撰文 | 文一刀

续前：西安晶城秀府废债迷局一：当长城资产遇上“精细”地产

现在回看，那位曾经的“精细地产第一人”李磊，2009年时进军西安，其实很像是最后一搏。

因为北京嘉恒置业此后的项目基本都开在西安，京城那边几乎再无新项目讯息。

公开场合能看到的，更多是李磊以“老板+专家”的姿态在京游走各种社会活动，比如，担任人大商学院校友会副会长兼秘书长，参加各色论坛（中低端），还拉着校友会在西北设立分会等。

这些动作无非是刷存在感、整合资源。企业的业务，则主要围绕西安的晶城秀府、晶城国际广场、鱼化工业园西北总部基地这三个项目展开。

而在看似光鲜的忙忙碌碌之下，更多忙活的，就是融资、融资、再融资。

现在的一切烂摊子，都是从那时开始。

“出表重组”

前文《报告》中披露的一系列债权流转，应该只是冰山一角。否则，好歹也几十家企业的“集团”，怎能在“抢滩西安”才几年，就轰然倒下。

2014年，企业资金链问题彻底捂不住前夜，长城资产陕西分公司出手接下东方资产的债权，等于是给陕西天宝物业“输血”3.5亿，换来一个不良资产包，自此成为陕西天宝公司的最大债权人。

2018年末，长城资产陕分将该资产包（对陕西天宝公司的债权）转让给“老宁波能远公司”后，在非公开场合始终宣称“仍由长城方控制，只是内部出表”。

梳理相关公开资料，会发现诸多信息均能印证该种说法。

比如，宁波能远公司成立于2018年6月，比长城资产首次发布转让天宝公司债权公告晚半年多，距离其与长城公司签协议接手债权也不过半年。

从2019年至今的一系列裁判文书里，也始终将长城资产陕分确认为陕西天宝公司最大债权人，而不是宁波能远。

2020年9月3日，有关部门在公开回复中也称：“与晶城秀府项目最大债权方长城资产进行了多次见面沟通…..”

可以看出，2018年12月25日，成立仅半年时间的“宁波能远”成功竞拍长城公司持有的陕西天宝债权，以及此后的协议、三成首付等，更接近一次“出表重组”。

“出表重组”常见于银行处理坏账资产，比如在一些城商行冲击IPO过程中，会将一时半会甩不掉的不良资产打包，卖给几大资产公司，私下再签一“抽屉协议”，约定某个时间回购；

或者通过信托公司将其先证券化，发行资管产品后再由银行的资产池回购。

这些操作说白了，就是倒腾一下资产负债表，于资产本身的重组改善毫无实际意义，也叫“假重组”。

而长城资产导演的这场“出表重组”，却比银行路子更野、更凶险。

资产贱卖？

表面上，已经脱手的长城公司，一方面年复一年继续奔波，为陕西天宝公司整出来的这堆烂摊子绞尽脑汁“引进资金”。

那边厢，“老宁波能远”公司联合“4人3公司”合伙向长城公司支付三成首付款后，则忙于扒拉出资产包里的“好肉”，与一票人马联手里应外合大肆染指，迅速“处置”了一批西安晶城秀府的房子、车位。

《异常财务报告》显示，“资产处置”主要发生在2019年3、4、5三个月期间，卖掉的资产包内房屋单价，多为3-5千每平，仅有一所卖到每平一万，即是这批资产的最高“处置”单价；车位16万一个。

2019年上半年的西安楼市，房价正值巅峰，大数据测算晶城秀府正常是在每平两万左右。

查询公开资料，还能发现这场“大甩卖”的买方之一“鲁某芳”竟疑似与长城资产陕西分公司副总鲁杰一度同为一家私企的股东。

陕西国资委网站公开报道显示，长城资产陕西分公司有副总名为“鲁杰”。

上市公司湖南天一早年的公告中，曾介绍该人士简历，其调入长城资产之前一直在农行系统。也即是说，其前后任职单位，均为国企。

工商信息亦有显示为“鲁杰”者，曾为陕西迅杰科技发展有限责任公司大股东（持股比例70%）。

而陕西迅杰公司的二股东（持股比例15%），正是彼时“处置”资产时的买受方之一：鲁某芳。其购买了一套房屋、一个车位。

《报告》又称，“银行流水显示，“老宁波能远”与上海川容企业管理合伙企业、远曜（上海）管理咨询有限公司之间存在多笔资金往来，宁波能远的原股东与这两家企业的股东或高管则互相关联。”

