昨晚福州备案了两个位于塔头的新盘，都是本土国企开发，一个是纯商榕发悦乐郡、一个是混合安商新榕金台郡，下面来聊聊这两个项目
榕发悦乐郡本次备案A区的两栋，A-1，A-2，都是2T3定位，1-2层商业，各69套，合计138套，均价3.53W，公摊21.5%，主推户型：110、131、153平米。
开盘数据：在6月5日开盘，按网络消息，开盘当天认购一个车位，减5W，两个车位，减8W，全款99折，开盘当天去化107套，去化率78%。
对于项目而言，当初B区首开就做到了高去化，这次A区的去化虽然有所下滑，不过去化情况依然较好。
从价格来看，B区均价3.37W，A区均价3.53W，上涨2K。
从户型来看，B区106、130平米全部是2T2定位，A区端头131、151，中户110，2T3定位。
从楼层来看，B区16层，A区25层，全部都配建底商。
分析：从两个区位来看，B区优势在于小高层2T2的定位，其中B2由于106平米做这样的产品，导致公摊高达27%，略显惊人，不过由于整个楼盘社区体量都很小，加上都有沿街噪音，B2反而是唯一噪音较小的一栋。不过B2北侧是电信大楼和规划的公交站，未来预计影响也不小。
对于这次A区，虽然户型更大，不过并非2T2的定位，其中中户的户型影响最大，虽然大面宽设计，不过客厅贴着两个电梯，加上北侧连廊是东端入户使用，隐私影响较大，加上北侧卧室开窗是在东侧，采光面较小。
对于目前A区还剩下3号楼未上市，46套，167平米，2T2定位，这个户型的客餐厅是完全的南北通透，不过距离塔头路也最近。当然由于榕发土拍拿下了右侧的小型地块，后续还有三期，仅一栋住宅。
对于这次的价格，虽然看上去均价上涨2K，不过由于是2T3户定位，实际售价也存在差异，中户比端头低1-2K，其中A-2东端131平米均价3.6W最贵。
对于这次的楼层差价，与B区接近，低楼层差价较大，后续楼层层差300，随后层差100，与之前B区对比，这次5层层差只有300，而B区5层层差1300。
对比来看，一层与次顶层的差价，B区13层，差价5-7K，A区22层，差价5K左右。
可以说这次A区的高楼层优势比B区更大。
由于这次价格上涨，加上楼市遇冷，最值得思考的问题，是否值得购买，正好隔壁高配比安商房也领证，对比看看。
4栋住宅全部备案，合计746套，其中可售商品房72套，均价3.2W，公摊20-24%，主推61、88平米。
分析：对于项目而言，安商房配比90%，是典型的混合安商房，相当于商品房和安商房没有任何差异，这也是目前塔头的典型代表。
板块聚集了一众高配比安商房，售价在3-3.3W，去年上半年由于楼市回暖，这里的部分安商房，甚至出现了捆绑车位的情况。
目前板块的安商房整体去化尚可，本次金台郡的价格与周边没有太大差异，同样定位刚需户型，房源也只有72套，去化压力不算太大。
正是由于一众高配比安商房，依靠刚需户型定位，做到了较好的去化，在这样的承托下，榕发悦乐郡，依靠纯商定位，虽然社区可以忽略不计，还存在底商，沿街等一系列影响，但是架不住供应的稀缺。
同时B区3.37W的均价，跟周边的高配比安商房，差价1K左右，很明显价格优势较大，即使2T2的106户型，公摊高达27%，依然比周边新盘来得有优势。
本次A区均价3.53W，对比周边的安商房3.2-3.3W，差价2-3K，差价依然不大，如果项目单独拿出来评判，有自身的优势，但是劣势也很明显，目前的A区的均价，会让不少购房者产生犹豫。
不过由于板块的异常供应，清一色高配比安商房的存在，让纯商盘变成了稀缺品，加上项目没有较大的溢价，以及房源总量也不多，也让项目的去化变得难度较小。
当然对于榕发，这个项目采用排位，一顺二顺，没有完全公开的情况下，这样的操作，多多少少也帮助了项目去化。
周日晚上，有几个群友都买了该盘，大晚上刷到聊天记录，当业主在讨论项目的情况时候，莫名发现项目也是庙极了。
项目东侧是十中，群友分享有庙宇存在，随后查找网络资料，发现原来这个东岳庙，是座历史悠久的庙宇，十中都是在这个遗址上所建，连学校校徽都印上了庙宇做标识。
看到这一系列操作，加上群友互相调侃的聊天记录，只能说已经存在的因素，接受起来也相对容易。
