出品 | 创业最前线
作者 | 王亚静
编辑 | 蛋总
美编 | 李雨霏
审核 | 颂文
时值8月，又到了房企“期中考试”的交卷时期。
中指院数据显示，2024年上半年，TOP100房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%。在楼市较为低迷的氛围之下，有的企业正在奋力自保，有的企业已经实现弯道超车。
其中，“超车”最成功的房企之一当属保利发展。
早在宋广菊担任保利发展董事长之时，就曾喊出“重回前三”的口号，但直至退休都未能如愿。接任宋广菊的刘平野心更大，在2022年提出了“进三争一”的新目标。
在恒大、碧桂园相继遇挫之后，保利发展终于实现了这一目标，如愿登上了“行业第一”的位置，但这并不是终点，一轮新的竞争已经拉开帷幕。
1、净利跌破百亿，泰康系频频减持8月19日晚间，保利发展发布2024年上半年财报。
报告期内，公司实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%，签约面积954.25万平方米，销售金额稳居行业第一。
虽保持在“销冠”的位置，但保利发展的经营数据不算理想。2024年上半年，其实现营收1392.49亿元，同比增长1.66%；归母净利润74.20亿元，同比下滑39.29%。
（图 / 保利发展财报）
这是自2013年以来，保利发展的中期归母净利润首次下滑，也是近5年来中期归母净利润首次跌破百亿关口。
但若放在行业中来看，保利发展有此表现，并非一家企业之过。「界面新闻·创业最前线」据Wind数据不完全统计，截至8月22日，共有72家房企发布业绩预警，其中43家房企亏损、18家房企预计利润下滑。
对于利润的下滑，保利发展管理层在2024年上半年业绩说明会上表示，受到市场下行影响，上半年公司毛利率同比有所降低，同时受结转权益比下降的影响，归母净利润同比降幅略大于净利润降幅。
其中，毛利率的下降大约与企业进行的去化举措不无关系。
在2024年上半年财报中，保利发展提及，面对市场的快速下行，公司积极调整销售策略，积极加大推货力度、加强综合去化举措。
换句话说，公司要“以价换量”，而这势必侵蚀公司的利润。
Wind数据显示，在2014年至2023年的10年时间里，保利发展的中期销售毛利率始终保持在20%以上，而在2021年及以前，这一数据甚至保持在30%以上。
到了2024年上半年，保利发展的销售毛利率首次跌破20%，降至16.02%。其中，主要是由于第二季度的销售毛利率低至14.57%，导致了2024年上半年整体毛利率的下滑。
（图 / Wind）
在“以价换量”之下，保利发展今年二季度三个主要节假日（清明节、劳动节、端午节）日均认购近20亿元，同比提升23%。二季度共实现销售金额1104亿元，环比一季度增长75%。
要知道，在2024年第一季度，保利发展仅实现签约金额629.84亿元，同比大跌44.81%。
若不是在二季度舍弃更多利润空间，保利发展的“销冠”位置到底能不能保住还是一个未知数。
（图 / 保利发展财报）
但相比而言，保利发展第一季度的经营数据反而更好一些：营收497.48亿元，同比增长24.51%；净利润39.83亿元，同比增长0.44%。虽然归母净利润同比下降了18.28%，但也比中期财报的降幅弱。
一边是利润，一边是规模，在行业下行期时，终究是鱼和熊掌不可兼得。就目前的表现来看，保利发展还是选择了规模。
而站在保利发展股东行列的泰康系，则选择减持。2023年7月至9月，泰康人寿减持保利发展8176.97万股，套现11.80亿元。
2024年6月27日，泰康人寿继续减持4169.94万股；7月1日至8月1日，泰康系累计减持1.29亿股，这次股权转让之后，泰康系持有保利发展4.9999%股权，低于5%。
（图 / 保利发展公告）
当险资选择潇洒离去，或许也侧面说明房企的风险尚未完全出清。即便是“一哥”保利发展，也留不住险资离开的脚步。
2、在“一哥”位置上如履薄冰保利发展对于保持行业地位似乎有着强烈的执念。
曾几何时，“招保万金”的名声在外，是房地产行业的领头羊角色。但渐渐的，恒大、碧桂园后来居上，保利发展跌落前三。
“重回前三”也就成了保利发展的“心病”。早在2017年12月的股东大会上，时任保利发展董事长的宋广菊就明确表示公司要重回行业前三，但直到她2021年卸任董事长，都未如愿。
接任宋广菊的刘平野心更大，在2022年喊出了“进三争一”的口号。在2023年以后，这句口号不再是空谈。
克而瑞数据显示，2023年1月，保利发展成为全口径销售额排行榜上的TOP1，仅在权益销售金额榜单上以0.5亿元的微弱差距略逊碧桂园一筹。
（图 / 克而瑞榜单截图）
以2024年前7月累计销售额来看，保利发展已经霸占了克而瑞榜单上全口径、操盘、权益销售额排行榜榜首，高居行业top1的位置。
