导语：
浙江景宁畲乡一纸金融借款纠纷判决书，意外掀开了房地产行业深藏的隐痛。中国银行景宁县支行诉顺锦置业及自然人担保一案，表面是寻常的债务违约，实则是中小房企融资困局与金融风险传导的一个微观缩影。
当楼市告别高增长神话，曾被奉为圭臬的“个人无限连带担保”模式，正从扩张利器沦为债务枷锁——2022年超300位房企实控人因担保问题失信，2023年上半年73%涉房金融案件涉及交叉担保，暴露出以“人肉抵押”维系的地产金融链条已岌岌可危。
这场纠纷的背后，是房地产金融生态的结构性矛盾：银行依赖抵押物的传统风控逻辑遭遇资产贬值冲击，房企融资“借新还旧”的模式已难以为继，而政策在“保交楼”与“防风险”间的摇摆不定，更凸显系统性风险化解之艰。
当担保链断裂从个案演变为行业症结，它拷问的不仅是企业个体的生存能力，更是整个经济体系如何重构房地产金融逻辑。从抵押依赖到资产信用，从危机应对到长效治理，楼市正站在转型的十字路口，而这场发生在小城的诉讼，恰为观察这场深刻变革提供了关键切口。
担保链断裂背后的楼市隐痛
特约撰稿人 胡景涛
浙江景宁，这座山水小城，一纸诉状悄然揭开房地产金融生态冰山一角。中国银行景宁县支行将顺锦置业及两位自然人告上法庭的金融借款纠纷，恰似一枚棱镜，折射出当下房地产行业面临深层次困境。这场看似普通的借贷纠纷背后，暗藏着房企融资模式的致命软肋、金融风险传导的隐秘路径，以及担保制度在时代洪流中的困顿挣扎。
一、担保链：房企融资的“双刃剑”
顺锦置业案中，两位自然人的连带担保责任，恰是当前中小房企融资困境的典型注脚。当银行对房企主体信用信心不足的时候，企业家个人信用便成为最后的抵押物。这种将企业命运与个人身家捆绑的模式，在过去二十年时间已造就了无数财富神话，却也埋下了系统性风险的种子。
在房地产黄金时代，个人无限连带担保犹如一剂“强心针”，既满足了银行的风控需求，又为房企提供了快速融资通道。某上市房企创始人曾坦言：“我们每个项目背后都有数十个个人担保，这些担保链就像毛细血管般维系着企业运转。”但当市场转向，这些“毛细血管”瞬间就成为债务堰塞湖，仅2022年就有超过300位房企实控人因担保问题被列入失信名单。
这种担保模式，正在形成一个危险的传导效应。当一家房企出现风险，不仅关联企业会受牵连，连为其提供担保的上下游供应商、建筑商都可能被卷入漩涡。据某省会城市法院数据显示，2023年上半年涉房金融案件中，73%存在交叉担保现象，形成复杂的“担保网络”。
二、金融系统的风险共振
银行对房企贷款的风控逻辑正面临严峻考验。传统抵押物估值体系在楼市调整期显得脆弱不堪，据某股份制银行信贷部负责人透露：“我们去年处置的杭州某商业地产，评估价较峰值缩水40%。”当土地和房产不再是无风险资产，银行的风险敞口骤然扩大。
金融风险与实体经济的互动从未如此紧密。房企债务危机通过三个渠道传导：一是拖累建筑、建材等上下游产业；二是影响地方土地财政；三是冲击居民财富预期。
这种多重打击正在形成负向循环，2023年二季度居民中长期贷款新增规模同比减少38%，折射出市场信心的持续走低。
监管政策在“保交楼”与“防风险”间艰难平衡。近期出台的“金融16条”延期政策虽缓解了房企短期压力，但某智库研究显示，重点50城中有32个城市项目交付延期率仍超15%。这种政策两难凸显了系统性风险化解的复杂性。
三、破局之道：重构房地产金融生态
建立市场化风险定价机制，已成了当务之急。当前债券市场对民营房企的信用定价严重失真，某AAA评级房企债券收益率竟达18%，反映出市场定价机制的失灵。需要建立更精准的信用评估体系，打破“所有制歧视”，让优质民企获得合理融资成本。
推动房企融资模式转型时不我待。新加坡凯德模式的房地产信托基金(REITs)值得借鉴，其通过资产证券化将沉淀资产转化为流动资本。我国基础设施公募REITs试点已积累经验，适时向商业地产拓展或许能打开新融资渠道。
法治化处置机制的完善迫在眉睫。深圳某房企破产重整案中，采用了“预重整+引入战投”的模式，使项目复工率提升至90%。这提示我们需完善市场主体退出机制，建立更专业的司法处置团队，让风险出清更有序。
站在经济转型的历史节点，景宁顺锦置业案犹如一面镜子，映照出房地产金融改革的深水区。破解担保困局不能止于个案处置，更需要顶层设计的系统重构。当房企融资从“人肉担保”走向资产信用，当银行风控从抵押依赖转向价值发现，当监管体系从危机应对升级为长效机制，那么房地产才能真正走出“担保—扩张—风险”的循环魔咒，在高质量发展轨道上行稳致远。这场静默发生在畲乡小城的金融诉讼，或许正是变革浪潮的前奏。
编辑 陈杰
