前两天提到，一个朋友新年订了套新房。
她准备，等新房事宜落定，就把原来住的房子卖掉。
然后查了查小区的价格，也咨询了下中介，现在住的房子卖不上价了。
我相信很多人都可能发现了，自己的小区在2021年左右，价格很高啊，怎么到了现在跌下去了。
完完全全的经历了一次“过山车”。
西安二手房过山车行情
2021年西安新房出现了十几次“万人摇”现象，也就是项目登记，推出几百套房源，直接上万人登记想购买。
当年的二手房市场，也很疯狂，在2021年7月二手房指导价推出之前，二手房价格达到顶峰。
也正是太疯狂了，才需要刹车吧。
当时买二手房，尤其是高新、曲江等热门区域，直接一看就买，带看1次，直接成交的房源不在少数。
我们可以选一个在2021年，高新较为火热的楼盘为例。
中铁缤纷南郡。
为什么，对这个楼盘印象比较深刻。
因为，当年我一个朋友的哥哥买在了这个小区，大概七千左右的价格入手。
而我当时买了西安大兴新区的房子，约6000元/㎡左右入手。
而到了2021年，他们小区到了2.7、2.8万元/㎡；我们小区还不到1.5万元/㎡。
让我印象深刻并且感慨的就是，还是得买对区域，人家买的时候比我们多了1000元/㎡，卖的时候比我们多1万多一平。
80平的房子，就差距了80万。
如今，回头来看，2021年上半年，大部分二手房的价格几乎是顶峰，不只是中铁缤纷南郡，还有很多其他区域的房子也是。
两室卖了250万，看着都眼馋。
从2021年6月到现在，大概三年半的时间，现在卖多少钱呢？
现在成交的两室单价基本在1.7万左右。
如果是2021年顶峰的时候买入二手房，252万-156万，直接亏了近100万。
这样子对比来看，我们小区1.5万跌到1.2万左右的单价，仿佛也没那么惨了……
事实上，在2020年，二手房的价格都还没那么疯狂。
还是那句话，“大家都在买”的时候，是得理性点，多浇点冷水。
西安二手房普遍“以价换量”
西安这座城市还是很具有吸引力的，2024年全年二手房成交超过10万套。
2025年1月，即便是遇到了春节假期，仍然网签了6000多套。
只不过现在买二手房的买家，多数都带着“大刀”在看房，随时准备狠狠砍一刀，现在成交一套二手房，不仅需要价格优势，而且，可能需要上几十上百次带看，可能才能成交。
二手房降价背后的原因
第一个是品质与房龄硬伤，早期楼盘设计缺陷（如：无电梯、车位不足），对比新房竞争力下降。
就比如中铁缤纷南郡，有的房源也有近十年的房龄了。
不同于几年前，那会可能还算是小区的“高光时刻”。
如今，再接手的业主，如果再住几年，房龄就往15年奔着去了，买房的肯定会考虑这一因素。
另外一个主要原因是，新房的产品更加优质，现在西安的四代宅产品多，大露台，高赠送，大家伙会算一笔账，加上赠送等因素，到底买新房还是二手房更划算。
购房者建议：抄底还是观望？
这个还是看自身的需求。
如果面临结婚、孩子上学等刚性需求，该买还是要买。
并且，现在市场也处于一个相对的洼地。
如果买二手房，可关注急售房源，利用买方市场争取“捡漏”机会。当然也要警惕老破小，优先选择房龄短、物业好的小区。
如果买新房，当下的环境对购房者也比较友好，市场环境正在倒逼开发商提升新房品质，能够推动行业良性循环，也能让购房者买到好房子。一句话，多看多对比，总有一个可能符合你各方面需求的小区。
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