潮新闻客户端记者黄慧仙

11月24日下午，杭州“网红”小区兰桂花园在之江饭店举办了业委会成立25周年庆典仪式。小区每户人家来一位代表，现场满满当当摆了22桌。

业委会几个小时的报告，台下业主听得都很仔细。听到这几年业主享受到的福利金额处，全场响起掌声。

兰桂花园1999年交付，共有14幢别墅、14幢公寓，346户人家，是杭州城西较早的楼盘之一。

多年来，这个老小区的名字频频出现在媒体报道中，一度被称为杭州最会赚钱的小区。

小区各项事务不仅被打理得井井有条，每年还有逾百万元的经营性收入反哺业主。

兰桂花园是怎么做到的？

“25岁”的小区，看上去“显年轻”

庆典仪式开始前，记者先跟着小区业委会主任周国柱在小区逛了一圈。

南大门旁的地下室，是小区的一处活动室，两位业主刚打完乒乓球。“这个地下室本来是小区的废弃水箱，经历了两轮改造，在2018年二次改造的时候，加宽了1米，顶抬高了70公分，成了大家的活动室。”周国柱拿起一旁椅子上的遥控器，一按键，地下室北面的帘幕自动拉开，背后别有洞天——近10㎡的空间里，堆叠着几十把靠背椅和七八堆板材。

这里藏着小巧思：椅子是租在小区的饭店闭店时讨来的，平时开会用得上；这块储物空间则是修建地铁2号线后，小区房屋结构优化时新辟出来的。“一分钱没花，帘幕一拉，这间‘储物间’就藏起来了，完全不影响活动室美观。”

既要“精打细算”过日子，又要让全体业主享受更多福利，还要在美观等“锦上添花”的事上下功夫，这样“一箭三雕”的事，兰桂花园业委会干了不少。

为了这次周年庆典，周国柱和业委会成员准备了100多页的PPT，希望把更准确的信息传递给业主：免费为全体业主安装了自来水1户1表，走在全杭州前列；在小区主干道上安装了32个监控摄像头，当时在绿城城西区域是第一家；还有让很多小区艳羡的是，小区业委会每年给业主们补贴40%的物业费，换句话说，业主们只需要交60%的物业费就可以……

近五六年来，针对老小区存在的一些问题，业委会将小区的木头栅栏换成了铝合金，粉刷了楼道，还在西湖区政府的支持下重修了小区道路。

“去年，小区开展地下管网雨污分流工作，事后修复路面时，本想一律浇上沥青。但去附近小区拍了施工后的‘成品’照片，业委会一看，一致认为这样做不够美观。最后协商之下，除车道部分仍浇筑沥青外，草坪砖部分则一律换成了现在新小区常见的花岗岩火烧板。”

如今，走过这些路面，黑白分明，25岁的老小区显得年轻。周国柱和业委会成员们也蛮有成就感。

成了杭州最会赚钱的小区

这么多年的苦心经营，兰桂花园成了大家眼中公认的“别人家的小区”。

兰桂花园交付后，就成立了业委会，周国柱就是最早的业委会成员。周国柱是个热心肠，2005年，就被大家推举为业委会主任。

周国柱年轻时做电视机批发生意起家。算账算得溜，业务做得顺，退休后的他又把过去用在做生意上的经营头脑，用到了小区管理上。

这么多小区建设项目，这么多业主福利，都需要钱。

钱从哪里来？

周国柱告诉记者，2005年以前，兰桂花园的经营性收入主要靠停车位的租金，每年也就几万块钱。他接手后，兰桂花园掘到了第一桶金。

那时小区南大门附近有个700多平方米的活动室，使用权为全体业主共有。之前居民主要在这里打乒乓球、玩棋牌，于是业委会提出了创收方案，保留4楼作为乒乓室、台球室、业主活动室，3楼约400平方米出租做饭店。这个方案获得了业主代表大会的同意。最近几年，在饭店撤走后，业委会又将几间房子租给了一家设计公司。

从业主活动室到自来水增压泵房改造，在业委会的带领下，小区犄角旮旯都被盘活，兰桂花园成了杭州最会赚钱的小区。2024年，兰桂花园经营性收入已经达到134万元。

有了钱，业委会筹划的一件件实事，办起来才更加得心应手。这就有了周年庆典报告中，周国柱提到的种种具体事项。

处理小区矛盾，他们用了什么方法

不少小区都遇到过业委会履职难、人员进进出出的尴尬，作为业委会主任，周国柱的心得是，一要激发业委会的积极性，二要建立规范的运行机制。

“业委会通常处于小区矛盾的风口浪尖，需平衡各方利益。”周国柱说，比如前些年地铁2号线工程要从兰桂花园地下穿过，涉及多户居民的利益。周国柱和业委会成员开了无数次协调会，听了不少冷嘲热讽，最终拿出了让各方满意的业主拆复建补偿方案。

兰桂花园小区物业经理杨成志在这里工作了20年，去年雨污分流之后路面修复时发生的一系列小插曲，让他印象深刻。

当时，业委会提出将草坪砖换成花岗岩火烧板，其间不乏反对声。甚至有业主一路投诉到相关部门，认为业委会此举是侵占了小区绿化地。很快，区城管、街道城管，以及区住建局、区绿化办等多个部门先后4拨人到现场查看情况。

半个月下来，经多个部门现场认定，这些区域并不属于绿化地。业委会随后召开书面业主大会，最终以230票通过、11票反对、10票弃权的通过率，顺利推进改造工程。

“让业主充分参与决策过程，这样达成的共识才更有说服力。我们和业主之间的信任也正是在这样的过程中慢慢建立起来的。”这几年，杨成志在和不少同行交流中发现，物业落实计划时，在他所在小区遇到的阻力明显较小。

业委会的工作细致琐碎，究竟做得好不好，业主的感受很重要。

“业委会每年给小区老年人组织两次出游，端午节给全体业主发粽子，夏天送游泳票，过年还有大米拿。我吃过8家单位的端午粽子，就我们小区的最好吃！”小区业主、81岁的许家祥说。

“修地铁2号线修建时，我家楼下天天施工，整整3年多，我都没抱怨过，全是看在业委会的面子上。每天早上7点多，业委会的人就已经在工地上盯着，扬尘、施工材料堆放等问题，他们都会管。”小区业主陈瑛说。

兰桂花园下属于西湖区文新街道竞舟社区，社区党委书记兼居委会主任田蓉萍告诉记者，这些年，无论是业委会内部关系的理顺，还是外部利益的协调，兰桂花园业委会的做法，都可以说是整个社区基层治理的模板。地铁2号线拆复建工程推进时，涉及兰桂花园出租商铺众多，业委会挨家挨户做工作；借改造工程的契机，用最经济的手法完成小区设施优化提升；定期向社区汇报，工作也都做得非常规范……种种细节，都让田蓉萍对这个小区的业委会既佩服又感动。平时，竞舟社区下属的6个小区召开业委会联席会议时，经常邀请周国柱前来交流，以更好带动其他小区业委会工作。

问起未来计划，73岁的周国柱说他年纪大了，正准备退休。对于下一位业委会主任的要求，他首先想到的，是每年补贴业主40%的物业费这条标准得保持住。