以人定房、以房定地、以房定钱，这三句话什么意思？ 就在前天，住建部发布了2024年和2025年发展计划，这份计划，主要阐述了三个思想： 第一，以人定房 这个以人定房，就是从城市发展角度，城市人口如果是持续上涨的，那么就增加住房供应，如果城市人口是净流出的，那对不起，就要减少住房供应，甚至不再批住宅用地了！ 这个逻辑很简单，就是要严控住宅用地的供应，防止库存积压，从人口维度来看，未来三四线城市人口还会持续流出，而承接这些人口的城市，必然是一线城市和强二线城市，以及一部分省会城市和沿海城市！ 以人定房的出现，就意味着城市之间人口的分化，会越来越明显，简单来说，每座城市为了生存，都会使出浑身解数来抢人、挖人！围绕着吸引人才落户，鼓励生育，会给出很多福利来！ 但大家要记住一点，这些福利都不是核心，核心是你所在的城市，产业结构是否领先全国，否则的话，是不可能吸引到人才的！其他都是花架子，补贴一时，不可能补贴一世，自己赚到手的钱，才是最稳妥的！ 产业领先的城市有哪些？其实比只需要记住蒋老师给出来的“4+7”城市名单即可，也就是：北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、武汉、重庆、南京、苏州、合肥。 第二，以房定地 要理解这里面的“地”，你首先要理解什么是容积率！ 换句话说，土地变成了房子，容积率就是一个计量单位！ 容积率代表了什么？其实就是房地产的钱袋子！ 容积率越高的地方，土地价值就越高，容积率越低的地方，土地价值就越低！ 为什么一线城市的旧改项目，容积率都非常高呢？因为容积率不高，开发商赚不到钱呀！ 更为重要的一点，因为普通购房者，哪里搞得清楚容积率与楼面地价的关系，所以，妥妥被割韭菜！ 什么是楼面地价？ 就是土地叠加容积率之后，建筑面积平均分摊土地价格，简单来说，就是你买了一块土地，是不是盖的房子越多，成本就越低？ 而这次住建部给出了以房定地，就是明确规定了不同容积率的产品，对应不同的阶层住房需求。 把话说直接一点，就是不同收入的人群，居住的房子，容积率是不同的，根据现在楼市结构性需求的变化，刚需在减少，改善在增加，那么开发商就不能像过于一样，无限拉高容积率，为了多卖房，而是要降低容积率，多建改善房！ 第三，以房定钱 这里的钱，包括了土地财政，也包括地价和房价！ 如果我们把以人定房、以房定地、以房定钱这三句话连起来理解，就是告诉大家，不要胡乱建那么多写字楼、产业园、旅游地产了！ 你要根据当地的人口总量和不同阶层的需求，来建设不同容积率、不同档次的房子！ 就是要做到精准供应，而不是拍个脑袋决定盖什么样的房子！