文丨瑞思研究院

4月17日，瑞思研究院受邀参加由亚太不动产协会（APREA）及新加坡交易所（SGX）共同举办的全球REIT圆桌会议。会议在新加坡交易所举办，邀请了来自世界各地主要REITs市场的行业领袖和专家，围绕REITs的全球化之路、REITs的趋势和机遇、REITs在全球多元化投资组合中的角色、长期增长的新经济REITs、新加坡REITs市场发展经验等主题开展研讨。

参会嘉宾虽然来自世界各地的REITs市场，它们的发展历程、产品形式、资产类型等存在差异，但大家讨论的主要内容非常一致，瑞思研究院将其归纳为三个关键词：

超额收益（Alpha）是衡量REITs相对于市场基准表现的指标，反映了REITs在风险调整后的回报，是投资者评估REITs投资价值的关键因素。在全球市场的发展前景充满挑战和不确定性的背景下，REITs能否创造超越市场基准的超额收益至关重要。超额收益不仅为投资者提供了稳定和可预测的收入来源，而且还体现了REITs管理团队的运营能力和市场洞察力。

创造超额收益的核心在于专业的资产管理，包括但不限于市场定位、资管策略、投资组合策略等。运管团队通过精准的市场定位和有效的资产管理策略，为投资者创造额外的价值；充分结合市场变化趋势，通过并购策略，助力REITs实现规模经济，降低运营成本，分散投资风险，抓住不同市场的增长机会，从而为投资者创造更高、更稳健的回报。

此外，参会嘉宾还提及了投资者关系、ESG、市场教育等要素有助于提升REITs创造超额收益的能力。通过提供透明的运营信息，维护良好的投资者关系，建立投资者信任，有助于吸引和保留投资者，进而提升REITs的市场评价和股票价格。同时，REITs在ESG方面的表现越来越受到投资者的重视，良好的ESG实践不仅能吸引特定的投资者群体，还能提高REITs的品牌价值和市场竞争力。通过积极的市场教育和市场功能优化，能够提高REITs市场的参与度和流动性，为投资者提供更好的交易体验。

能否创造超额收益是中国REITs市场深化发展必须回应的关键问题。作为以资产运营为核心的金融产品，公募REITs的运营管理机制，尤其是对底层资产的运营管理设计是市场和监管的重要关注点之一。在日常治理过程中，基金管理人的主动管理职能主要体现在参与底层资产运营决策、扩募、再投资、市值管理等工作，但受制于话语权不足、行业熟悉程度不高等限制，难以充分发挥应有的主动管理能力。此外，REITs底层资产投资组合的主动管理能力也是创造超额收益的来源之一。运营方可通过市场经验，适时调整底层资产投资组合为投资人创造价值。现阶段，REITs的一、二级市场联动机制尚有优化空间，且资产交易的市场化决策与制度审批流程存在时间差，一定程度上限制了REITs创造超额收益的空间。

新经济领域正处于人口与经济格局深刻变革和技术革新的交汇点。随着低收益率时代的终结，投资回报的核心将依赖于实质性的收入增长。从长远发展来看，如何找到长期需求远超供应的领域，如何实现积极的租金增长，对于获取可观的实际回报至关重要。会上，以数据中心、仓储物流、康养医疗为代表的新经济不动产，被认为是与技术革新和人口经济变化紧密相关的领域，具有产生超额收益的潜力。

数据中心作为新经济的关键组成部分，在云服务和AI算力的需求驱动下强劲增长。与此同时，数据中心的能耗和冷却需求也是讨论的重点，清洁能源及储能设施的应用或许可以成为推动数据中心可持续发展的驱动力之一。同时，物流行业持续在新经济中扮演着重要角色，特别是在疫情期间，其核心作用更加深入人心，供应链的变化和对物流资产的需求增长是讨论的焦点。

我国已上市的部分产业园和物流园REITs与国际关注的“新经济”主题非常契合，市场表现良好。此外“新型基础设施”也是REITs试点行业之一，具体涉及数据中心、人工智能、5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目，部分新基建资产类别的REITs正在落地过程中。我国数据中心企业一般以在境外上市为主要融资方式，但股价表现不尽人意，随着国内对于数据中心与智算中心的日益重视和各类支持政策的出台，行业有望迎来快速发展。REITs核心是资产的上市，融资效率高、产品结构明晰，有望成为数据中心与智算中心资产的重要融资方式，也将为REITs投资者提供“新经济”色彩更浓厚的投资标的。

