买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
正文2317字，预计阅读时间：可能6分钟
文/观察员老王2023年青岛的经济数据，出乎意料的惊艳——
根据市级生产总值统一核算结果，2023年全年青岛市生产总值15760.34亿元，按不变价格计算，比上年增长5.9%。
青岛与天津之间的GDP差距缩小到千亿元以内，为976.96亿元。
制造业投资和战略性新兴产业投资领域一直保持两位数增长，作为传统旅游城市的消费、北方良港的外贸进出口优势，都让青岛成为二线城市中，北方最靓的那个仔。
青岛这份亮眼的成绩单上，让我们感到不满意的是固定资产投资增速，从2019年的21.6%，下滑到2023年的5%。
每一个生活在这个城市中的人，都能感受到房地产的冷清和低迷。
作为北方经济形势一路向好的城市，作为北方房地产开发利润最高的城市，作为北方宜居第一城，为什么青岛楼市失宠了？
找到这个问题的答案，我们也就找到了补短板和救市的方法。
“散装”的青岛短板凸显
从济南，到西安，再到成都，一路走去，我们很容易发现青岛最大的问题所在：
在城市扩张的过程中，青岛没有形成真正意义上的高新产业中心。
从2023年的排名中我们可以清晰看到：青岛高新区在二线城市中，基本是垫底的存在。
别说看不到苏州、杭州、成都、武汉们的背影，就是与西安、合肥、长沙也有很大的差距。
比方说老王刚刚调研的西安。2023年,西安高新区生产总值(GDP)预计突破3400亿元,近3年实现GDP净增1000亿元,全社会研究与试验发展(R&D)经费支出占GDP比重达到8%。
用一个望尘莫及，不为过吧？
有实实在在的高新技术产业的支撑，就会有大量高收入人才的聚集，他们的首置、改善需求就会成为房地产下行趋势下，最强有力的支撑。所以，如果2018年你在西安高新区有幸买到高品质的住宅，那么到现在还是能获得接近翻番的收益。
当下的楼市，最重要的是什么？
是板块向上的引领力之下，房产依然会稳健增值的信心。
西安市场也是在深度分化，2020年卖1,8万元/平方米的房子，现在1.1万元/平方米甩卖的例子也能找出很多。但是因为有高新区这个“神话”的存在，西安的楼市稳住了，最好的开发商也在向高新区周边聚集。
户型卷到头的第四代住宅，在西安高新区已经全面开花。
市场好，有产业新贵们的支撑，越秀们才敢一掷千金拿地，这是一个正循环。
济南楼市比青岛好，一个重要的原因也是聚焦，集中手里所有的优质筹码往东发展，才能让华润、建发们坚定落子。
没有“强省会”资源的加持，这是青岛高新区可以找的借口，但是更多的问题还是处在内部。
从2007年毕业后在市区定居，老王从来没看到这座城市能够拧成一股绳，合力去发展一个区域。
上面想发展高新区，城阳则在东边打起了白云山的小算盘；
上面想发展蓝色硅谷，即墨则主推一个没有山海资源的创智新区；
李沧区搞什么院士港，胶州市弄个上合示范区割韭菜……
就如同一根根在夏天旺盛生长的茅草，全都经不起凛冽北风的横扫。
如何凝神聚力发展好高新区，成为青岛高新产业的心核，在老王看来是青岛破局的关键。
东片区，在央企的持续深耕之下，软硬件和核心配套都已经渐入佳境，青岛方特梦幻王国-青岛科技馆-东方伊甸园-青岛之眼-明月山海间，依托这条文旅线，如何做好公共交通的配套，将是高新区东片区破局的关键。
高新西片区，一直是老王非常看好的一个板块，一方面核心配套上有红岛高铁站、地铁M8号线、会展中心的加持，另一方面康复大学、足篮球学院、医疗中心逐步兑现，“底子”打得非常好，就看未来如何建“高楼”了。
2024-2034，青岛楼市如果还想破局，需要一个有产业支撑的“尖锥”板块的崛起。
开发失速与监管缺位的口碑打击
青岛楼市低迷的源头，还在于领头羊熄火。
虽然从网签量上去看，一年卖了37000多套房子的西海岸数据还不错。但是真实的市场，却远非一个惨字可以概括。
青岛楼市所有的问题，在西海岸都有着最为经典的体现。
其中，对青岛口碑影响最大的两大因素：一个是供应的失速，一个监管的不利。我们看一下过去十年青岛新房供应量：
海洋活力区、西客站、藏马山、中德生态园……如果西海岸在产业和人口没有跟上的情况下，没有把摊子铺得这么大、这么急，而是集中精力，精琢唐岛湾到灵山湾一线呢?
