2025年开年，中国房地产市场正经历着一场深刻变革。一季度经济数据显示，房地产开发投资虽仍同比下降9.9%，但销售指标降幅显著收窄，部分热点城市甚至量价齐升。
一季度数据：回暖中的隐忧2025年一季度，中国房地产数据呈现“冷暖交织”。国家统计局数据显示，1-3月全国房地产开发投资约1.99万亿元，同比降9.9%，较1-2月降幅扩大0.2个百分点。
住宅投资下降9.0%，略好于整体，显示市场对住宅产品的偏好。房屋新开工面积1.3亿平方米，下降24.4%，虽跌幅较1-2月收窄11.5个百分点，但仍处深度调整区间。
开发投资萎缩影响施工面积，全国房屋施工面积同比下降9.5%，住宅施工面积下降9.9%。
与供给端低迷不同，销售端改善明显。一季度全国新建商品房销售面积约2.19亿平方米，同比下降3.0%，降幅比1-2月收窄2.1个百分点；
销售额2.08万亿元，下降2.1%，降幅收窄0.5个百分点。
40个重点城市监测显示，一季度新建商品房销售面积和销售额分别增长1.2%和4.4%，一线城市表现突出，销售面积增长0.6%，市场交易活跃。
这种“重点城市率先回暖”，反映出市场复苏的不均衡——核心城市凭借资源与人口集聚，展现出更强韧性。
库存数据也在变化。3月末，商品房待售面积7.87亿平方米，比2月末减少1227万平方米，其中住宅待售面积减少1017万平方米。
这是“被动去化”的结果：销售回暖，新开工低迷。克而瑞数据显示，一季度土地成交量仅为新房交易量的六成左右，行业库存压力缓解。但供应收缩驱动的去库存，其可持续性仍待观察。
价格指标传递积极信号。中国房地产指数系统百城价格指数显示，2025年1-2月百城新建住宅价格累计上涨0.34%。
3月，70个大中城市中新房价格环比上涨的城市达24个，创2023年下半年以来新高；二手房价格上涨城市超10个。
价格企稳，得益于“好房子”战略初见成效，改善型楼盘入市带动结构性价格上涨，如上海、成都的高品质项目成为市场亮点。这种“质价齐升”，或预示着房地产市场从“量”到“质”的转型开端。
区域分化是当前市场的显著特征。克而瑞数据显示，一季度核心30城一二手成交总量同比增长17%，3月整体来访、认购普涨。
综合各项指标，中国房地产市场出现企稳迹象，但距“止跌回稳”仍有距离。
“止跌回稳”需满足开发投资、销售等主要指标停止负增长，以及价格预期根本性扭转。
目前，政策发力使市场避免“硬着陆”，但行业仍处调整通道，开发商资金链压力未缓解，制约市场全面回暖。
政策效果：组合拳发力与局限2024年四季度以来，中国政府推出房地产“政策组合拳”，全方位推动市场止跌回稳。
克而瑞监测显示，一季度全国至少66个省市出台124次稳市场政策，涵盖“好房子”建设、公积金政策优化、补贴和税费优惠等。这些措施在2025年一季度开始显现效果，但政策传导存在结构性问题。
需求端刺激政策成效显著。多地取消限购、限售，释放改善性需求。南京“房七条”新政实施后，二手房挂牌量周环比增长120%，带看量提升75%；西藏、常州等地补贴政策实施首周，商品房签约量环比增长40%。
公积金政策优化突出，合肥取消住房公积金贷款对普通与非普通住宅区分，降低首付比例，提高可贷额度；山西支持房企优惠让利，用足公积金贷款提额、个人所得税退税等政策。
这些措施降低购房门槛和成本，激活市场交易。
“以旧换新”政策成为调控创新亮点。济南、南京等地实施相关政策，支持居民“卖旧买新”，既消化二手房库存，又拉动新房销售，形成良性循环。
易居研究院数据显示，3月全国50个样本城市新建商品住宅成交面积环比增速显著，部分得益于此类政策推动。
金融支持政策逐步落地。一季度房地产开发企业到位资金2.47万亿元，同比下降3.7%，但国内贷款降幅比1-2月收窄3.8个百分点，个人按揭贷款降幅收窄4.7个百分点，显示“白名单”机制下，部分优质房企融资环境改善。
开发商采取“以销定投”策略，如华润置地、龙湖集团聚焦一二线高能级城市，万科削减付息债务，保守经营策略使政策对开发投资拉动效果有限。
土地市场反应相对滞后但积极。2025年一季度300城住宅用地出让金同比增长20.2%，溢价率提升至12.4%。核心城市优质地块竞拍热度高，北京、上海一季度住宅用地出让金分别达569亿元、345亿元。
