①主要指标，营业收入从今年开始下滑，下滑了7.5%，前几年稳步增长，去年最高5038亿。房地产行业有个特点，卖出去的房子不会计入当年营收，需要交房之后，所以2023年营业收入是2021或2020年的销售收入，预计未来2年应该也是下滑的，这两年市场更不好。净利润相较于之前腰斩也不止，最高的时候接近600亿，今年200亿。毛利润前几年都能维持在35%左右，从2020年逐年下滑，目前15%，净利率又之前15%左右下降到现在5%。

资产负债率由于从2022年开始的三道红线和限制融资已经从之前的85%左右下降到73%，年报中管理层也提到未来几年还会继续降低负债，明年目标好像是1000亿。虽然负债率在下降，但是有息负债确实增加的，由之前的15%左右增加到2023年22%。

净资产收益率持续下滑，由之前的20%左右下降到今年不及5%。今年也没有分红。

市场下跌肯定是由原因的，市场是对未来的预期，早早就看到了这些指标会大幅下滑。我感觉现在市场也无法给出一个合理的估值，所以一直跌，但由于市场的过度悲观，可能会超跌。什么时候市场回暖了，各项指标能止住下跌，市场才好给出一个合理的估值。

②分红，应该是上市30多年来第一年没有分红，这也说明目前公司资金确实紧张到了一定程度，甚至有暴雷的可能，据说王石也放弃了自己千万年薪。前几年分红还是非常稳定的，股息在4.5%左右，分红支付率在35%上下。上市33年一共募集153亿资金，一共分红1020亿，已经非常优秀了。

③估值，近20年市盈率最高的时候是2007年大牛市的时候100多倍，近10年是2018年20倍多，目前静态市盈率7.2倍，动态市盈率-60倍，一季度亏损。头部房企万科都开始亏损了，万科是房地产行业的标杆，是优等生，它都开始亏损了，可以看出整个行业惨到什么地步。目前市场还在下行，除了北上广深，都全面放开了限购，但是还是没有恢复大家购房的信心，还在下行期，市场没法给估值，所以价格一直跌。

④历史收益情况，2014年1月2日开盘价861，2024年5月10日开盘价1600左右，分红再投入，10年复利年化收益率7%。7年历史最高价年化收益25%。

2014年1月2日市值865亿，2024年5月10日市值890亿，10年复合年化收益率1%不到，基本没有收益。7年历史最高市值3000亿，年化收益24%。

1991年上市市值6亿，2024年5月10日市值890亿，32年复合年化收益率16.8%。

1991年后复权股价15左右，2024年5月10日开盘价1600左右，32年复合年化收益率15.8%左右。

⑤现金流肖像，经营活动产生的现金流近15年都为正，但最近三年和之前根本没法比，之前都是几百亿，现在只有几十亿。净现金流最近三年都是负的，而且金额巨大，都是大几百亿，近10年净现金流为540亿。一边是经营活动现金流断崖式下降，另一边还有偿还债务，支付债务的利息，分红，资金非常紧张，没有暴雷已经很不错了。

⑥收益质量，销售商品提供劳务收到的现金和营业总收入2022年之前都维持在100%以上，但是这两年大幅度下滑，基本在60%多。经营活产生的现金流量净额/净利润，也就是净利润现金含量最近三年更是下滑严重，已经下滑到20%左右。从2020年下半年开始执行的购房款先进监管账户估计对房企现金流影响也非常大。不过房地产企业这个指标是否不太适用，因为房地产行业的销售模式是卖期房，必然产生大量的预收款，而收入则可以靠交房速度调节，因为不太可靠。

⑦资产负债结构，2023年总资产增加了1.505万亿-1.758万亿=负的2350亿，负债增加了1.102万亿-1.352万亿=负的2500亿，净资产增加了4029-4056=负的27亿。

生产资产（固定资金+在建工程+工程物资+无形资产里面的土地），192.3+29.2+2.18+64=287.68亿，占总资产的1.9%，似乎对房地产企业不太适用，他们手里的土地都是存货，生产产品不需要厂房机器设备。

投资类资产（交易性金融资产、可供出售金融资产、持有至到期投资、银行理财产品或投资性房地产等），0.1361+1.957+1306+10.27+11.65+1101=2431亿，占总资产的16%。金融资产里面股权投资和投资性房地产占大头，股权投资对联营和合营公司的投资，年报中有公示，基本都是房地产开发公司和仓储物流公司。投资性房地产是以收租金或者资产增值为目的的房产，应该就是商业办公和物流仓储。

货币资金998亿，占总资产的6.6%，利息收入29亿。其他应收款2500亿，占总资产的17%，占比较大，查看年报说明，没太看懂应收联营合营企业库是什么，不过历年都是这样，应该没啥问题。存货占比46.63%，就是在开发或待开发的房子。

借款3200亿，利息支出142.6亿，贷款利率4.4%。对于房地产企业，融资利率高低太重要，因为借的钱太多了，3200亿，差一个点就是32亿。华润保利融资利息不到4%，绿地华夏幸福5.5%，光利息就差不少。一年内到期的非流动负债650亿，2024年还款压力还是很大，管理层也提到通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫。2024 年实现交易回款不低于 300 亿元。

