9月22日，在由凤凰卫视、凤凰网联合多方发起的“凤凰湾区财经论坛2022”上，国民经济研究所副所长王小鲁以“土地财政的过去、现在和未来”为题发表了演讲。

王小鲁介绍，在计划经济体制下，土地不是商品，政府从农民手里征地，然后无偿划拨。上世纪90年代初，国内开始了土地有偿出让和住房商品化改革。

他说，按照早期的设计，住房改革实行双轨制，国家为中低收入居民提供保障房，高收入居民可以买商品房。但在施行过程中，商品房的比重越来越大，土地越来越成为地方政府的重要财源，这就形成了今天的土地财政体制。

王小鲁称，今年上半年，全国国有土地的出让收入比去年同期下降了31%，土地财政格局出现了大转折。

王小鲁援引相关数据表示，2020年全国城镇居民人均住房建筑面积为38.6平方米，如果加上空置房和房地产企业正在施工的住房和待售住房，全部完工销售后，全国城镇住房存量估计超过490亿平方米，城镇人均住房建筑面积近54平方米，折合居住面积近38平方米，已接近发达国家水平，城镇住房市场已接近饱和。

“未来14年间，平均每年只需新建10.5亿平方米住宅，城镇住房就将完全饱和。而过去3年，平均每年新开工住宅面积15.9亿平方米。今后房地产业哪怕只保持现有建设规模不再扩大，平均每年都会有1/3新建住房过剩，卖不出去。”王小鲁称。

对于房地产现状，王小鲁认为，需要有合理的政策和改革措施来应对。

王小鲁建议，可以延长还贷，清理坏债，整顿金融。“货币当局可能需要释放一定量货币来缓解资金周转困难，并降息以减轻企业负担，但仍需坚持控制货币总量，不搞大水漫灌。”

此外，王小鲁还建议，应回归保障房、商品房双轨并行的模式，政府收购适用的滞销房产转为廉租房、公租房，并扩大保障房建设。“这既可以减轻对房地产业和银行业的冲击，又将分步满足中低收入居民的保障房需要；同时，对土地交易大幅增值的部分征收土地增值税，用来补充公共服务和社会保障资金的不足。”王小鲁说。