5月中下旬，我跟着我们的香港考察团又在香港呆了几天，考察了香港的金融和楼市。香港是个值得去好好挖掘的城市。每一次去，对于香港的感观都不太相同。每一次去，对于香港这座城市的理解都不太一样。我们到的那天香港还在下雨。淅沥沥的小雨飘在中环-金钟逼仄的街道上。我从金钟步行到中环，把香港最精华的部分都看了一遍。从港府大楼，到远东金融中心，再到利刃一样的中银大厦，像厚盾一样的长实总部大厦，顶部装着坦克和炮的汇丰银行大楼。短短不到一公里的距离里，藏着香港的百年商业风云。

如果想要看懂香港，一定要去两个地方。一个是香港的百年商务区，中环-金钟写字楼群。几平方公里的土地上，挤满了各种大厦，一栋挨一栋，每一栋都有响当当的名声，每一栋都价值万金。咱们所熟知的香港那些豪族永久性的持有着这些黄金地段的物业。在这个地方，你能感受到香港的繁华和富裕，感受到香港富人对于稀缺土地和物业占有的渴望。土地和房子，是香港财富的符号。过去是，现在是，未来也是，土地和房子作为财富符号已经刻进了香港人的DNA。另一个是坚尼地城的居民区。走在狭窄的居民小道上，眼前是三四十年楼龄的高层，密密麻麻的排列在一起，没有多少楼间距。每个小窗口，就是一户。香港的房子按呎计算，普通香港人的一生，可以只是一个二三十平的一室或者四五十平的两室。60平往上都算作大面积。在这里，能够感受到香港这座城市土地使用的集约，这座城市天然缺地。

为什么给大家说这些？是想把我考察的给大家分享，让大家能理解到香港这座城市，理解香港的楼市。香港的楼市从2021年到达高峰之后俯冲向下，到现在已经过去了三年。这三年，每一年香港的房价一个下探点。2022年全年，是香港楼市下探最多的一年，这一年香港房价下跌了15.6%。2023年，香港的房价跌幅收窄，但是相较于2022年，仍然下跌了6.8%。两年时间加起来，香港房价下跌了22.4%。进入到2024年之后香港的楼市依然没有止跌。1月香港私人住宅的售价指数下跌了1.57%，2月香港私人住宅的售价指数下跌了1.69%。直到今年2月底份香港出台了撤辣政策。香港财政司发布2024/25年度财政预算案，宣布即日所有住宅物业交易，无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。撤辣解开了香港楼市14年以来的枷锁，为外来购房人员打开了大门。这一政策起到了非常明显的效果。政策出台后的一个月，香港多大115个楼盘录得成交，3月香港新盘合计成交3799套，比新政之前的2月成交多了15.6倍。香港房价也止跌回涨。3月香港私人住宅房价指数上涨1%。进入到4月，香港的楼市成交量就不如3月了，4月香港新盘成交1816套，相比于3月降低56.18%。4月香港私人住宅房价指数的涨幅也降了下来，房价指数环比上涨0.29%。

4月香港的楼市热度下降，是不是意味着香港撤辣政策药效下去了？4月香港房价指数收窄，是不是说明香港的楼市又要继续向下了？香港楼市的成交量下降，是不是说明香港的楼市快要崩盘了？这个是当下众多10万+一再写的话题，惊悚，震惊，有流量。但其实真实的情况并不一致。确实4月的成交量相较于3月下降了一半，但仍然是新政前成交量的7倍。确实4月的房价指数比3月的涨幅减少了，但是在涨幅降低的背后是购买人群的变化。一撤辣冲到香港的，是内地的富豪们，这波人先抢的是豪宅和大户型。价格上涨，改善先行，改善的成交量上涨拉动了整个香港房价指数的涨幅。

香港楼市真实的情况是这样。

3月的成交量暴涨，是把本地积压的购房需求赶进了市场，本地积压的购房需求集中释放，撑起了3月逆天的成交量。

4月的成交量，是在逐渐回归正常。

香港3-4月的房价其实并没有涨，只是因为3-4月内地客户的入场，高价的改善户型成交量暴增，拉动了房价的上涨。

香港的楼市，当下是处于政策支撑下的正常回归，虽然离回暖还有很长一段距离，但是基于香港本身的特性，香港的楼市也将逐渐稳住。

真正的转折会是在美联储的降息之后，按照这样的周期起伏计算，香港的楼市还要在底部徘徊一段时间。

这是正常的楼市周期随经济波动，倒不用担心，因为不管周期如何波动，它都是建立在基本面上产生的变化。

香港楼市的基本面是什么？

香港楼市的基本面是地少人多+政府严控土地。经历过1997年的暴跌之后，港府对于土地的控制极其严格。由此使得香港土地和楼盘的供应在可控范围。

香港楼市的基本面是源源不断涌入的大陆人口支撑起了后续的购买力，是有港人移民，但更猛烈的是内地中产迁移香港。

香港楼市的基本面是香港人内心的土地图腾，香港人对于财富形式的认知，支撑起了香港楼市的购买力。

所以，即使这波撤辣过去，香港楼市的未来也不需过度看空。