房地产还有救吗？现在看来有些困难了。

三年以来，这个行业的调整力度之大前所未有。行业剧烈转向，重新找到方向通常都需要很长时间。

三年来我们做了很多思考，今天来分享，这个唯一的出路到底是什么？

房地产的困境似乎是无解的？

大家都看到了，房地产行业目前面临的困境几乎是无解的，我们一起来简单回顾一下。

这几年房住不炒，房地产已经去掉了大部分投资属性，或者说投资收益率下降了，甚至也有亏损的风险了。投资需求极度萎缩，房地产本身的供求关系，除了少数大城市，房子总体是过剩的。

更重要的是，2022年人口开始下降了，老龄化也在加速，未来买房的需求只会持续萎缩。

另一头却是开发商逐渐脱困，新房还在建。

中国的城镇里面，超过70%的人是有房贷的，居民负债率超过100%。这影响了消费，甚至拖累了经济。

最重要的是房地产的预期被打掉了，除了少数利益相关的人，很少人还看好这个市场。

30年房价上天，房地产的泡沫，已经超过30万亿。

今年一季度房地产市场回暖，但主要是二手房，新房市场的温度仍然是很低的，开发商涨价或者硬撑，消费者都是不买帐的。

但是，房地产还有市场空间吗？当然有。

房地产市场还有空间吗？

房地产还有没有救？最重要的是要看它还有没有发展的市场空间。

我们来列几个关键数据，大家就能看得很清楚。

2022年，中国的城镇化率是65.22%，按照目前的发展速度，还要15-20年时间，才能达到美国85%的水平，离日本92%还差得很远。

中国许多城市的自有住房率都在80%以下，北京上海广州深圳甚至在75%以下，按照中国人买房子置地的传统观念，这个数据预计能达到85%以上，还有增长空间。

中国每年有1100多万大学毕业生，还有上千万农村人口进入城市，这就是“新市民”和“青年人”每年的市场增量，规模也不小了。

前两天看到有专家说，事实上一线城市的房子不是过剩的而是不足的，例如深圳只有190万套商品房，广州350万套，上海780万套，北京650万套。这里面还有大量的城中村和小产权房等着改造。

讲到这里，你一定觉得非常奇怪，还有这么大的市场空间，目前的房地产怎么就撞墙了呢？转不动了呢？

中国房地产的唯一出路

这确实是非常奇怪的矛盾，一头是市场空间明显还有，另一头却是大家买不动了不买了。

这里面的问题，还是出在购买力上，说白了你不能用数人头的方式来看市场空间，因为很多没买房的人不是有钱不买，而是根本买不起房。

那些买得起房的人都已经买了，甚至有人买了两三套，背上了沉重的房贷，他们买不动了，甚至有些人连生活都成了问题。

这就是我们房地产目前的真实困境。如果我们继续房住不炒，那么投资需求就不会大规模增加，有钱人不会再投资了，手上有几套房的中产家庭又解不了套。按照目前的高房价，每年新增有需求的，买得起房的人是少数，买不起的人才是多数。

有人说可以租房啊，这也是目前的重点方向之一，我们之前多次探讨过，今天就不重复了。

所以唯一的出路，要从根本上解决问题，还是要让大家都买得起房，至少要让能够买得起房的人数增加一倍。举个例子，如果北京每年新增买房需求100万人，现在只有15万人买得起，那么能不能把这个数字变成30万呢？

你会觉得这件事情很难吗？恰恰相反，这正是我们唯一能够做到的出路。

太多人买不起房，这是因为房价收入比非常不合理。

目前中国人均收入3.69万元，城镇人均收入4.93万元。我们的人均GDP是8.57万元，美国的人均GDP超过7万美元，差不多是中国的6倍。

如果我们在10年内把人均GDP提高一倍，达到美国30%的水平，同时人均收入也翻倍，这是完全可以做得到的。在这个过程中，我们让房价温和上涨10%-30%，那么买得起房的人数提高一倍就是合理的也是可能的。

这样一来，房地产的泡沫就慢慢消化了，问题是不是可以完美解决了？

所以你就能够理解，房价下跌不是解决办法，国家要发展居民收入要提高，才是终极解决方案。