据工商信息，上海川容目前的两名股东显示为“王艳秀、孙宏伟”，正是“老宁波能远”的原股东。

上海川容的合伙人之一曾包括一家企业——上海恒川资产管理有限公司，该公司目前的执行董事也是王艳秀；

上海恒川资产曾经的法人和股东之一显示为“鲁振能”，该人士曾入股或任职的企业合计11家，目前已悉数退出，退出时间主要集中在过去两年。

也就是说，“老宁波能远”至少是在白菜价“处置”那些能处置的资产期间，真正的实控人很可能….姓鲁。

而这又与长城资产的“出表重组”本质上矛盾，因为若“老宁波能远”实为长城资产控制，那下辖资产就属于国资，被这么倒腾出去，不就是流失？

秒涨十倍估值术

不过这次，毕竟是一个摆烂已久的不良资产包，流失也只会是包里的部分“好肉”流失，剩下一大堆烂骨头，还是得有人收拾。

这也正是表面上转让后的几年里，长城资产一直没有停下忙乱脚步的原因：最终还需为陕西天宝这笔废债，再“招一个商”。

招商，即便是不良资产，也离不开包装。

早在2018年10月，长城资产就给估值吹泡泡埋下伏笔。当时发布的公告中，列举的项目亮点中有如下一条：

“债务人其他关联方目前持有科技六路与团结南路东北角土地使用权一宗，地理位置优越，周边资源稀缺，债务人愿将该部分资产参与到上述债务重组中，结合目前西安量价齐涨房地产市场，该部分资产价值不可小觑。”

不知是有意还是无意，公告中将科技六路与团结南路东北角的这块62亩地，表述为“土地”，而不是更准确的真实情况为“工业用地”。

该宗工业用地在西安晶城节能保温技术有限公司名下，就是那个原本要打造“晶城国际广场”的公司。

该项目烂包后，晶城公司也是债主盈门、官司不断。而公司手里唯一能算得上资产的，只剩这块工业用地。

杨凌海洋小贷公司作为债主之一，起诉过程中做财产保全时，仅显示该宗地价值1780万；

另有债主在对天宝、晶城公司申请强制执行时，法院曾摇号公选了西安天正评估公司对该宗地重新估值。

在西安楼市尚未熄火的2019年，这块工业用地估了5163万人民币，合每亩估算约90万。

以工业用地来说，其实也不少了。

如果就这么个估值，再加上还有其他债主追讨面临拍卖，这宗浮云般存在的工业用地无论是如何也谈不上是不良资产包的一个“项目亮点”。

但是，长城资产却硬生生将这块地测算出4.8亿的价值，从5千万到近5亿，这样秒涨十倍的估值背后是怎样的魔术？

首先，长城公司先将持有的陕西天宝那笔债权，计算到晶城公司头上且升至4.6亿元。

相关裁判文书显示，2019年6月2日，晶城公司给长城公司出具了一份《连带保证合同》，为陕西天宝公司的债务做担保。

这本身就很讽刺，一个已经烂包的企业，自身难保，还要为另一个更烂包的公司担保还债。

这个桥搭好，长城公司就可以名正言顺向晶城公司讨债。

其给晶城公司算账的方式如下：从2016年7月30日至2020年1月21日，按24%的利息，以两亿多原先本息为底，又算出两亿多孽息。合计就成了晶城公司欠长城公司4.6亿。

虽然，这种算账方式被其他债权人驳斥为：“为阻止涉案宗地拍卖、稀释其他债权人债权比例，恶意串通、倒签合同，虚构所谓高额保证债权，等等。”

那么，这宗地的4.8亿估值又是从何谈起？

在一份裁判文书中，长城公司称：“经多方磋商，长城资产陕西分公司已先后与保利、万科、恒大、绿地、碧桂园等集团洽谈13号土地合作开发事宜，并最终于2019年6月12日与重庆德杰地产集团有限公司（以下简称德杰公司）旗下西安红树林置业有限公司签订《合作协议》，约定13号土地作价4.8亿元，由德杰公司出资收购晶城公司80%股权共同开发。”

重庆德杰地产，就是那个在西安搞了两家医院，以及因烂尾而摆烂的“重庆百强房企”。

旗下的德杰状元府邸，是2017年9月入市、2018年曾多次创下“千人摇”纪录的西安网红盘。

恰从2019年下半年开始，这个曾经风光无两的楼盘已经陆续曝出停工消息；2020年，公司开始向员工出售车位并承诺加价回购，实质为内部集资；

一个缺钱缺到开始向自家员工借钱，之后又延期回购的企业，很快深陷“屡屡交付延期、不定时停工、监管资金不知所踪、教育缩水、车位和房产遭查封”之坑，实属必然。

拉着这样一家企业，对外说对方愿接受将“62亩工业用地作价4.8”亿，那就接近胡言乱语。

如此梦呓般估值，还能继续忽悠，个中诀窍来自一句话：“该地块已经相关部门批准自用地改造申请。”

事实上，这个论断其实也充满了水分。

2018年5月，西安发布《进一步加强建设用地规划管理工作的通知》，收紧了土地变性的口子。

此后至今，从已经公示的土地性质变更公示来看，成功变更的，大部分是改为公共绿地、公园，最多商业用地，只有少数变为住宅。

“招商”凶险

对于长城资产来说，即便是现实很魔幻、逻辑更荒诞，可为了给62亩工业用地这根最后的稻草“招商”，“妆”画得浓一些、硬一点，又何妨。

虽然弥漫在如此“招商”四周，尽是请君入瓮的味道。可有人就是笃信：这个世界，无论何时，永远不缺人傻钱多的故事。

2020年1月，晶城公司自行申请破产称，欲“引入战略投资人”。

2020年6月，来自陕西鹏翊工贸的人推开长城资产的楼门。

很快，他们就被成功“招商”，耗资近2.8亿从“老宁波能远”股东处接手了这一盘大棋。

对此不得不由衷感叹：资本永不眠，只是太凶险。待续。