地产板块未来还有春天吗？

首先，从“GDP” 说起

以前，中国经济高速增长，GDP增速能上10%，后来能上8%，再后来连6%都要保，最近两年平均增速估计连6%都上不去，因为基数越来越大了。

GDP处在快速增长阶段时，干啥都容易赚到高利润，因为利润高，加点非标类高成本的杠杆，企业也可以赚钱，模式可持续，最典型的就是房企，早在2016年时，那个时候像信托，他们募集的资金有一半以上都投向地产，之前房价高速增长，动不动一年就涨超10%，所以地产哪怕是融部分年化20%的短期高成本资金，它也可以活的很好。

但是随着集体房改商品房已经二十多年过去了，国内房价基数已经很高，像一线城市动不动一平米就是好几万，哪怕是小县城，一平米动不动五六千一平的价格，很多人打一辈子工都买不起一套房，房价基数大了后，哪怕是每年再涨5%，一套一百万的房子一年就要涨5万，很多人一年还净存不到5万，再这么无休止涨下去，后面没买房的人更看不到希望。

而且就在我们的旁边，日本房地产90年代泡沫破灭后，它后遗症十分严重，已经过去三十年了，日本的经济都还没从那次阴影中走出来，有了日本的前车之鉴，我们几乎是不允许再去走日本房地产从疯狂到泡沫破灭的老路。

然后，才有了“落实住房不炒”

“住房不炒”，大城市不断出台了限购、限售等控制房价涨幅的各项措施。

国内在2017、2018年就开始搞去杠杆，但2018年年中时，因为中美贸易摩擦，很多政策就暂缓了，2019年算正常，到了2020年，又因为疫情，更多是去高杠杆地产企业、高能耗等企业的杠杆，然后把贷款通过绿色通道、补贴等方式放给了高科技企业、小微企业、个体户等。

其实在2019年下半年，市场上就已经能听到像H大地产公司商票违约，2020年上半年时，H大更是在互联网上做铺天盖地的广告：7折卖房，实际上那时候地产公司就开始很缺钱，再后来是H夏地产债券违约，S宁跟着倒霉，到今年后，陆续有多家在香港上市的民企地产债券违约。

今年公募基金里面业绩表现最差的三只基金，它们就是因为底层资产配置了民企地产发的美元债，跌幅比股票型基金都还猛。

地产板块 未来还有春天吗？

有人认为：地产行业到了低谷期，未来还会再像过去一样红火。

个人不赞同这个观点。

地产的简单逻辑还是：

长期看人口，中期看土地，短期看政策。

把目光放长远些来看。中国的人口增长速度是越来越低，年轻人不愿意早结婚，早生、多生孩子。国内最早实行独孩政策是在1979年，最早一批独生子女现在已经42岁，前几年看见人口增速下降，放开二胎，后来连三胎也放开了，但正处于生育能力旺盛的20-40来岁的人，都是当年接受了计划生育政策洗礼的那帮人了，“少生、优生”的观念早已在上小学时就深入骨髓中，观念哪能说变就变啊？

另有人觉得：改善型需求会刺激房价。

但实际上，最近几年推动的都是老旧小区改造项目，仅我个人所在的一个社区，就改造了十多个老旧小区，老旧小区被改造后，老百姓换新房意愿会大幅降低。这次老旧小区改造跟2015,2016年的那次棚改货币化政策差异很大，当年的棚改，很多被拆迁的老百姓根本就等不到安置房，而是拿着拆迁款就急着到市场上买商品房去了，正是因为那波棚改货币化的资金，才推高了2016,2017年房价的快速上涨。

个人认为：未来的地产行业，在GDP中的比重会越来越小，在国民经济中的重要性也会越来越弱。虽然它也很重要，但造个房子没啥高技术含量，它就会跟过去的钢铁、煤炭之类的行业一样，慢慢的走向夕阳产业，长期衰而不亡，当年的钢铁行业还是老大哥，曾经有段时间还全民炼钢。成为了夕阳产业后，未来它可能就会伴随有一定的周期性，当跌的太多了，又会适当反弹，但衰退型行业的长期趋势是很难跑赢社会平均利润率的增速。

一鲸落，而万物生！

把地产控制住后，市场上的资金自然而然的，就从地产这个蓄水池里面，流向了其它各个领域，我们还有很多短板领域，那些动不动被别人卡脖子的领域，其它地方更需要求。

房子修的再好，建的再好，它也仅仅是只能满足老百姓的居住需求。只有把保障老百姓基本生活需求的柴米油盐、衣食住行这些控制住后，老百姓才能腾出更多的精力和物力做其它更重要的事情，柴米油盐之类的都已经多少年几乎没怎么涨过价了。