屡创新低的房贷利率，突然调头向上。自今年部分城市商业房贷利率跌破3%以后，房贷市场在最近迎来了一波利率上调潮。11月30日，杭州传出首套房贷利率上调，最低涨至3.1%，这已是杭州在11月的第二次上调；广州、宁波、无锡、南京、武汉、厦门等多个城市也上调新发放首套房贷利率下限，调整后利率水平在3%—3.1%；与此同时，省城太原地产界也传出全省（山西省）商贷首套利率将从3.0%调整为3.1%的消息。

事实上，省城首套房贷利率下调到3.0%仅有一月有余。此前，随着新一期贷款市场报价利率（LPR）在10月21日出炉，省城购房商业贷款5年期以上利率在当天调整为3.0%。省城的房贷利率到底上调了没有？在LPR并未调整的情况下，房贷利率上调的原因是什么？对于老百姓来说，利率变化带来的影响有多大？记者进行了调查了解。

A继全国多地之后太原商贷首套利率上调

“接银行最新通知，12月7日起，商贷首套利率从3.0%调整为3.1%，全省统一执行。”12月6日上午，这条消息在省城房地产业内人士朋友圈不胫而走。

就在一个多月前，省城的房贷利率刚经过一轮调整。10月21日，最新贷款市场报价利率（LPR）出炉，省城知名房企纷纷响应，从当天开始，省城购房商业贷款5年期以上利率调整为3.0%。也就是说，省城房贷利率在短短一个多月内经历了两次波动。省城多个中介品牌的工作人员表示，12月6日确实接到了次日正式执行的通知，首套房商业贷款5年期以上利率调整为3.1%。随后，记者在12月8日咨询了多家银行及房地产从业人员，据多家银行反馈，太原目前已经执行最新的商贷利率，从业人员则表示，此次调整为全省范围统一执行，不光省城太原调整为3.1%，全省各地均统一进行了同步调整。某国有银行工作人员表示，新利率执行后，省城太原不仅将首套房5年期以上贷款利率调整为3.1%，而且将二套房贷款利率调整为3.4%。

事实上，不仅仅是山西，最近一段时间，全国多座城市都上调了房贷利率。今年10月21日，最新一期LPR创造有史以来降息最大幅度之后，省城购房商业贷款5年期以上利率调整为3.0%，全国有多个城市的最低利率甚至到了“2字头”。但是进入11月，就陆续有城市回调房贷利率，杭州甚至在一个月内两次上调。据记者不完全统计，包括武汉、长沙、南京、广州、佛山、苏州、东莞等在内，多个城市商贷首套利率在近一个月内重回“3字头”。

值得注意的是，据银行工作人员介绍，3.1%是新发放房贷利率的下限，存量房贷利率不受影响，此前已经通过审批且录入银行系统的贷款合同仍按原利率执行。若合同约定利率根据LPR浮动，如果接下来LPR继续变化，利率才会相应调整。

B银行控制经营成本楼市回稳城市率先上调利率

房贷利率的高低是影响购房人决策的重要因素，此次利率上调有哪些原因？记者采访了省城资深业内人士，其表示此次房贷利率上调主要是银行为了稳定经营，并不意味着贷款优惠政策开始收紧。

“今年以来，房贷利率一路下行，对银行的收益产生了影响，适当上调利率有助于银行的稳定运行。”业内人士介绍，银行有其经营成本，上调房贷利率是多方面综合考虑的结果，此前房贷利率屡创新低，商业贷款与公积金贷款利差缩小，银行上调房贷利率之后，一方面可以维持公积金贷款的普惠性特征，另一方面有助于银行维持更理想的息差水平。据国家金融监督管理总局发布2024年三季度银行业主要监管指标数据情况，今年三季度末，商业银行净息差为1.53%，环比下降0.01个百分点，再创历史新低，大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、民营银行、农村商业银行、外资银行三季度净息差分别为1.45%、1.63%、1.43%、4.13%、1.72%、1.44%。而根据市场利率定价自律机制发布《合格审慎评估实施办法（2023年修订版）》，合格审慎评估指标中净息差的评分标准为：“不低于1.8%（含）”为100分；“0.8%（含）至1.8%”为60分（含）至100分；“0.8%以下”为0分。

此外，楼市止跌回稳也是利率上调的原因之一。“从此次利率上调的城市来看，都是一些楼市比较活跃的城市，如广州、南京、苏州、杭州等。”业内人士表示，上述这些城市，房地产市场止跌回稳迹象明显，使其有了上调房贷利率的底气。目前，全国楼市进入一个平稳期，根据中指研究院12月1日发布的《中国房地产指数系统百城价格指数报告（2024年11月）》，房地产市场出现阶段性“回稳”，百城新建住宅平均价格为16592元/平方米，新房价格环比结构性上涨0.36%，同比上涨2.40%；深圳、成都、乌鲁木齐、东营等4个城市二手房价格环比止跌转涨，打破百城连续7个月全跌局面，释放积极信号。