可惜，没有如果。
同质化的低端刚需房，因为严重超发而迅速贬值，从而打击了整个板块的信心。不仅仅是两河以西，今年西海岸唐岛湾板块同样很惨淡。
2017-2021年，西海岸地卖得爽，开发商房子卖得也爽。以融创为代表的激进派四处出击，在淄博、临沂等城市设置了大量的拓客点，吸引了一批又一批希望通过买房暴富的三线城市人来青岛远郊填坑。
开发商赚钱没问题，画饼也没问题，你得监督开发商把“饼”做熟啊。
但是，很遗憾，监管失位了。
佳源海玥府、蓝光雍锦半岛等销售火爆的楼盘都能出现交付问题，中铁博览城、中建锦绣城等质量问题不断，还有融创房子卖得很火，但是承诺的配套都随着房企的暴雷灰飞烟灭。
坑的是千千万万对青岛满怀希望的买房人，败坏的是青岛这座城市的口碑。
此外，还有物业问题。西海岸之外，高新区、城阳是一个典型的代表。
高新区生态环境、核心配套现在都不错，但是物业问题却成为影响居民幸福指数的一大问题。
房子跌价我认了，我自己装一装住还不行吗？但当你想装修的时候，你发现很多小区如果不用指定的装修队，那么你沙子、水泥这些建材进小区会很艰难，即使进来了，装修过程中也会有很多奇葩的事儿让你哭笑不得。
物业公司，除了内外勾结竭尽全力从你兜里掏钱外，几乎什么都不管……
干啥啥不行，敛财第一名！
最关键的是，你还没地方说理去！
从成都、西安这些走出独立行情的城市来看，没有一个城市的楼市是单靠内生刚需支撑的。包括刚刚全面放开限购的广州，都希冀依靠城市之外的购买力，促进楼市的健康发展。
问题是，青岛的口碑被这么败坏下去，省内有限的购买力都往青岛市区挤，青岛楼市会进入良性轨道吗？
青岛楼市要振兴，近郊板块刮骨疗毒，势在必行。
放下傲慢才会有转变
头部房企聚焦核心城市、各大城市放开土拍价格、一线城市放开限购……这一系列变化告诉我们，楼市普涨的时代结束了，房地产行业将告别疯狂增长的时代，而进入一个总量萎缩、精致迭新的时代。
如果选择留在核心城市的市中心，中产及以上的圈层，才有资产更新的能力和实力。
青岛第三个问题就是对于潜在购买力，青年才俊态度和政策都不够友好，也不够聪明。
1992年青岛市政府东迁之前，青岛至今为止最杰出的领导者，曾经在全市建设会议上,公开批评青岛得了“红瓦绿树综合征”。
很遗憾，这么多年过去了，有些人的“红瓦绿树综合征”没有好，反而更加重了。
这个问题集中体现在人才保障体系的建立上。
如果我们仔细研究青岛这些年的人才房建设，会发现规则制定者是以一种施舍的姿态去做这项工作的。
我把大量的保障房建在远郊，却没有同步建立公共交通保障体系……
市区内的保障房要么临路，要么是最后一排严重挡光，四个字概括就是边边角角……
我不管你商品房迭代到什么档次，保障性住房的户型，我就是怎么别扭怎么来……
杭州、苏州等优秀城市呢？拿出一批好房子来低价摇号，人才你摇到了，你就如同中了一二百万的彩票。
除了薪资收益可观之外，还能通过摇号的方式享受城市发展的红利并且获得一流的居住品质，你是人才你会去哪个城市?
