人口大变局来了，一批城市未来将彻底没有房地产！

日前，江苏发布最新统计公报，2024年常住人口8526万人，与上年末持平，为近年来首次出现零增长。同处长三角地区，浙江同期人口增量高达43万人，就连一向被视为“长三角后花园”的安徽也增加2万人。

在当今社会经济发展的大格局中，人口因素与房地产市场之间存在着千丝万缕的紧密联系。2024 年，各地人口数据呈现出诸多值得深入探究的趋势，其中人口负增长现象尤为引人瞩目。这一现象的出现，犹如一颗投入平静湖面的巨石，必将在房地产市场中激起层层涟漪，对未来房地产市场的走向产生深远影响。

近年来，我国人口形势发生了重大转变。从全国常住人口数据来看，2022 年全国人口出现首次负增长，当年常住人口数为 141175 万人，相较于 2021 年的 141260 万人减少了 85 万人；2023 年常住人口数进一步下降至 140967 万人，较 2022 年又减少 208 万人 。进入 2024 年，尽管详细的全年数据尚未完全统计出炉，但从部分地区已公布的数据以及整体趋势推断，人口负增长的态势仍在持续加剧。例如，东北地区的一些城市，由于长期面临人口外流以及较低的生育率，人口负增长情况愈发严重。像黑龙江省鹤岗市，多年来人口持续净流出，城市人口规模不断缩小。

在人口总量呈现负增长的大背景下，人口流动的特征也越发显著。一方面，人口继续向经济发达、就业机会多、公共服务资源丰富的大城市和城市群集聚。以长三角城市群为例，上海、杭州、南京等核心城市，凭借强大的经济实力和丰富的发展机遇，吸引了大量的外来人口。根据相关统计，2024 年上半年，上海市的常住人口中，外来人口占比持续上升，为城市的发展注入了活力。另一方面，一些资源枯竭型城市、经济欠发达的中小城市，人口外流现象加剧。比如中西部地区的某些县级市，年轻人大量外出务工，留下的多为老年人口，人口结构呈现明显的老龄化和空心化。

刚性需求减少：随着人口负增长，新增人口数量持续降低，这直接导致了房地产市场刚性需求的减少。在过去，大量的新增人口不断进入购房市场，形成了稳定的购房需求。然而，如今新生儿数量的下降，意味着未来潜在的购房群体规模在缩小。以家庭为单位来看，新组建家庭的数量也随之减少，对住房的首次购买需求减弱。

改善性需求结构调整：尽管整体人口数量减少，但在人口结构中，不同年龄段人群的住房需求也在发生变化。随着老龄化程度的加深，老年群体对住房的改善性需求逐渐向养老型住宅、适老性住房转变。他们更关注房屋周边的医疗配套、社区环境的舒适性以及房屋内部的无障碍设计等。与此同时，中青年群体的改善性需求则更多地倾向于高品质、大户型、周边配套完善的住宅。但由于人口总量的减少，这部分改善性需求的增长幅度也难以抵消刚性需求减少带来的影响。​

投资性需求遇冷：在人口负增长的趋势下，房地产市场的投资前景变得不明朗。过去，房地产凭借其增值潜力，成为众多投资者的热门选择。然而，如今随着住房空置率的上升以及房价上涨预期的减弱，投资性购房者对房地产市场的热情大幅降低。特别是在一些人口持续外流的城市，房屋租金回报率低，房价甚至出现下跌趋势，使得投资房地产的风险加大，投资性需求急剧萎缩。

对于一线城市如北京、上海、广州、深圳，以及部分核心二线城市如杭州、成都、武汉等，尽管也面临人口负增长的大环境，但由于其强大的经济吸引力、丰富的就业机会、优质的公共服务资源等，仍然能够吸引大量的人口流入。在这些城市，房地产市场的需求虽然也受到一定程度的影响，但相对较为稳定。特别是高端改善性住房需求，在政策支持下持续释放。例如，2024 年，在政策支持下，核心城市高端改善性住房需求持续释放、韧性较强，对新房市场起到重要支撑 。这些城市的房地产市场在未来仍具有较大的发展潜力，房价有望保持相对稳定，甚至在一些优质地段还有一定的上涨空间。​

然而，对于大多数三四线城市以及部分资源枯竭型城市而言，人口负增长带来的冲击则较为严重。这些城市产业基础薄弱，就业机会有限，难以留住本地人口，更难以吸引外来人口。随着人口的不断外流，住房需求持续减少，房地产市场面临着严峻的挑战。房价下跌、库存积压、土地流拍等现象频繁出现。在一些资源枯竭型城市，如阜新、玉门等，由于产业衰败，人口大量外迁，房地产市场几乎陷入停滞状态，房屋价格大幅下跌，甚至出现了 “白菜价” 房子。这些城市在未来可能会面临房地产市场的深度调整，部分城市的房地产行业甚至可能逐渐萎缩。

不仅仅是一线城市，二线热点城市最近成交量也表现不错。

根据1-2月的市场情况及其他各项市场领先指标，比如二手房挂牌价格等，我们对重点城市3月市场成交进行了预测。结果如下图：

重点城市3月新房+二手房成交面积总量同比（预测）

预计重点城市3月新房+二手房成交总量预计同比上升6%，总体来说小阳春可期。

但正如图中显示的，虽然重点城市成交总量上升了，各城之间表现差异很大。涨跌城市一半一半。

深圳、北京、成都、武汉、广州、这些城市预计成交量同比大涨。深圳、武汉预计升幅超过40%。

2025年的3月楼市，在多轮政策利好下房地产回暖是必然的。但不同城市表现将有所分化。从长期看，楼市表现最终将由城市基本面决定，一线和部分强二线城市仍会在这波楼市回暖中的领头羊。

两会针对房地产的各种利好会在最近快速落地，这些政策会在最近再拉一波牛市！