本报记者昌校宇

8月份的公募REITs发行市场热火朝天。

仅8月30日，就有两只公募REITs产品获批，另有一只存量产品的扩募计划对外公布；还有多只产品在8月份迎来发行上市进展。截至目前，已有4只公募REITs完成扩募份额发行上市，另有包括国泰君安临港创新产业园REIT、中金厦门安居REIT在内的8只REITs已启动扩募工作。

受访公募机构表示，我国公募REITs市场“首发+扩募”双轮驱动的新格局已初步形成。未来，将不断提高REITs基础设施项目运营管理质效，为基金产品价值创造能力的持续提升提供坚实基础。

两只产品同日获批

8月30日，招商蛇口租赁住房REIT、中金重庆两江REIT等两只公募REITs正式获得证监会准予注册的批复。其中，招商蛇口租赁住房REIT底层资产是位于深圳市南山区的壹栈太子湾项目和壹栈林下项目，均为具备保障性质的租赁住房，总建筑面积约6.53万平方米，共有租赁住房927套，配套商业15套。太子湾项目运行已满4年，2024年1月份至6月份平均出租率达94.66%；林下项目运行已满8年，2024年1月份至6月份平均出租率达97.24%。

根据商蛇口租赁住房REIT招募说明书中披露的可供分配金额测算，2024年7月1日至12月31日期间，预测基金可供分配金额为2681万元，净现金流分派率为4.37%（年化）；2025年度，预测基金可供分配金额为5522万元，净现金流分派率为4.42%。

公开资料显示，招商蛇口租赁住房REIT的发起人为招商蛇口，截至2023年末，招商蛇口管理范围内的长租公寓已布局19个城市，84个长租公寓项目，总经营建筑面积超200万平方米。招商蛇口租赁住房REIT的原始权益人为招商公寓，是招商蛇口全资控股的租赁住房经营平台，主要持有和经营租赁住房业务，持有租赁住房资产超57万平方米，扩募资产储备充足。

另一只同日获批的中金重庆两江REIT，是西部首单产业园REITs，其首次发行拟投资的基础设施资产是位于重庆市两江新区的双鱼座项目、双子座项目、凤凰座项目及拓D一期D2项目，合计建筑面积约24.37万平方米。

中金重庆两江REIT的原始权益人为两江产业集团，截至2024年6月末，两江产业集团持有并运营管理约763.65万平方米优质物业资产，其中成熟产业园区资产约483.23万平方米，扩募资产储备丰富。

除上述两只公募REITs获批外，8月份以来，还有多只产品发行上市进程迎来新进展，包括2只REITs分别于8月16日和8月28日上市，2只REITs公众发售部分分别于8月21日和8月23日提前结束募集，另有1只REITs于8月2日获得证监会准予注册的批复。

连续两天有产品启动扩募

在公募REITs产品持续“上新”的同时，部分存量产品的扩募计划陆续公布。8月29日至8月30日，连续两天都有基金管理人宣布所管理的REITs产品启动扩募工作。

8月29日，国泰君安资产管理发布公告称，国泰君安临港创新产业园REIT拟购入临港集团旗下上市公司上海临港所持有的漕河泾科技绿洲康桥园区（以下简称“康桥项目”）。

8月30日，中金基金发布中金厦门安居REIT拟扩募并新购入基础设施项目的公告。根据公告，中金厦门安居REIT本次拟购入的资产暂定为位于厦门市思明区的保障性租赁住房林边公寓项目和位于厦门市湖里区的公共租赁住房仁和公寓项目。截至公告发布日，拟购入基础设施项目总体运营情况良好，现金流稳定。

谈及REITs扩募的优势，中金基金副总经理李耀光表示：“扩募既可以盘活更多存量资产、做大市场规模，又可以优化资产组合配置、提振二级市场表现。从国外成熟REITs市场发展情况来看，扩募是公募REITs扩容的主要渠道，也是市场生命力的体现。同时，扩募也是对公募REITs管理人主动管理能力的检验。”

在国泰君安资管相关负责人看来，扩募发行是进一步推动公募REITs市场蓬勃发展的重要举措，也是未来REITs市场规模快速增长的有效机制。