“趁着假期打算落实一下房子的事情。”与同事朋友外出游玩、回家探亲不同,陈先生在“双节”期间选择留在广州看房。假期开启后,他按计划去了天河、黄埔的几个楼盘,同时也约中介看了几套二手房。

像陈先生这样“双节”假期看房的不在少数。8天的长假,出游探亲爆棚,看房置业同样很热闹,这得益于楼市政策“工具箱”的明显作用,8月末以来广州陆续推动“认房不认贷”、存量房贷利率调整、限购调整等楼市新政落地后,积极效应已然浮现。

“新政肯定起了作用的,因为到访量确实在涨。”这是中秋国庆“双节”假期记者走访时,各家楼盘营销经理和销售人员说得最多的一句话。在热闹的同时,看房客也更加理性,广撒网、多看盘,更加注重宜居体验和居住性价比,成为这一时期楼市的显著特征,这也促进了房地产市场供给端在住宅产品上的调整。

?房地产市场供求关系深刻变化,是影响当今楼市的重要因素,不论是看房客、购房者还是卖家和开发商,大家都感受到“买方市场”带来的新气象。在经历“双节”假期的火热之后,楼市政策优化的效应,如何接续发挥作用?

国庆节当晚,南方日报记者在全新盘龙湖御湖境营销中心看到,现场一派灯火通明,多组客人坐在卡座上与销售沟通买房节。

“这几天下班都挺晚的,因为有看房客晚上才会过来,而如果要探讨价格之类的细节,那熬到几点都有可能。”御湖境营销负责人陶秋宇说。番禺和黄埔,是广州楼市新政落地后最受关注的两大城区,“双节”长假开启后,两区的楼盘均迎来大量到访客,忙碌了这个“双节”长假各个楼盘的常态。在万科城市之光,营销经理欧阳凯告诉记者,9月以来该楼盘已经迎来两拨看房高峰,分别是“认房不认贷”、存量房贷利率下调落实和广州限购政策调整之后。“我们统计了一下,新政落地后到访量提升了大概30%。”

在仍然保持限购状态的天河、荔湾等城区,各家楼盘同样迎来了不少看房客。

“这几天是真的忙,你看销售中心都已经没位子坐了。”在天河著名的刚需大盘珠江花城,营销经理李力向南方+记者感叹道。“我们这里算是广州天河相当有人气的楼盘了,主力的88平方米‘3+1’房目前售价450万元起,在中心城区非常有优势。”

而在荔湾,长假首日刚刚开放的武汉城建·保利·花语和岸项目,平均每天能有约100组到访量。

南方日报记者走访发现,从客群分布来看,各个区域的楼盘看房客主要还是以所在片区和周边片区为主。例如万科黄埔新城主要向西边辐射,吸引珠江新城、金融城、鱼珠片区首次置业的上班族,珠江花城主要接纳市区和东部片区希望在天河置业的购房者,御湖境除了有珠江新城、琶洲的上班族关注外,有很大一部分看房客是来自周边的星河湾、广地等旧盘业主。

不过,也有些楼盘吸引了不少外市甚至省外的看房客,“之前就有北京、上海的看房客来我们这里咨询,最近还有成都和杭州来的。”龙湖御湖境营销经理表示,这类客源一般是有资产配置的需求,另一方面也是假期到广州游玩顺便看看房。

中指研究院在《2023年8月居民置业意愿调查报告》中指出,8月放松政策逐步落地,带动置业意愿提升,到9月初,居民置业意愿上升至39%。北京、上海置业信心大幅增加,提升超过15个百分点,广州、深圳分别提升7、10个百分点。强政策刺激后,居民购房心态改善,观望群体也开始积极看房,带动半年内计划看房占比提升至66%,其中深圳、广州的计划看房占比提升均超10个百分点。

这个假期,赵峰(化名)也开启了看房计划,番禺不再限购,这让本就在番禺工作的他,将目光锁定在区内临近高速路口和地铁站点的片区,并且只想买新盘。“最近在卖的几个刚需楼盘都去逛过,也跟销售仔细聊过,估计不出意外的话,就在这几个盘中选一个。”

不过赵峰也表示,让他有些犹豫的,是每个楼盘或多或少都有“硬伤”。“比如有个盘配套成熟,教育资源也不错,但是太远了。另外一个盘虽说上班近一些,但卧室太小,放一张床后连衣柜都放不下……”

“闭着眼睛买房”时代早已远去,如今购房者对于置业决策的谨慎态度有明显提升,这一点也被不少开发商捕捉到。有楼盘营销经理告诉南方日报记者,他发现房客们与以前相比变得更加理智,也更加“挑剔”。

