“法官，不是我不愿意交物业费，我们小区的物业服务太糟糕了，垃圾不清理、楼道不清扫，居民们反映过很多次，物业公司也不回应。”家住包头市青山区某小区的居民王阿姨向青山区人民法院房产物业法庭的法官诉说着。

“好的，我们马上联系物业公司，与您进行诉前调解，您反映的情况我们会进行核实。”房产物业法庭书记员祖国庆回答。

房产物业法庭走进青山区社区为居民现场解答法律问题。

受理物业公司与王阿姨的案件后，青山区人民法院房产物业法庭庭长付洁一行来到王阿姨所在的小区进行实地调查。居民们听说法官来了，纷纷围了上来：“您看这监控探头，坏了半年多了，物业都不修理。邻居自行车丢了，调监控也调不出来。”“我晚交了几天物业费，物业公司就停了我们的门禁卡。”

付洁法官边听边记，然后她又联系该社区所在的居委会，进一步掌握了相关情况。原来这个小区属于青山区老旧小区，物业公司换了两拨，居民交费率一直都比较低，物业公司的管理也属于粗放式，居民满意度一直不高。

开庭前，付洁法官将这一情况反馈给青山区住建局及包头市物业服务指导中心，同时向物业公司下发了《物业服务企业不规范行为通告函》。物业公司接到通告函后，立即组织人力对社区相应的问题进行了整改。付洁法官在开庭前，组织双方进行了调解，最终，居民同意补交拖欠的物业费，物业公司同意以赠送一个季度物业费的方式对居民进行补偿。

社区物业与居民生活感受紧密相连，垃圾清理、电梯服务、小区停车、绿化硬化，这些日常服务，直接影响居民的生活品质。近年来，随着城市化建设的不断推进，围绕物业服务合同产生的法律纠纷数量也在不断上升，物业企业能否及时解决群众的诉求，成为影响社区和谐稳定的重要因素。

记者12月13日从青山区人民法院了解到，为了破解这一难题，该法院早在2015年就在全市率先成立了专门调处物业合同纠纷的房产物业法庭，并主动与行业主管部门对接，将法院受理的物业纠纷成讼情况纳入全市物业服务企业信用等级信用评价体系，以法治手段为物业企业打出“诚信分”，促使物业服务企业主动规范履行物业合同，倒逼企业提升自身服务质量，积极主动化解与居民之间的矛盾纠纷，为社区居民创造更加宜居的生活环境。

青山区法院房产物业法庭法官在社区为居民普法。

包头市正翔国际社区物业经理王锐说：“作为物业企业，信用评价得分就是我们的成绩单。这‘关键一分’，直接关系到我们企业的信用定级，所以我们只有把服务搞上去，让居民满意，才是企业发展之本。”

据了解，包头市对物业服务企业实施差异化管理，守信激励、失信惩戒。对信用等级AA级（含）以上的物业服务企业，从政策上给予一定程度的优惠政策倾斜。通过法院和政府主管部门的信息共享、协调联动、诚信赋分，物业企业的社会公信度、服务满意度有了更加直观、量化的标准。政府监管部门能够及时了解物业服务企业的不规范行为，并采取相应的监管措施，推动物业服务整体行业管理水平提升，从源头上解决人民群众的物业服务诉求。

居民王金亮介绍说，他所在的小区因为物业管理不到位，一直存在垃圾清理不及时、电梯故障频发等问题。由此导致物业交费率低，物业公司和居民矛盾对立。在收到房产物业法庭下发的《物业服务企业不规范行为通告函》后，该小区物业公司立即组织人员进行整改。如今，小区环境整洁有序，电梯运行平稳可靠，小区近一年来没有发生过物业费纠纷问题。

那么，如何确保打分公正、规范，如何使人民群众的纠纷在诉前得到高效、稳妥化解处理？青山区人民法院房产物业法庭积极对接本市物业行业协会，并聘请专业人员作为特邀调解员，组织多方社会力量积极参与物业服务企业信用评价、多元化解矛盾纠纷，同时为政府监管部门提供有力的技术支持和智力支持。

物业法庭开庭。

包头市第三方物业纠纷调处中心调解员白砚杰告诉记者：“从前，调解员们面临的问题主要是一些物业企业消极面对居民的诉求，不愿意主动应诉、缺乏整改的动力，有些物业公司甚至将她的调解工作电话号码直接‘拉黑’。”

“自从物业纠纷纳入企业信用评价体系后，企业参与矛盾化解的主动性提高了，有些被投诉的物业公司主动联系我，把居民反映问题的整改情况反馈给我，让我给居民做工作，避免纠纷进入法律诉讼程序。”白砚杰补充说。

统计显示，2024年，青山区人民法院房产物业法庭累计向主管部门转交物业诉前纠纷调处信息62条，累计调处物业纠纷600余件，物业纠纷诉前调处分流率达到70%。如今，青山区各小区居民与物业之间的关系更加和谐了，各物业企业的服务质量大大提高了，广大居民的生活品质也明显改善了。

内蒙古日报·草原云记者：刘向平