时间，是最好的催化剂，也是最好的检验者。

2015年10月，在烟台山历史风貌保护开发地块第二次竞拍中，万科以唯一举牌者的身份拍下，由此开启福州城市地标复兴之路。

而今再回过头来看，福州人对这个项目最大的感触可能会是“还好是万科”。

福州商业，每年都要“迎来送往”。过去的2022年，极为特殊的年份，若票选最为出圈的商业地产项目，是年全面开业的烟台山商业漫步街区当居一席。原因无他，只因其展现出了福州最接近新一线城市的感觉，算是当前福州全城最潮的地方。

操刀者即为万科商业，国内仅次于万达的商业地产运营商。

回溯万科挥戈福州城以来，万科商业为842万+福州人量身打造了白马路万科里、烟台山商业漫步街区、金山万科里三座风格各异的人气商业体。

而经万科商业雕琢的第四个作品万科·城市之光也已在即至的路上，并被命名为“橘园洲万科里”。这将是福州第三个万科里，不同以往的是，这个最新作品携的是大热的“TOD”概念。

以何立身？何以立身？万科商业究竟凭什么俘获了福州人的芳心？又凭什么持续俘获？

因此，当听说万科于3月30日举办“繁华更新 逐光盛启“万科·城市之光商业案名发布会的时候，福州城市商业地产观察者“说商道市”也去凑了凑热闹，一窥万科商业的流量密码与财富密码。

福州万科商业总经理洪毅坚、福州万科城市之光项目商业负责人梅源、福州万科商业招商负责人杨钰锦，以及福州地铁置业集团领导，品牌代表和各大主流媒体出席，共同见证了橘园洲万科里的重要时刻。

三张答卷各自精彩万科商业的段位与棋力

商业模式的核心在于赋能，而企业的竞争能力，在于其商业战略赋能能力有多高。

在福州，能有如斯底气的大佬并不多，更何况还是万科+印力这样的中国商业地产豪华配置PRO版。2016年，万科收购印力商业。目前，万科商业合作品牌超7300个，包括国际/国内连锁品牌、新兴品牌，拥有超过1500万名会员，是国内仅次于万达的商业地产运营商。

深谙商业模式变革之道，引领城市焕新与开拓，激活城市商业潜能的大匠万科商业，中国商业地产百强TOP2，极擅将传统文化、地脉文化、城市标签、IP文化、潮流文化等全肌理地融入消费者体验。具备了对福州城市最大程度商业赋能的能力与底气。

据最新公开数据显示，截至当前，万科商业在全国运营管理项目超167个，遍布全国54+城市，资产规模超1000亿，管理面积近1219万㎡。而自2017年万科落地其在福州的首个商业项目以来，交出了三张答卷。842万+福州人目力可见，根据不同的地理条件，万科因地制宜，做出了各自成功的商业，他们各具特色：

无论是身处彼时同片区拥有5个商业综合体包围，通过寻找市场空白，深度挖掘夜色经济，做“晚上10点后”的生意，获颁“夜色经济示范街”，上演突围成熟商圈“大万宝”的白马路万科里；

还是在“城市更新”时代命题之下，既根植历史，也创造未来，重“主理人店”的模式，各类品牌首店、旗舰店、概念店纷至沓来，于闽江之畔再塑福州风潮，游客络绎不绝的超6万㎡海西艺文商业城市地标烟台山商业漫步街区；

抑或是城市级“公园+运动+商业运动生态”主题商业，至此，福州也有了比肩一线城市POD（即公园引导开发）商业项目的金山万科里。

平心而论，三张答卷不可谓不耀眼，尤其是烟台山商业漫步街区，东中西三区“合体”后，完整呈现6.26万㎡商业体量，构建出了一个无界之所的有机商业体和国际化艺文生活圈，并借势福州城市战略“两江四岸”与“闽江之心”光环下的“有福之州·城市会客厅·城市最美水岸”，为福州商业带来全新的标尺与想象。

当前，福州城着力做大，城市能级不断跃升，2022年GDP闯入全国TOP18，争创国家中心城市、国际消费中心城市。

究竟什么才是正开启竞速模式的福州商业该有的样子？

万科给出了独属于万科商业印记的答案。

起笔TOD时代金山商业双子星

藉由白马路万科里、烟台山商业漫步街区、金山万科里的各自精彩与迅速出圈，万科商业在福州深刻诠释了何谓一步一个脚印。没有狂飙，只有坚持。由此，福州人对万科商业的段位与棋力有了全面且不失深刻的认知。

但，正所谓讲求守正创新方能与时俱进。还来不及“自恋”的万科商业又已浅唱时光再出发。

万科·城市之光，家门口自带约2万m²综合社区商业，是万科在福州操刀的第四个商业项目，万科将如何落笔？

万科·城市之光，踞守地铁4号线建新站、半洲站双地铁口，是当之无愧的“在地铁上”TOD作品。是福州唯一不出社区坐地铁的社区，4号线半洲站直通社区负二层，3站到鼓楼，7站到东街口。

