昨日，嘉实物美消费REIT发布公告称：

“国家发展改革委于2024年7月6日发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号，简称“1014号文”）。基于通知内容，物美商业履行内部有关审批流程后，于2024年9月3日向国家发展改革委等监管部门就回收资金用途调整履行了报备程序，说明拟变更回收资金使用比例的情况。物美商业拟将净回收资金的85%用于投资项目“物美集团智慧商圈及门店数字化改造项目”，并将剩余15%用于补充流动资金。”

不完全统计，将净回收资金用于补充发起人（原始权益人）流动资金比例变更“嘉实物美消费REIT”应该是首个；也是新规实施后首个变更净回收资金用途的项目。此前，已有“华夏华润有巢REIT”、“华夏华润商业REIT”两个项目发布临时公告变更了募集资金投向。

释放更多资金灵活使用方式，将会在一定程度上促进原始权益人参与发行REITs意愿。从政策的演变过程也可以看出，通过不断调整政策导向，发改委《1014号文》全面推动REITs项目常态化发行，对于回收资金的比例安排更倾向于释放市场活力和原始权益人的能动性。

回顾下关于REITs从试点到全面发行关于项目净回收资金用途及使用比例的要求：

1、《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》（简称“958号文”）。

通知第四项、促进基础设施REITs长期健康发展

（十）引导回收资金用于新项目建设。引导原始权益人履行承诺，将回收资金以资本金注入等方式投入新项目建设，确保新项目符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求。加强跟踪服务，对回收资金拟投入的新项目，协调加快前期工作和开工建设进度，尽快形成实物工作量。对原始权益人未按承诺将回收资金投入到相关项目的，要及时督促落实。

2、《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（简称“586号文”）

通知第十九条，鼓励将回收资金用于基础设施补短板建设。

（1）回收资金的使用应符合国家产业政策，需明确具体用途和相应金额。

（2）在符合国家政策及企业主营业务要求的条件下，回收资金可跨区域、跨行业使用。

（3）鼓励将回收资金用于国家重大战略区域范围内的重大战略项目、新的基础设施和公用事业项目建设，鼓励将回收资金用于前期工作成熟的基础设施补短板项目和新型基础设施项目建设，形成良性投资循环。

3、《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（简称“236号文”）

（十四）严格把握回收资金用途。基础设施REITs净回收资金（指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等资金后的回收资金）应主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目（含新建项目、改扩建项目）；其中，不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人（原始权益人）流动资金等。在符合国家政策及企业主营业务要求的条件下，回收资金可跨区域、跨行业使用；除国家有特殊规定外，任何地方或部门不得设置限制条件，影响企业按照市场化原则依法合规使用回收资金。

（十五）督促回收资金尽快使用。加快基础设施REITs净回收资金的投资进度，尽快形成投资良性循环，更好支持实体经济发展。基础设施REITs购入项目（含首次发行与新购入项目）完成之日起2年内，净回收资金使用率原则上应不低于75%，3年内应全部使用完毕。净回收资金使用进度明显不符预期的，应审慎考虑新购入项目安排。如回收资金实际投入项目与申报时拟投入项目不一致的，应按要求向有关省级发展改革委备案并说明情况。

4、《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》（简称“1014号文”）

通知第四项，回收资金使用要求：

申报项目要形成完善的回收资金使用方案，充分发挥基础设施REITs盘活存量资产、促进投资良性循环作用。

（一）准确把握回收资金用途。发起人（原始权益人）应将净回收资金主要用于在建项目、前期工作成熟的新建（含改扩建）项目和存量资产收购；用于补充发起人（原始权益人）流动资金等用途的净回收资金比例不超过15%。回收资金可按照市场化原则依法合规跨区域、跨行业使用，除国家有特殊规定外，任何地方或部门不得设置限制条件。