⑧其他房企情况：滨江集团2023年营业收入大增，净利润大降，毛利率2019年最高35%，目前17%。

华夏幸福，营收202年巅峰时期1000多亿，现在只有360多亿，2023年也是亏损的，净利率和毛利率都没法看。

绿地控股2021年巅峰时期营业收入5400多亿，2023年3600亿，净利润逐年下降，今年亏损了95亿。毛利率和净利率持续下降。

金地集团营业收入下降没那么块，基本能维持在原来的水平，去年最高1200亿，今年980亿，净利润最高100亿，今年8亿，扣非净利润亏损11亿。毛利率之前最高40%，下降到现在17%，净利率之前20%多，现在3%。

中交地产营业收入去年最高380亿，今年324亿，去年净利润才3000多万，今年亏损16亿。毛利率之前30%，现在10%，净利率之前15%，去年2%，今年负的。

新城控股营收2021年最高1600亿，利润130亿，今年营业收入1200亿，利润只有7亿，这就算不错的了，还没有亏损。毛利率之前最高36%左右，现在20%，净利率下滑的厉害，现在个位数。

保利发展营业还在增长，利润已经下降了一半，毛利率和净利率腰斩也不止。

这些也算是全国知名的房地产开发商，还有一些在港股上市的，能不亏损的还有几家，万科、新城、保利、华润、龙湖、中海，大都是国企或央企。前两年已经倒闭或暴雷了很多，比如融创、恒大、金科、泰禾、富力、世贸等等。房地产行业经历了20多年的快速发展，这种高杠杆高运转的模式已经走到了尽头，已经全面过剩，目前市场一片惨淡，可以说是惨不忍睹了。该来的还是会来的，国家其实几年前就看到了这一点，出台了各种限制措施，企图通过时间换空间，尽量软着陆，最终还是没按预期发展。一种模式一旦形成，它是凝聚了各方利益的，由于惯性很难改变。地方政府不卖地没有收入没有税收没有GDP，银行也愿意给贷款，房贷是最优质的资产，购房者享受资产增值和住大房子的需求。不经历危机，这些东西都很难改变。这两年各种方法都出了，降低首付、放开限购、降低利率、发放购房消费券等等，没有太大用途。经济环境不佳，收入下降，大家对未来都悲观，很多是有心无力。现在全面过剩，很多地方新房库存超过了36个月，要停止卖地，这也许是最有效的方法。不过土地收入就没有了，怎么弥补这个缺口呢？我相信高层肯定会有办法解决的，要相信国家相信党。

从投资角度讲，越是市场悲观，市场一片惨淡的时候，我觉得越低机会。公司危机可能会倒闭，行业危机我觉得是机会，因为房地产行业不会消失。衣食住行是人们最基本的需求，有钱了谁都想住大房子好房子，想给孩子更好的教育。所以我认为，房地产开发商还是有未来的，经历这轮大洗牌之后，很多房企会消失，剩下的可能就是那几个，现在没有亏损的那几个可以重点关注。和之前电器牛奶互联网行业一样，慢慢向头部集中，他们的市场占有率大幅提升，也有定价权。行业不会消失，行业危机是机会，只不过这个过程不知道持续多久。都知道春天一定会到来，重要的是先能挺过最寒冷的冬天。

⑨研究房地产重要的几个方面：土地储备，融资成本，融资额度，品牌溢价，毛利率净利率。负债率要合理，不能太高也不能太低，太高超过了三道红线就不能融资了，不能融资就不能发展，太低代表公司经营太保守，不利于长期发展，房地产行业就是一个高杠杆高负债的行业。

毛利率和净利率代表了在行业的竞争优势和管理能力，只有具备持续竞争优势和优秀管理能力的公司，才能在长期运营中一直保持高的毛利率和净利率。一般头部房企才会有品牌溢价，才会有高的毛利和净利。

土地储备是研究房企最重要的指标，房企买地-盖房-销售，没有土地好好比生产没有原材料，没有原材料怎么会有产品呢？没有产品也就没有利润。一定要关注土地储备的数量和质量。

最后一个融资成本也很重要，房地产行业是高负债的行业，也就是需要借很多钱，借别人钱就需要给利息，融资成本低的公司具有竞争优势。2023年，万科有息负债3200亿，融资成本4%，一年利息就是142个亿，万科2023年净利润120亿，少一个点就多30个亿的利润。2023年绿地融资成本5.65%，华夏幸福融资成本5.48%，高一个多点，净利就少了不少。融资成本最低的是央企，华润只有3.75%，保利3.92%。

⑩企业文化

事业愿景：以人民的美好生活为己任、以高质量发展领先领跑做伟大新时代的好企业

事业使命：为最广大的利益相关方、创造更长远的真实价值

核心价值观：大道当然、合伙奋斗

战略定位：城乡建设与生活服务商

经营方针：创造真实价值、以客户为中心、以股东为优先、以奋斗者为本

制度安排：混合所有制、事业合伙人制度

对客户：万科坚信客户是永远的伙伴，尊重客户、理解客户，持续为客户提供好产品、好服务，与客户一起成长。

对员工：万科坚信人才是唯一资本，尊重每一位员工的个性，在发展机会面前人人平等，倡导健康丰盛的人生，鼓励员工追求身心健康，家庭的和睦，个人生活内容的极大丰富。

对社会：万科坚持对内平等，对外开放，致力于建设“阳光照亮的体制”，始终追求卓越，做中国地产行业的领跑者，树立一个阳光健康的现代企业形象。