企业的普通员工向往这份红利，企业的决策者同样对这样的红利心动，那么他们会把企业落在哪里？
第一次买房享受到了城市的政策红利，他们再买改善房的时候，会去其它城市吗？
青岛现在核心区整出点土地来，脑子里全是我怎么赚大钱，怎么卖高溢价，而没有一个让利人才，长久发展的理念，把人才当韭菜，当接盘侠。
问题是，时代变了，人才们不是傻瓜，也要看城市的综合性价比啊。
在聚焦为主流的2024年，许多头部房企只给了10到15个城市的城市公司拿地指标，青岛不论从任何角度去分析，都没有老本可以吃了。
要想不沦为地产界的三流城市，唯有改变，唯有奋起直追了。
别忘了点个赞、在看
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开心听
本就是个三线城市，非要化妆成一二线[得瑟]收入跟房价完全不成比例，装吧，忽悠外地人来买房吧
开心听 回复 03-30 10:21
你觉得是几线？我觉得是3线下，4线上[得瑟]真的[得瑟]工资超低，消费超高，别说不努力，现在连带编的都拖还几个月工资了[哭哭]
Jumbo 回复 开心听 04-11 08:27
那你去其他三线城市吧 笑死人发言
用户12xxx56
跟读者说没用，可以发了青岛政府网站去[笑着哭]
用户10xxx28 回复 03-05 17:54
把房地产和铁公基当作支柱产业，思路一条。
赖悦皇
存人失地，人地皆得。存地失人，人地皆失。这个地方管理者这几年做的都是存地失人，能有好的助力效果吗？不可能的，人地皆失啊。
东海碧泉 回复 04-02 12:01
房价高企，年轻人都去长三角和珠三角发展了。指望外地旅游和投资人买房，肯定人地皆失[得瑟]
尐蝸牛
这是高新区房子砸手里了？
尐蝸牛 回复 03-21 20:48
你咋不说40年前，石老人平房3500/套呢
小黑柴阿德利 回复 尐蝸牛 03-21 21:04
说的是贬值，石老人3500，贬值了么？抬杠都没找着杠在哪
随遇而安
看来作者是有房子压在手里了[笑着哭][笑着哭][笑着哭][笑着哭][笑着哭]
牛牛 回复 03-02 20:13
你说的对[点赞]
LF
房子卖不了急了？还一个劲的资源扎堆打造区域？别的区域纳税人不用活了？你房子是好卖了，别人好不了时候能让你好？利欲熏心
Coffee
说实话，我的想法是再过几年我退休了，卖掉房子去苏州或南京买房去住，看看青岛的夜晚十点后的静悄悄就知道青岛的经济了
你可安好 回复 03-05 22:02
呵呵，身边好几个都是这样想的，打个包出货，转移苏杭南京去。共鸣啊[笑着哭][笑着哭]
重案组之虎曹达华
关于市政发展之类的，千万别用你那点聪明劲揣摩，政府里的聪明人、实干人还是很多的，对于将来的发展，早就提前多少年进行规划了。
统一地球的 回复 03-28 10:33
结果呢？？现实呢
A 新房团购工抵特价房 回复 03-30 13:48
规划是好的，落地就变了样[哭笑不得]
UC玩友
大虾功不可没
用户16xxx21
现在城市里没新产业没人置业中心城区发展不好。青岛全面开花不知道买哪里的房子了。
用户10xxx11
没想想种了几年树，行车道窄人行道窄，停车位紧张的城市，绿化带竟然每条路都有。
凡尘
青岛城市框架大，能卖的地皮多，房子建太多了
用户10xxx79
房价和城市定位不匹配
统一地球的
说的对，这几年青岛的所有高新技术产业开发区，全部完蛋，，全部挂了，，没有领头羊企业，什么也白扯
胖胖的红豆沙
房地产现在就是个屎盆子，一家一个扣头上，谁都别笑话谁[吃瓜]
YQ
本来就乱要价，收入和物价水平差距那么大！非要整的房子和一线一样！
我的生活冷暖自知
我就纳闷了这个城市的发展水平哪里有新一线城市的水平？妥妥的二线城市而已！[流鼻涕]不要回来，尤其是在杭州苏州的山东人！放弃你们的幻想！这里没有好工作，也没有太多的机会！
用户15xxx38
[点赞][点赞]
chatgpt
房价太高了，工资还低
安安静静宅到死
最主要的是挣的钱少，花费多
全歌
青岛其实就是一个大农村，物价高收入低！
一帮斗士怼天怼地厉害
只能说活该。
蝴蝶
产业不行，没有发展的动力！
价值投资难
收入与房价不对等！
秋福
青岛局限性越来越大，没有什么能拿出手来吸引各方面人才
xiyanting
前几年有点烧包了
UC66666
半年工资都不发，买个毛楼！
空格
三线工资，一线房价
乐7106姜
因为收入低，房价高、消费也高。
鲁槐
大学，学院，医院跟买房有毛关系？是准备去读大学还是去住院
阳光
针砭时弊，讲的真好，青岛的人才公寓那真是施舍的，怎么偏怎么来，怎么差怎么来。
咚巴拉
青岛，一座对年轻人并不友好的城市。工资低普遍很低，然而消费和房价确很高！
欢乐马
青岛的房价收入比应该选高于同省其他城市了吧
张金光
发展房地产死路一条
我没有名字
爽滚吧！！不看看青岛收入情况就说楼价！青岛人挣的钱根本买不起青岛的房！