地方政府优化供地策略，增加核心区域土地供应，放宽产品设计条件，支持“好房子”建设。土地市场局部回暖，为新房供应质量提升奠定基础。
当前房地产政策主要作用于交易环节，对开发商资金链压力和购房者信心等深层次矛盾化解不足。
在特朗普政府宣布4月初征收对等关税背景下，出口承压，内需支撑关键。房地产作为连接投资与消费的重要领域，其稳定对对冲外需下滑风险具有战略意义，政策层面需更大突破。
关税阴影下，政策如何抉择？2025年4月初，特朗普政府宣布对华征收对等关税，使中国宏观经济形势更趋复杂。国盛证券分析指出，3月工业增加值同比增长7.7%，抢出口效应是重要支撑；关税落地后，“出口对工业生产的拉动或将显著走弱”。
在此背景下，房地产行业稳定至关重要，它不仅是固定资产投资重要组成，更通过产业链拉动和财富效应，影响消费与金融稳定。要实现“止跌回稳”，当前政策需在关键领域突破。
利率政策需更大胆调整。一季度LPR虽有下调，但与前几轮周期相比，房贷利率下调幅度不足。
历史经验表明，大幅降息对激活房地产市场效果显著，如2008年和2014年两轮调整中，贷款基准利率累计下调幅度较大，而本轮周期5年期LPR下调幅度有限。
在实际利率偏高环境下（一季度GDP名义增速4.6%，加权平均贷款利率超4%），适度超前降息既能降低存量房贷压力，释放消费潜力，又能提振购房意愿。
针对二套房政策应放宽，当前二套房首付比例和利率高于首套房，与支持改善性需求导向相悖，应大幅下调至与首套房持平甚至更低。
开发商流动性危机需系统性解决方案。一季度房地产开发投资同比下降9.9%，连续33个月负增长，反映房企投资意愿低迷。
万科、绿城中国、金地集团等房企采取自救举措，表明行业资金压力严峻。建议扩大“白名单”覆盖范围，对经营正常但暂时流动性困难的房企给予灵活融资支持；
加快设立房地产纾困基金，以市场化方式介入项目层面，阻断风险传染；优化预售资金监管制度，在确保“保交楼”前提下提高资金使用效率。
土地市场改革应与去库存协同推进。当前地方政府对土地财政依赖与房企投资集中于核心城市的矛盾突出。
一季度300城住宅用地成交规划建面同比下降，出让金却增长，溢价率提升，表明优质地块竞争激烈，普通地块流拍率高。
应推动土地供应从“重数量”向“重质量”转变：核心城市增加优质地块供应，配合“好房子”建设要求；三四线城市缩减供地规模，通过收购存量房满足保障性需求，如湖南省的探索值得推广。
预期管理是稳定市场的关键。当前购房者观望情绪浓厚，源于对房价下跌的担忧。尽管3月70城新房价格上涨城市增多，但二手房上涨城市有限，市场预期未根本扭转。
建议加强正面引导，宣传核心城市回暖趋势、“好房子”增值潜力以及政策托底决心；避免出台引发市场恐慌的试探性政策，保持调控方向稳定。
考虑到房地产对经济增长的多重贡献，其稳定对实现全年5%的GDP目标意义重大。特别是在特朗普关税冲击下，出口承压，内需对冲紧迫性上升。计算表明，房地产开发投资和销售增长对GDP有显著拉动作用。若二季度实现房地产主要指标“止跌”，将为经济应对下行压力提供缓冲。
政策出台时机也很关键。二季度是房地产销售旺季，叠加前期政策效果，市场有回暖动能。此时推出降息、降首付等措施，可能事半功倍。
反之，若等到“金九银十”，可能错失上半年销售窗口，加剧市场波动。在4月特朗普关税正式实施后，及时有力的房地产刺激政策可传递“内需有保障”的积极信号，避免经济预期恶化。
长远看，房地产市场健康稳定离不开新发展模式构建。
万科已开始聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓等主业，政策应给予引导和支持，推动行业可持续发展。
2025年是中国经济关键一年，房地产稳定关系宏观经济大局。一季度数据显示市场有积极变化，但“止跌回稳”基础不牢。
面对特朗普关税冲击，二季度需推出更果断的房地产刺激政策，以“降利率、松二套、保房企、稳预期”为核心，夯实内需支柱。
只有这样，才能在复杂国际环境中，守住中国经济增长底线与社会稳定基本面。
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