站上这个位置，并不是保利发展变得多么强大，主要是靠同行衬托。拉长时间来看，保利发展的销售额整体呈现下滑趋势。
保利发展披露的公告显示，2021年前7月至2024年前7月，其签约金额分别为3273.40亿元、2432.21亿元、2678.23亿元、1986.54亿元。
这也意味着，保利发展并不是可以在top1的位置上高枕无忧，反而销售压力很大。
实际上，“熬走”恒大、碧桂园之后，已经有更多的竞争者涌上来，新的竞争格局早已拉开序幕。
在中指院2024年上半年房企销售业绩排行榜上，行业TOP5格局是保利发展、中海、万科、绿城中国、华润置地，每一个企业背后都有着国企、央企的背景。
在2024年上半年，这5家企业的销售额均录得负增长，但除了深陷舆论漩涡的万科之外，保利发展是下滑幅度最大的企业，同比下滑26.81%。
尤其是与排名第二的中海相比，保利发展的下滑幅度高出中海约9个百分点。
在2024年7月，中海、绿城的销售额同比数据已经回正，增幅在两位数。同期，华润置地、万科销售额的降幅和上半年相比明显收窄，而保利发展则成为下滑幅度最大的一家房企。
尤为值得注意的是，「界面新闻·创业最前线」注意到，在中指院披露的2024年上半年权益销售额排行榜上，中海以1394亿元力压保利发展的1352亿元，比保利发展高出约40亿元。
到了2024年前7月的权益销售额排行榜上，保利发展又夺回了第一的位置。
这一来一回的变化也侧面说明，保利发展和中海的竞争已经白热化，保利发展并不是稳稳地坐在第一的位置上，反而是在这个位置上如履薄冰，一刻也不敢松懈。
3、收缩拓储频繁募资，项目屡遭投诉在保规模的时刻，保利发展的回款率没有保持住。
2024年上半年，保利发展实现回笼金额1466亿元，销售回款率为84.6%。在2023年上半年时，其销售回款率高达96%。
不仅如此，其经营现金流净额直接转负。
财报显示，2024年上半年，保利发展经营现金流净额为-171.48亿元，同比下降339.97%。对此，保利发展解释称，是因为“支付上一年度拓展项目的土地款同比增加”。
2023年财报显示，保利发展当年共拓展项目103个，权益地价1359亿元，其中有些土地是高溢价摘取，新增项目楼面均价达到15187元/平方米，如今企业只能为过往的激进行为“买单”。
尝过“苦头”的保利发展明显放缓了拿地节奏。2024上半年，公司新增项目12个，总地价126亿元，分别同比减少70.7%和82.2%。
（图 / 2024年上半年财报）
（图 / 2023年上半年财报）
虽然拓储规模降了下来，但保利发展募资的脚步一刻未停。在发布2024年上半年财报的同一时刻，保利发展发布了一项定增计划，计划募集资金不超过95亿元。
与此同时，保利发展宣布，公司在8月16日发行25亿元短期融资券，利率2.02%。
（图 / 保利发展公告）
另据财报显示，2024年上半年，保利发展累计净增有息负债193亿元。截至报告期末，公司的有息负债总额高达3735亿元。
（图 / 保利发展财报）
保利发展为了更好适应市场，正在调整发展的节奏，但交出来的项目质量却屡屡遭投诉。
在保利发展举行的2024年上半年业绩说明会上，有投资者问到，公司在上海的新建楼盘和樾天汇存在显著问题，包括但不限于未按设计图纸严格执行，存在严重降标减配现象，以及偷工减料等恶劣行为。
对此，保利发展没有明确是否存在上述问题，但表示公司严格按照合同约定及内部管理标准进行开发建设，会保障品质履约交付。
而这并非孤例，2024年7月，有保利业主在问政四川官网投诉，保利中环广场违规操作，粗制滥造违规交房。
对此，成华区住房建设和交通运输局回复称，业主反映的房屋质量问题，开发企业已把具体的整改方案、整改时限公布给业主，目前整改工作持续推进中。
2023年9月，人民网领导留言板显示，有南昌保利业主投诉保利天汇的楼栋存在外墙涂料脱落、起泡的现象。而南昌市住建局在回复中明确表示，现场发现部分楼栋外墙的层接处平整度存在偏差、局部外墙涂料面层观感不平整，在阳光照射下更为明显。
（图 / 摄图网，基于VRF协议）
在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，保利发展的项目出现质量问题并不是单一原因造成，是资金压力、利润率低、高周转模式、管理不善、技术和材料等多种因素造成的。
“比如，在市场下行、去化不畅和回款不达预期情况下，开发商可能会因为资金压力而减少在工程上的投入，就可能会影响建筑质量。”柏文喜说。
自2021年下半年以来，房地产市场发生巨大转变，房企信任度岌岌可危。因此，资本市场、消费者、投资者对房企的声誉愈发敏感，保利发展如何用品质来赢得外界的认可，或许是企业接下来应该重点考量的问题。
*注：文中题图来自摄图网，基于VRF协议。