回到省城楼市，近几个月，太原房价、销量都呈现上涨的趋势。根据国家统计局数据，太原新房价格连续两个月上涨，10月涨幅排名全国第二。而根据省内统计机构发布的数据，太原10月新房成交31.8万平方米，成交量环比上涨55%，市场环境让银行敢于调整利率。业内人士表示，2024年是楼市的“调控大年”，以太原为例，今年出台的重磅楼市政策涉及房贷利率、公积金额度、房产税费、购房首付、限售政策、财政刺激等多个方面，正是在一系列稳楼市的有力政策之下，楼市才逐渐有所向好，购房者的信心才有所恢复，此次利率上调，有一些“因城施策”的因素在内。

C小幅上调影响不大商贷利率或将长期低位运行

房贷利率上调意味着新办理的贷款将支付更多的利息，但本次上调幅度仅为0.1%，采访中，多位市民表示对其购房决策影响不大。

“上调之后，每个月也就多还几十块钱，对于真正有购房需求的人群来说，几乎可以忽略不计。”一名房产中介给记者计算了一下前后的利息差。目前，省城主流改善户型在120平方米上下，房价在12000元/平方米左右，总房价大约为144万元，按照目前最低首付15%，贷款额度大约是122万元。此前，房贷利率3.0%，等额本息每月还款5143.57元，利率上调为3.1%后，等额本息每月还款5209.6元。

那么，房贷利率还会下调吗？

多位从业人员预测可能性不大。以省城太原为例，今年以来，随着LPR三次调整以及太原市降低首套房商业性个人住房贷款利率下限，即使本次小幅上涨，省城首套住房最低贷款利率相比年初的3.7%也足足下降0.6个百分点，这与省城目前5年以上的首套个人住房公积金贷款利率2.85%已经相差不大，如果商业房贷利率进一步下调，可能会出现商业房贷与公积金贷款利率“倒挂”的现象，导致公积金资金沉淀、影响资金使用效率。

业内人士表示，虽然部分城市房贷利率有所上调，但当前房贷整体利率水平仍处于低位。根据中国人民银行发布的2024年三季度货币政策执行报告，今年9月，新发放个人住房贷款加权平均利率为3.31%，同比下降0.71个百分点。此外，不久前多家商业银行启动了存量房贷利率批量调整，此次调整后，预计存量房贷利率将平均下降0.5个百分点左右。业内人士预测，未来，商业房贷利率变化，可能会受到LPR的影响，经过前期不断下调，各家银行的利率已经处在低位，房贷利率与楼市一样都会在“止跌企稳”的方向维持，较长一段时间内处于低位。

D公积金利率稳定购房可选择灵活贷款方式

既然商贷利率已经处于历史低位，现在是抄底买房的好时机吗？业内人士表示，随着市场形势的好转，商贷利率进一步下调的可能性虽然不大，但买房不能仅关注商贷利率。从购房成本计算，公积金贷款利率相对稳定，购房人可以根据自身实际情况选择更为灵活的贷款方式和还款方式，另外还要综合考量个人的支付能力、收入水平等。

记者从太原市公积金管理中心了解到，目前，省城5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.775%和3.325%。而在贷款额度方面，目前贷款最高额度基准值为80万元，要求借款人夫妻双方均正常缴存住房公积金且符合其他贷款额度核定要求。如果是单身或夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的，最高贷款额度基准值按不超过50万元核定。与此同时，最高贷款额度与借款人缴存年限挂钩，根据缴存年限测算的最高贷款额度基准值低于30万元的，按照30万元计算。此外，省、市人才主管部门认定的高层次人才和享受市人社部门最高档次生活补贴的人才，在太原购买自住住房，可申请人才住房公积金贷款，不受缴存年限限制，不论单方或双方缴存住房公积金，最高可享受100万元的贷款额度。

如果公积金贷款额度不足以支付剩余房款，可以选择“组合贷”。记者了解到，“组合贷”时，太原市采取公积金贷款优先、商业贷款补充的形式，需要注意的是，“组合贷”需要在同一家银行办理。借款人需到与商业银行合作的承贷部门办理组合贷款，如果要结清组合贷款，需同时结清公积金贷款部分和商业贷款部分。今年年初，太原市放宽了申请“商转公”及“部分商转公”贷款的住房消费行为时间限制，而组合贷款中的商业贷款部分不可以再次商转公。

业内人士认为，从省城太原来看，商贷和公积金贷款之间的利率差距可能会长时间存在，公积金更低的贷款利率优势更大。此外，太原公积金新政即将实施，明年1月10日起，省城进一步放宽了公积金贷款政策，2014年12月31日前发放的公积金贷款不再记入公积金贷款次数，贷款额度也将从现行的30—80万元提升至50—100万元，高层次人才、多子女家庭、现役军人家庭等还会进一步提升最高额度，在支持公积金用户换房、买房力度更大。对于近期有购房打算的人来说，业内人建议密切关注市场形势和政策变化，并做好相应的准备，结合自身情况，多关注房屋的质量、配套、产品口碑等因素，不要被正常的市场利率波动影响了自己的购房判断。