利率下行，“债”性
一级市场发行方面，12月共有7只REITs上市，分别为华泰南京建邺REIT、工银蒙能清洁能源REIT、中金重庆两江REIT、广发成都高投产业园REIT、华安外高桥REIT、平安宁波交投REIT和招商科创孵化器REIT；除中金重庆两江REIT收平（0.04%）外，其余6只均实现上涨，平均涨幅达到7.44%，表现尤以公众配售比例较低的REITs为佳。其中，工银蒙能清洁能源REIT表现最为突出，首日上涨19.07%，其公众配售比例仅为0.28%。12月招商科创孵化器REIT和中航易商仓储物流REIT完成发售，市场热度平淡，网下投资者和公众投资者的配售比例均超70%；12月无REITs获受理；3只REIT获交易所问询，交易所持续重点审查项目历史运营情况及估值参数设置合理性；4只REIT回复监管反馈，其中华夏金隅智造工场产业园REIT估值下调27.12%，其他REITs估值平均下调约6.43%。
持续完善REITs信披、审核与业务管理，增强市场透明度与规范性。沪、深两市交易所近期集中发布并修订多项公募REITs业务指引，一是沪深交易所发布的《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第6号——年度报告（试行）》和《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第7号——中期报告和季度报告（试行）》突出分层次披露原则，兼顾信息全面性与披露效率，年度报告新增了基础设施项目按行业分类的运营指标、期末基础设施基金份额净值、现金流分派率及内部收益率等核心信息，同时细化重大资本性支出、关联交易和资产减值计提的披露要求；二是《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指南第4号——存续期业务办理（2024年修订）》（深证上〔2024〕1013号）和《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指南第5号——定向扩募业务办理》（深证上〔2024〕1013号）明确具体操作流程，确保业务规范高效；三是沪深交易所发布的《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2024年修订）》针对不同资产类型提出差异化核查要求，如细化产业园区、租赁住房、消费基础设施等资产的信披与估值标准，以提升REITs市场的透明度和规范性，以期增强市场参与者信心。在行业层面，鼓励在冰雪经济、城市新型基础设施、消费和交通运输等领域发行REITs产品。
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