2025，楼市风云：逃生还是埋骨？曹德旺忠告：再等，很危险！

芳芳姐最近很焦虑，要不要买房？房价跌宕起伏，让她夜不能寐。这不禁让我想起曹德旺先生的忠告：再等下去，会很危险！  究竟危险在哪里？且听我细细道来。

曹德旺眼中的楼市：房子，只是钢筋水泥

曹德旺先生向来直言不讳，他认为房子本身并不能创造价值，只不过是钢筋混凝土堆砌而成。他早在2018年就预言“房子既卖不掉也租不出去”，如今，在一些地方，例如乳山银滩，这预言正逐渐成为现实。  海景房价格腰斩，空置率超过90%，这并非个例，而是楼市冰山一角的真实写照。曹氏家族基金会甚至捐赠房产，这“去房产化”的行动，更值得我们深思。

四个底层逻辑，窥探楼市真相

为什么曹德旺先生如此悲观？我认为有以下四个底层逻辑：

供过于求，雪上加霜:  全国房屋超过5亿栋，足够容纳30亿人居住，而每年还在持续新增商品房，供大于求的局面日益严重。武汉某远郊楼盘降价47%，带看量暴跌82%，这只是众多楼盘困境的缩影。想想看，如果连这都卖不动，那其他的楼盘呢？

负债累累，无力支撑:  超过3亿人背负债务，人均负债13.34万元，其中77%与房产相关。这代表着大多数人的购房能力已然不足。南京一位程序员，月供占收入75%，不得不兼职维持生计，这仅仅是无数个家庭缩影之一。这样的压力，能持续多久？

人口结构变迁，需求萎缩:  2.9亿老年人拥有住房，而00后比90后减少数千万，购房主力人口正在减少。更令人吃惊的是，甚至有95后继承了三套房产，却放弃了购房。时代变了，人们的观念也变了。

资产属性转变，风险加大: 房产不再是“普涨资产”，而是变成了“分化赌具”。同一年代的房子，北京东西城的老破小和东北的房产，价格差异巨大，这足以说明地段的重要性。盲目跟风，风险极大。

楼市未来：双轨制发展，两极分化

未来楼市将走向何方？我认为，会是类似新加坡模式的双轨制发展：保障性住房将快速崛起，满足至少50%的住房需求，例如深圳的共有产权房；而市场化住房则将走向贵族化，核心地段的豪宅价格会持续上涨，远郊盘、文旅盘则会加速贬值。  城市能级也决定了楼市兴衰，大城市，例如通过城中村改造，发展依然繁荣，而中小城市则面临土地流拍，发展陷入困境。

你该如何应对？三把快刀，两条铁律

面对如此复杂的楼市，我们该如何应对？

卖房策略：三把快刀

果断抛售远郊房、小产权房、超高层住宅，这些房产变现难度大，风险高，现在是脱手的好时机。惠州一位业主25万抛售154㎡海景房，就是个例子。

买房策略：两条铁律

1. 锁定“黄金一公里”核心地段，即使是老破小，也比远郊的豪宅更保值增值。

2. 坚持现金流至上，月供控制在收入的50%以内，预留18-24个月的月供储备金，以应对突发情况。

结语：谨慎决策，方能立于不败之地

楼市面临巨大风险，是逃生窗口，也是埋骨之地。  不要盲目跟风，谨慎决策，才能在风云变幻的楼市中立于不败之地。  你认为呢？欢迎在评论区分享你的看法！