福州地铁客流屡创新高，根据报道，2023年2月25日，福州地铁线网总客运量达到90.62万人次，再次刷新历史最高客流纪录，其中1号线38.95万人次、2号线27.32万人次。

更让福州人期待的是，作为福州首条环线地铁，被喻为超级换乘王的4号线将于今年实现初期运营。其与1、2、5号线在城市中心区形成“十字+环”的布局，途经金山、鼓楼、晋安、台江、仓山等片区。至此，福州地铁形成闭环，未来和多条放射状线路实现换乘，打通榕城地下“任督二脉”。

3月30日举行的城市之光商业案名发布会上，“说商道市”获悉，万科·城市之光商业体量1.6倍于金山万科里，将被命名为橘园洲万科里。届时，金山将形成万科商业主导下的金山商业双子星格局。

地铁连接商业直面海量人潮，坐享澎湃商机

是时候深刻感知这个轨道TOD项目了。

这里，何地？乌龙江畔。而今福州以“两江四岸”为主轴的大城市框架逐渐成型。闽江土地已趋饱和，乌龙江沿岸打造福州城市封面。根据规划，福州沿江地块原则上不再批复住宅用地，这使得万科·城市之光得揽福州西向约千米江岸线。

这里，何地？金山醇熟生活配套加持，据说，正成为越来越多平潭人第二个家；4大公园环绕，散步即达江滨公园、乌龙江湿地公园、南北侧金山公园、沙滩公园相呼应，悠享阳光绿意。

这里，何地？毗邻素有福州版硅谷之誉的福州科创走廊核心节点——金山智能产业园。

▲与50万+m²金山超级总部基地做邻居

其定位为高端现代化服务业和高新技术产业为主的创新型产业园区，是福州市政府十四五规划打造5个500亿产业园其中之一，总面积约205.08亩，总投资约35亿元，注册企业1000+家，规上企业100+家。已入驻亿力集团、仓山国投、仓山土开集团、锐捷网络、宝宝巴士、字节跳动等近20家高新技术企业。提升改造后，沿江新增50万+m²办公。

也就是说，万科·城市之光轨道TOD项目，不光背靠万科大社区，自带2700+户高收家庭群体，商业处于业主回家必经之路；且与50万m²金山超级总部基地做邻居，地铁连接万科商业，地铁即在商业体下方，出站便是商场主入口，沿江50万+m²办公涵盖的上万高新技术员工地铁下班回家须穿过万科商业，上班出地铁后也必须穿过万科商业方抵公司。

岂止于此！周边超30+大中型小区，10所幼、小、中、大学校，5所医院。

6万+常驻稳定消费人群，客流稳稳的！将深刻诠释何谓直面海量人潮，坐享澎湃商机。

过往楼市震荡周期下，金山万科里以极大魄力助力中庚城穿越行业周期，加持其房价抗跌性。“说商道市”笃信，携万科商业的深厚行业积淀，与大热TOD概念基因，橘园洲万科里也将成为万科·城市之光的极大加持。

万科·城市之光不光为新市民、青年人打造品质住房，同时复合居住、商务办公、综合商业等，各类消费场景一应俱全，“一站式”满足生产生活需要，形成具有完备城市功能的TOD型“mini城市”。

“家门口商圈”实现繁华与便利近在咫尺。这样的美好生活住区，很难让人不爱。

大周期下，不确定时代的确定性生存法则，你读懂没？

社区商业的财富密码更见功力“小而美”

新形势下，万科藉由商业地产产品线万科·城市之光承担起福州TOD时代“探索者”的重任，为更多新市民、青年人打造“美好”社区。

从轨交到达金山北，出站便是商场主入口。金山北由于产业、原住民都有颇强的消费力，周边夜市街生活氛围浓厚，但，商业分散严重，2公里内无步行可达式商业体。橘园洲万科里将成区域唯一步行可达商业体。

这个家楼下的商业≈1.6个金山万科里，是万科里2.0系产品新地标，麦当劳、肯德基已签约入驻，围绕着总部经济、业主经济、校园经济、公园经济、地铁经济，充分做足员工日常消费、社区家庭消费、师生教育消费、公园休闲消费的生意经。可以这么说，社区商业更见功力，更有借鉴的普适性。

商业地产成在复制，败也复制。过去，中国商业地产顶层思维是强调快速可复制模式，最终造成千店一面、普遍雷同的商业。但往往，越是复制的越很难有持续的生命力。

从入局到领跑，每一个项目皆是倾力量身打造，因地制宜与城市与板块共生共融，锻造独特商业核心竞争力。“说商道市”甚是笃定，万科商业之所以能在福州不断为城市镌刻新的商业记忆点，最大的流量密码及财富密码即在于此。

过去，如今和之后。福州商业地产项目究竟怎么做才更出彩？

城市之光商业案名发布会也许会给你启发。