该活动由南方报业传媒集团指导，南方报业传媒集团深圳分社主办，南方+深圳产城频道、深圳市创新企业育成研究院、亿翰智库、深圳创业投资同业公会联合主办，深圳市产业园区发展促进会、南方圆桌派、深圳市高新技术企业金融服务促进会协办。

会上，博时基金基础设施投资决策委员会委员、博时基金公募REITs业务资产运营负责人、博时招蛇产园REIT基金经理刘玄进行《园区“减重”，如何走好REITs之路？》的主题分享。

刘玄表示，今年的公募REITs有两个比较重大的变化，一是把消费类基础设施纳入了整个试点范围，还有就是收益，原来是从4%降低到3.8%，规模其实对于产园来说没有变，不低于10亿。回收资金使用以及落实情况会直接影响项目的扩募安排，以及REITs的审核关注事项指引，现在园区、高速公路类已经纳入常态发行的范围，对于产业园区项目的合规性、重大性、建设性的要求提出了更高的要求。

刘玄坦然，公募REITs运营过程中，会有两个比较明显的问题：一是在突发的经营事件，最直接是2021年、2022年由于新冠疫情导致的免租期的影响，这种情况下我们得出的经验更多要做提前的防范与运营管理机构和发行人及时预警，做好充分的沟通。二是，最近监管机构正在征询信息披露的制度更新，可能会对信息披露提出更高的要求，对运营管理机构的日常运营造成一些不必要的影响。

刘玄表示，今年市值管理方面二级市场波动的比较多，其中的原因也很多，包括可能上半年一季度多个园区的公募REITs的基础资产运营表现不太好，比较明显的像北京、上海的园区，如果集中度过高，市值率跌得比较多。深圳有赖于企业的经营活跃度比较高，租户的分散性比较高，表现相对来说稍微好一点。同时，主要还是投资人对于未来收益不确定性的担忧，以及年底资金紧缺由于机构投资人投资行为和投资逻辑比较趋同，并没有形成一个交战的形式，少量的资金会带动市场的走向。

那么，如何维持二级市场的价格管理？刘玄认为这是有比较多的方面，但是这个中间最简单的就是做好市场的沟通，减少投资人的误判，对于原始发行人来说可能更多是筹备好资金，在一定的程度上可以通过增持基金的份额做好流动性的管理和价格的维护。

刘玄表示，总的来说走公募REITs这个事情并不是一个短平快的工作，可以马上实现企业的利润或者说直接可以把资产卖掉，是要有一个长期运营合作的想法和态度，才能够把这一条路走通、走好。

[撰文]冯少文

[摄影]朱洪波

[作者]

[来源]南方报业传媒集团南方+客户端