名，可见这所学校是受到家长的高度认可的。
04
产品成为市场焦点
产品方面，万科公园里推出建面约97-126㎡装修三到四房，成为东莞市场热议的户型。
建面约97㎡三房两厅，让人眼前一亮的是阔绰的客厅设计，开间约3.8m，空间感堪比市面120㎡户型。不仅拥有良好的采光通风，也留给家人跳刘畊宏，玩switch体感游戏的娱乐健身区。
建面约115㎡三房两厅两卫，双阳台设计成为很多家庭的心头好。
第一个阳台是和客厅相连的家政阳台，看小区花园，家政功能和观景功能两不误。第二个阳台是和主卧、次卧相连的景观阳台，清早在阳台上饮茶，午间在阳台看书，睡觉前在阳台感受华阳湖的清风，别提有多惬意了！
建面约126㎡四房两厅两卫，拥有与115㎡相同的双阳台设计的基础上，还单独设计有270°开放式厨房，定制的交付吊轨玻璃门，下面都是悬空的，很方便打扫。平常不用或做西餐、轻餐的时候，可以完全打开，客餐厅空间会非常宽敞，做中餐时又可以闭合，防止油烟扩散。
这样舒适的居住空间，惬意的湖居生活，兼备丰富的商业、教育、交通资源，万科公园里的热销来自于市场的认可。
随着东莞放开限购，叠加低首付低利率，这里将吸引湾区乃至全国客户蜂拥而至，而像万科公园里这样占据稀缺资源的优质项目，将成为最炙手可热的项目之一。
据悉，万科公园里1号楼正处于清盘倒计时，单价1.7万/㎡起，且不限购，无需社保，首付更是低至2成。
