前段时间，东湖高新区关东街道办事处张贴了一份《社会稳定风险评估公示》，引发广泛关注。

根据公示，关山大道知名项目——中建大公馆拟“商改住”。据悉，这已经是2024年以来，武汉第10宗“商改住”项目。

此前9宗分别是：

汉阳区卓越大江地块、汉阳区四新方岛A3地块、武昌区保利维塔地块、硚口区复兴外滩中心存量用地、汉阳区丰收、渔业、红卫三村产业地块、武汉长江中心B2地块、青山阀门厂地块、青山区滨江双子塔地块、江岸区中美大都会二期地块。

连续10宗“商改住”，让人不禁疑惑：武汉楼市到底怎么了？

其实不仅仅是武汉，全国多个热点城市已相继开启“商改住”进程。

例如，7月2日，长沙市自然资源和规划局等部门联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，官宣支持“商改住”。

7月8日，昆明市政府官网发布了《关于优化昆明市房地产市场平稳健康发展政策措施》，明确对已出让尚未建设的商业商务用地，可适当降低商业商务用房开发量。

7月7日，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布通告，拟对后海湾-东角头地区法定图则DU10、DU13开发控制单元进行规划调整，实施“商改住”政策。

上海2024年第四批住宅用地出让公告中，万众瞩目的小米公司总部地块，被调整为住宅用地。

杭州的“商改住”尤其引人关注，据不完全统计，短短几个月杭州“商改住”的土地面积，已超过500亩。

△来源于杭州市规划和自然资源局

为什么突然之间多个城市扎堆开启“商改住”？我个人认为主要有以下几个原因。

首先，当前商业地产严重过剩，已失去了大规模开发的基础。

商业地产到底有多过剩？以武汉为例，高力国际研报显示，武汉甲级写字楼的空置率达到了惊人的38.6%，光谷也高达34.3%。

这是很夸张的数据，等于说这些年盖的写字楼中，大部分其实都是荒废的。

写字楼的数据还不是那么恐怖，更惊人的是商铺。目前，很多商铺都是整层、整栋的空置，其中不乏市中心的商业体。

比如，曾被誉为华中第一服装市场的武汉万商白马，如今一套七、八十平的商铺年租金仅一万元，即便如此，也无人问津。

为什么曾经一铺难求的商铺没人租了？因为在电商的冲击下，根本赚不到钱。

不久前，中百超市发布了2024年上半年年报，年报显示：上半年已闭店104家。算下来，平均不到两天就闭店一家。

无解的是，商业市场已经足够低迷，却还有一大批正在疯狂涌入。

以光谷为例，据不完全统计，已交付、在建、待建的甲写，总体量高达98.2万㎡。乙级写字楼大约97.1万㎡，甲写+乙写加起来近200万㎡。

商业地产需求不振，供给增加，直接的结果就是空置、租金暴跌，形成恶性循环。

其次，地产寒冬下，很多开发商已经不具备开发大型商业体的能力。

细看那些调规声明，很多都是由于开发商无力开发导致。比如，汉阳区的卓越大江：因开发商无力开发被收回，拟将原控规中钢丝绳厂二期地块内部分商业用地修改为居住用地。

其实这种情况由来已久，两个典型的案例是绿地和泛海。如今距离绿地在光谷中心城拿地已经8年多，距离泛海CBD项目的搁浅也已经9年多。

这么多年过去了，这两个占据了城市最佳位置的项目，如今都因为开发商的资金问题而长期搁浅。

这种情况，无论是对于楼盘来说，还是对于区域价值来说，都是致命打击。

第三，“商改住”是政策支持下的产物。

回顾楼市发展，其实有很多不尽科学之处。比如过去建了太多的商业体，导致商业地产严重过剩；建了太多超高层写字楼，导致城市容积率高涨。

如今政策鼓励“商改住”，一方面是对这些不科学行为的纠偏（比如住建部开始严格限制150米以上的超高层建筑）；另一方面也有利于盘活闲置土地，使之不至于烂尾。

当然了，还有一个很直接的作用：缓解开发商的资金压力，降低其'暴雷‘风险。

因此，可以说，“商改住”是一个综合考量下的政策。

目前，长沙、昆明等地已下发红头文件支持“商改住”。不久前，在武汉市发布的汉十条中，也有支持“商改住”的描述：对存量商办类开发用地和在建项目，按照规定程序推进“商改租”“商改住”。

不过，一定要明白，尽管有政策支持，实施“商改住”也一定要慎重，需要在合规下进行。

第一，必须征求利益相关人的意见。这里讲的“利益相关人”，主要是指前期业主。

第二，不能将“商改住”理解为“全部改为住宅”，实际上，政策允许的只是部分转为住宅。

第三，不能将“商改住”理解为“只能改为住宅”，它还可以改为教育、医疗等配套。

让我们回到开头讲的大公馆的案例。据悉，大公馆此次调规主要针对K3-2、K5-2地块两栋写字楼，主方向是取消写字楼，改为学校及部分住宅（住宅约七八百户）；另外，商业面积改小，调整后商业的总面积约3.2万方。

△商业综合体示意图

图书馆、影剧院等公共配套原面积保留，据悉还会新增一所学校。

开发商称，原规划已无法适应新的设计规范，比如：交评无法通过、写字楼高度无法满足新的超高层建筑规划建设管理的规范要求，已无法按照原规划报批报建。

新增学校，是为了缓解光谷十小学位的紧张；新增住宅，则是为了平衡教育用地成本。

△光谷十小实景图。据悉，目前光谷十小服务社区范围约2.2万户居民，目前租用的软件园校区容量为32个班，预计至2027年，教室需求达103个班（两个校区容量极值为99个班）。

光谷大公馆是目前武汉十宗“商改住”案例之一，但由于其体量大、知名度高，因此引发的关注度也最高。

可以肯定，武汉绝不只有这十个项目申请了“商改住”，未来肯定还会有更多的项目实行“商改住”。

对于市场上的这波“商改住”潮流，笔者认为应当辩证地看待。

开发商在申请“商改住”时，一定要适度，要将对前期业主利益的影响降到最低值。

目前，“商改住”之所以引发争议，主要是在业主的潜意识里：商业对住宅的价值有加成作用。

实际上，在新形势下，商业尤其是写字楼对房价的加成作用已经聊胜于无；相反，它的弊端却日益明显。

首先，高空置率必然导致整个区域的租金暴跌，并且随着电商对实体商业的进一步冲击，写字楼的价值还会进一步缩水。

其次，超高层建筑对住宅（尤其是相邻住宅）的遮挡也会令通风、采光等大受影响。

与商业不同，教育、医疗等配套，由于与业主生活息息相关，其价值与日俱增，成为真正的“硬核配套”。尤其是教育配套，可以说已经成为房价的最后一块“压舱石”。

因此，在推进“商改住”时，为平衡各方利益，应优先考虑写字楼（因为写字楼对业主的重要性更低）；此外，要尽量增加教育、医疗等配套，从而提高业主住宅的价值。

至于商业，不必一味追求“大”，而应该是“精”。一个典型的例子是“胖东来”，假如说哪个开发商在调规时能引进“胖东来”，相信业主们一定会夹道欢迎。

综上所述，以目前的形势，“商改住”已经是大势所趋。但需要注意的是，在推行的过程中，尽量减少对利益相关人的影响。

笔者期待诸方合力，最终实现皆大欢喜。