《金融时报》2024年8月12日07版理论研究刊发山东省发展改革委员会原党组成员、副主任许竹升为人民日报出版社图书《中国公募REITs投资指南》一书撰写的书评《REITs：资产盘活的有效方式》，评价“最新出版的《中国公募REITs投资指南》，为国内政府投资部门、拟发行REITs的国有企业、金融机构人员提供了通俗简明的业务说明，具有很好的参考价值，这与市面上流行的介绍公募REITs通行概念和国际经验的著作完全不同，令人印象深刻。”
REITs：资产盘活的有效方式
评《中国公募REITs投资指南》
许竹升
历经四十余载的投资建设，我国已经积累起了大量能够产生良好收益的资产。正因为如此，有不少专家指出，在讨论我国经济宏观杠杆率和政府债务时，必须要将债务对应所形成的资产纳入分析，才是全面和客观的。由此，盘活存量资产就成为我国在降低宏观杠杆率和优化政府债务管理过程中不可或缺的重要手段。从国际经验看，公募不动产投资信托基金（REITs）是市场化盘活资产的一个有效途径。如何才能落实好党中央决策部署，做好这项工作？兴业研究公司两位长期在金融业一线工作的专家鲁政委、臧运慧最新出版的《中国公募REITs投资指南》，为国内政府投资部门、拟发行REITs的国有企业、金融机构人员提供了通俗简明的业务说明，具有很好的参考价值，这与市面上流行的介绍公募REITs通行概念和国际经验的著作完全不同，令人印象深刻。
政策大力支持以公募REITs方式盘活存量资产。2023年中央金融工作会议提出要“建立防范化解地方债务风险长效机制”。有效盘活存量资产，提高基础设施运行效率，为化解地方政府和国有企业债务提供增量资金，有效降低负债率，这是当前地方政府和国有企业的迫切需求。2022年5月国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号），明确提出要加大盘活存量资产政策支持，积极落实项目盘活条件，有效提高项目收益水平，落实财税金融政策，聚焦重点领域、重点区域、重点企业开展存量资产盘活。《中国公募REITs投资指南》一书从基础理论和业务实践层面深度阐述了公募REITs助力存量盘活、降低政府和国企负债率的逻辑和实现路径。相比其他盘活方式，公募REITs以资产真实出售、上市发行，成为最有效的盘活方式。《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》更是将公募REITs作为存量资产盘活的首要使用方式，要求进一步提高公募REITs推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市，健全市场体制，推进专项立法。
公募REITs可形成存量资产和新增投资的良性循环。中央经济工作会议强调要“统筹好地方债务风险化解和稳定发展”，化解债务风险和扩大有效投资要双线并行。“十四五”规划纲要中提出“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”。《中国公募REITs投资指南》一书指出，公募REITs不仅助力存量资产盘活，还能拉动新增投资，在项目建设—运营—退出的不同阶段合理使用Pre-REITs、公募REITs等金融手段，打通基础设施“募投管退”的闭合循环通道，提高投资效率。
《中国公募REITs投资指南》的全面性和实用性。《中国公募REITs投资指南》一书几乎涵盖了公募REITs助力存量资产盘活全生命周期的所有业务环节和市场关注重点，不仅有合理的交易结构设计，类REITs与公募REITs在存量资产盘活使用中的异同，会计和税务处理中如何达到降低负债、节约成本的效果，发行人应关注哪些二级市场变化的驱动因素以合理安排市值管理等基础理论方面深入浅出的阐述，还有如何引入商业银行资源参与公募REITs和存量资产盘活，Pre-REITs如何实现基础设施“募投管退”、REITs扩募、新购入项目和退市机制等贴合业务实践的讨论，更针对存量资产盘活的重点领域，在保租房、高速公路、仓储物流、市政公用、园区、生态环保等细分行业提出了REITs项目储备建议和培育方向。该书秉承贴近实践、指导业务原则，是一本指导性很强的工具书，读者可按图索骥。
近两年来，我国公募REITs二级市场震荡加剧，一级市场发行放缓，短暂调整和体系健全之后，在庞大的基础设施盘活诉求下，公募REITs发展之路将越走越远。相信该书多维度、多视角的阐述、逻辑严谨的论证、切实可行的方法论，将带领读者深度感受公募REITs有效盘活存量资产的金融魅力。
（作者为山东省发展改革委员会原党组成员、副主任，山东省应用型人才高端智库专家）
作者简介
鲁政委，经济学博士，兴业银行首席经济学家，兴业研究公司学术评审委员会主席。中国金融四十人论坛（CF40）特邀成员，中国金融学会理事，中国首席经济学家（CCEF）理事。
臧运慧，大连理工大学工学硕士，兴业研究公司结构融资高级研究员，主要从事结构融资相关的市场研究、监管研究、投资与发行策略研究和信用研究等，在REITs和ABS研究领域有丰富的积累。
书名：《中国公募REITs投资指南》
页数：454
字数：396千字
定价：69元
书号：978-7-5115-7601-9
出版时间：2024-3
内容简介
《中国公募REITs投资指南》聚焦中国公募REITs的发展，分三部分展开。第一部分从公募REITs相关政策着手，介绍了公募REITs当前采用的“公募基金+ABS”的上层构架、试点区域、试点行业、基础设施项目要求等理论知识。第二部分紧扣实务与市场，着力探讨商业银行及其下属子公司如何从投行、投资、托管、基金代销等多方面联动参与公募REITs。第三部分分析了公募REITs的重点试点行业——保障性租赁住房、高速公路、仓储物流、市政公用设施、生态环保等五大领域，对REITs进行了全面探讨，以期服务于中国公募REITs市场体系的完善。