“不能买问题房企的楼盘,要选地段好的,地段里再挑好的住宅产品,不能交不了楼,不能物业服务太差……”赵峰认为,这是由于现在购房者需要在置业决策中寻求“安全感”,

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出,过去那种“赶快去买房”的热情和冲动明显降温了,大家关注的是房价能不能稳定,哪里是安全的区域。

“首先要告诉看房客,楼盘与他们的需求是否符合,然后是给予购房者信心,让他们知道现在这个楼盘或者房源,对他们而言是比较合适的选择,把自己先做好。”荔湾一家楼盘的营销经理如是说。

面积没变但房间越来越多,飘窗、花池也成为改造对象,不论刚需还是改善盘,风雨连廊几乎快成标配……今年“双节”长假期间,南方+记者在广州走访各在售楼盘时发现了不少“有趣且普遍”的现象。

热度在回升,市场在调整,人们的居住需求也在发生深刻变化,倒逼开发商在居住产品供给上不断调整。近年来不断涌现的“+1”房户型便是其中之一,其将屋内的阳台、入户花园等半赠空间改造成房间,将原本的两房变成“2+1”房,三房变成“3+1”房。

除了“+1房”,更多的楼盘选择在花池、飘窗上做文章。

“我们115平方米的户型,主卧做了270度的景观面,飘窗有80厘米宽,用途很多,比如你看样板房里的衣柜也是利用飘窗位置去设计定制的。”保利花语和岸的销售人员向南方日报记者介绍,该户型的使用率达到了107%左右。

从南方日报记者在广州走访的情况来看,目前新近在售的楼盘,使用率90%、95%已经是比较普遍的做法,不论刚需、改善还是高端楼盘,皆是如此。

做大空间还体现在户型设计营造出的宽敞感,例如在珠江花城,85平方米的横厅三房户型很受看房客的关注。“横厅可以把80多平的住宅打造出100平方米的感觉。”营销负责人说。

在空间上做文章,背后是愈加明确的实际居住需求。

李宇嘉认为,房价仍在高位的情况下,控总价的紧凑户型是普遍的设计风格。“这类户型可谓麻雀虽小五脏俱全,看上去啥都有。”

克而瑞研究中心近期在一份针对改善型需求群体的调研报告中指出,今年以来,改善人群已成为房地产市场的主力,他们关注政策、观察市场,其置业需求显露出较强的韧性。自身状况看,市场供过于求使得买房者更有底气,改善人群虽然对现有居住条件不满意,但并不着急出手,符合自身需求才是重点。

“跟你报个喜,我们已经完成了假期定下的销售计划。”10月5日下午,广州荔湾一家楼盘经理通过微信向南方日报记者透露了这个消息“主要是前期客户回流了,该做决定的人出手了。”

合富研究院统计数据显示,假期广州一手住宅成交量环比上升150%。中指研究院数据指出,广州新建商品住宅假期成交15.7万平方米,与2022年同期相比日均增加13%,是四大一线城市中一手成交面积最多的。

各家开发商业也在陆续自行发布成交数据。例如中海亚运城8天到访量累计1200组,成交80套。珠江花城假期接待了3500多组到访客,成交156套。荔湾万汇天地朗庭迎来1675组看房客,卖出268套……假期楼盘到访和成交已经达到不少开发商的预期。

“广州节前和假期的热度、成交量有明显回升的。”中指研究院华南地产研究主管陈雪强认为,这是政策利好带动以及开发商加大推货力度带来的效应。

不过李宇嘉在假期期间走访楼盘后认为,广州楼市来访转下定的比例并不高。“即便是真正的刚需,也并不急于交定金。另外一些楼盘采取小批量推盘策略,担心推了也卖不出去。”

无论如何,调控政策的“工具箱”已在发挥作用,“金九银十”和国庆长假,部分城市的热度提升便是证明。但如何让房地产业彻底走出低谷,仍需要长期观察。

克而瑞研究中心指出,随着多个热点城市政策执行落地,热度回升已是大概率事件,四季度商品房销售面积将企稳回升,但不会出现以往的V型反转,销售回暖、预期修复或将带动房企投资意愿的回升,在保交付、加快竣工持续发力下,开发投资有望在年内筑底企稳。

“经济复苏及居民信心恢复是房地产市场企稳的前提条件。”中指研究院市场研究总监陈文静认为,短期看供需两端的政策均有优化空间,本轮市场恢复需要更久,修复过程缓慢温和,需保持合理预期。

南方+记者葛政涵柴亚娟周中雨

[作者]葛政涵；柴亚娟；周中雨

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