从全球市场发展来看，REITs的风险收益特征与长线投资者的偏好天然匹配。REITs的主要收益来自于租金和底层资产增值，这通常意味着较为稳定的现金流收入。对于长线投资者来说，投资目标决定了他们更注重长期稳定的收益而非短期的市场波动，更看重定期的现金流入。REITs通常会将大部分收益作为分红回报给投资者，与长线投资者具有很高的匹配度。

不管是资产方、基金管理人、交易所、行业专家，参会各方反复强调了长线投资者对于市场发展的重要作用。长线投资者提供了市场稳定性，他们的投资策略通常不因短期市场波动而改变，这有助于REITs市场保持长期稳定。可预期的分红政策、底层资产的区域分散程度、稳定的政策环境、ESG等是吸引长线投资者的重要因素。此外，来自加拿大REITs协会的专家也提到，只有单只REIT规模够大，才能更好地平滑长线资金配置时带来的市场波动，进而促进长线资金的配置。会议中有一个有趣的小插曲，来自印度的管理人希望政府层面加大对REITs的长线投资，而来自日本的管理人立刻提出反对意见，并指出：政府层面的投资更多是从货币政策、宏观经济调控的角度出发，未必是想象中的长线投资者，如果处理不当反而可能加剧市场波动。

以长远视角看，吸引长线资金与境外资金等增量资金入市，对于提升我国REITs市场有效性、流动性与国际影响力大有裨益。沪深交易所《关于优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》中同样指出，后续交易所将“进一步推动扩大基金中的基金（FOF）参与投资基础设施REITs；配合中国证监会持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资；积极推动将基础设施REITs纳入和香港证券交易所互联互通交易标的，引入境外投资者，提高市场对外开放水平；研究推出基础设施REITs实时指数及ETF产品，不断提升二级市场流动性”。

瑞思研究院一直坚持“投资者为本”的研究导向，在正在进行的《REITs市场增量资金》研究中，梳理了我国长线投资者的限制与现状发现，养老金、年金、社保基金、指数ETF、公募基金等投资者参与REITs投资，基本上没有不可逾越的政策障碍，阻碍各方积极参与REITs市场建设的主要因素，更可能是主观顾虑。

瑞思研究院2024年1月底对中国REITs市场数十家主流机构投资者2023年的投资配置情况进行了问卷调研（以上为目录，完整报告只提供给监管机构和中国REITs论坛的会员单位）。结果显示，REITs市场的规模不够大、风险收益特征不清晰等是影响长线投资者配置的主要因素。

会上各国专家提及的三个关键词的核心可以进一步总结为——投资价值，通过进一步凸显REITs的投资价值才能使市场持续健康发展。

● Alpha Generation（创造超额收益）作为REITs平台发展的重要目标，突显了专业资产管理和运营决策的重要性，同时也强调了投资者关系、ESG实践和市场教育在提升REITs吸引力中的作用。

● New Economy（新经济）领域的REITs，如数据中心和物流资产，因其与技术革新和人口经济变化的紧密联系，展现出巨大的增长潜力和投资价值。

● Long-term Investors（长线投资者）被视为REITs市场可持续发展的基石。他们的稳定投资偏好与REITs提供的长期稳定收益和定期现金流入的特性高度契合。为了吸引长线资金和境外资金，提升市场有效性、流动性与国际影响力，需要进一步优化政策环境，增强市场透明度和吸引力。

然而，REITs市场的发展也面临诸多挑战。中国REITs市场在深化发展的过程中必须解决如何创造超额收益的问题，用政策环境和市场机制让真正优秀的REITs更容易脱颖而出、做大做强；同时需要加快扩募节奏、优化风险偿付机制、完善投资考核机制等一揽子措施，解决单只规模较小、风险收益特征不明确、风险因子偏高等影响投资者积极参与市场的问题。监管机构、市场参与者和投资者需要共同努力，通过积极的市场教育、政策支持和产品创新，推动REITs市场的健康发展。

与会嘉宾对快速成长的中国REITs市场表达了积极的关注，也希望瑞思研究院和中国REITs论坛作为中国的代表性机构，更多促进REITs领域的国际化交流。

中国REITs论坛的发起机构里包含了NAREIT（美国REITs协会）、EPRA（欧洲REITs协会）、APREA（亚太不动产协会）、SGX（新加坡交易所）等知名国际机构，一直以促进中国与国际的市场交流为己任，后续也将推出一系列国际交流活动。

在将于今年9月举行的中国REITs论坛2024年会上，包含上述机构在内的诸多国际嘉宾会都来到中国，与国内监管机构和市场参与机构交流，近距离观察和学习日新月异的中国REITs市场。

展望未来，REITs市场有巨大的发展空间和潜力。随着市场机制的不断完善和国际化步伐的加快，C-REITs作为一种重要的资产类别，将在全球多元化投资组合中扮演更加重要的角色。